二手房市场遭受新政强烈冲击 置业者转投新房

买卖双方心情各不同

“好在我在３月份就买了房子，要不然还多花十多万的税费。”深圳湾博海名苑业主陈小姐听到按评估价征税的消息后，庆幸自己当初果断出手买房。

她告诉记者，今年２月她以４４０万的价格购买了博海名苑一单位，但签订合同时是以业主原价２７８万元过户，为此缴纳了大概１８万元的各种税费。但如果按照目前市场价计算，税费大概需要２８．６万，前后增加了１０万元。

不过，在景田一位正打算购买房子的小姐，听说了二手房按评估价征税后，反而犹豫了。她告诉记者，中介这段时间不断向她游说尽快买房，否则新政策出台后交易成本会增加，“据说增加的成本会转嫁到购房者上，我觉得还是再等等，反正几百万都买了，还是挑选到合适的再说。”

尽管如此，对于业主而言，其实也有难言之隐。正在将手头一套单位挂牌销售的杨先生告诉记者，自己告诉中介需要实收２１０万，但新政策实施后，税费增加了，他担心有些购房者会为这多出来的成本而和自己讨价还价。

中原地产大深圳区董事总经理李耀智接受本报记者采访时表示，按评估价征税将带来交易成本上升，且近期深圳开发商屡屡推出限价房或者进行促销，不排除部分有意购买二手房的购房者，转向一手楼市场。（深圳商报）

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二手房按估价征税过户者争赶末班车转投新房

（来源：南方报业网）“现在的买卖单都在赶，一次性付款、不需要赎楼的会相对好一些，如果需要赎楼，不出意外都赶不上7月11日的‘大限’。可以预见，按评估价征税这一政策出台不可避免会产生交易纠纷。”美联物业按揭部总监青说。

接受南都记者采访的业内人士均表示，按评估价征税政策出台后，市场会有一段时间观望期，届时二手房成交量会有明显下降。在新房“限价”入市的情况下，会有部分买家分流到一手房市场。而收到征税新政的消息之后，一线中介业务员已在加紧热推红本在手的物业。

中介热推“红本房”赶末班车

“7月11号开始征税，现在还有一个月时间，红本在手的房子过户还来得及。”一品牌中介宝安西乡负责人说。他告诉记者，今天中午就收到信息，被告知新政策的大概执行方式。随后中介人员开始搜索盘源，步找红本在手不需要赎楼的房子；第二步在此类房源中，找价格合理的房子。“各家中介肯定都会这么做，近期红本在手的房子会比较走俏，在眼下的形势下价格也肯定难降。”上述负责人说。

中联地产宝安西乡桃源居分行经理祝少乾也表示，5月份按评估价征税的传闻已经很盛行，近期他们已经在重点推红本在手房源，并在优先选择能一次性付款的买家，以缩短过户流程，降低交易风险。

观望期二手房成交量或下跌

此次税费成本增幅有多大？“在评估价格未对外公布之前，很难计算到将征收税费的准确额度。初步测算的结果是，新政策执行后，二手房交易的税费将占到购房成本的10%左右。这样一来，现阶段要获利的基本上没戏了。”世华地产市场部总监肖小平说。

接受南都记者采访的业内人士大多表示，新政策出台市场会有观望期，近期二手房成交量会下跌。“就政策影响力而言，不同区域差别会很大。关内比如罗湖、福田、南山区等区域，市场很少有新房供应，打算在这些区域买房的只能选择二手房，这类区域政策观望期会相对短一些。但新盘集中的区域如龙岗城、龙华、观澜等区域就不太乐观，新房限价入市已经在挤压二手房市场，此时二手房税费成本再增加，成交量下降会比较明显。价格僵持一段时间后，以上区域二手房价还可能下降。”江少杰说。

与之相应的是，南都近日联合深圳搜房网展开网络调查，8866位网友接受调查。结果显示，近5成网友表示二手房按评估价征税后，将考虑转向购手房。

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征税要点

1.个税核定征收情形

●未能提供合法、有效的房地产买卖合同和构成房屋原值相关凭证，不能正确计算房地产原值的；

●未能提供支付合理费用相关凭证，不能正确计算合理费用的；

●未能提供主管税务机关房屋买卖完税凭证或“核实征收”手续的；

2.个税核实征收情形

纳税人能提供合法有效的房屋购买合同、等房产原值凭证、以及合理费用相关凭证的，按照核实征收方式计征个人所得税，即以存量房转让收入减除房产原值、转让过程中缴纳的税金以及有关合理费用后的余额为应纳税所得额，按20%的税率计征个人所得税。

避税贴士

商品房可减一成装修费

实际上，在按照20%征收差价的个人所得税中，有一笔合理费用可以进行扣除。对于“合理费用”，地税部门相关人士表示，包括房屋产权人实际支付的存量房屋装修费、房贷利息、手续费等等，都可以先进行扣除后再计算征税额，不过这就需要业主保留好这些费用的有效合法凭证。

此外，发生交易的存量房有装修费用的，装修费用按照国家税务总局文件规定的扣除额(已购公有住房、经济适用房为房屋原值的15%；商品房及其他住房为房屋原值的10%)予以扣除，转让存量房过程中缴纳的税金如营业税等税款由登记在代征税款时计算可扣减的税金。

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■ 中介提醒

要赎楼的已赶不上趟

“从下定金到网签，如果需要赎楼、按揭的话，以现在银行的效率可能需要1-2个月。如果近才签下合同，现在是赶不上了。”世华地产市场部总监肖小平说。

美联物业按揭部总监青也证实了这一点。她告诉南都记者，如果开征评估价是以网签时间为准，只要业主赎楼完毕就可以下载国土部门的买卖合同。但以现在深圳各家银行普遍的办事效率来看，办赎楼都需要提前1个月申请。也就是说，现在下定购买需要赎楼的房子已“赶不上趟”。如果成交的是红本在手的物业，可以当天就下载买卖合同实现网签。

■ 律师建议

税费如何分担需写进合同

“当下已经签了三方合同的会比较麻烦。如果无法赶在7月11日前过户，买家需要与业主协商，签一份针对评估价的补充协议。如果协商不成买家以此拒绝成交的话，会构成违约，要承担相应责任。”广东信荣律师事务所主任律师张茂荣说。

张茂荣提醒近期要买二手房的购房者，务必要在合同中注明新增税费的具体分摊方式。“买卖双方需要事先估算一个适当的税费上限，在此之下由谁承担；超过的部分由谁承担，如果超出部分金额过高时如何处理等等。由于个税有两种征收方式，建议注明以何种方式征收，以避免其中一方选择高标准支付方式，间接毁约。”

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估价征税后

二手房市场将长期磨合

几乎每一次二手房按评估价征税的传闻，都会带来一次市场的骚动。这次则是“狼”真的来了，市场再次作出反应。

深圳市规划国土委网站显示：６月９日“评估征税”政策公布当天，成交量达４４３套，比之前平均数增加１５％；６月１０日，成交量更是高达５６６套，猛增约４８％。预计７月１１日之前，在深圳市房地产产权登记，每天都将上演买卖双方抢搭“末班车”的情景剧。

在抢搭“末班车”之后，二手房如此交易以及二手房市场将如何演变将引人瞩目。公众的目光将首先聚焦在１５４万套房屋的计税参考价格。据介绍，根据房屋的坐落地点、建筑结构、历史交易价格或建造价格、同类房屋先期交易价格等因素，深圳相关部门已对全市４００多个、１７万栋楼房、１５４万套房屋制订了交易计税参考价格。

为避免产生诱导，此数据不向社会公布，但是卖方可凭身份证号和房地产权证号查询交易房产计税参考价格。因此，尽管没有向社会公布，但卖方出于对自身资产的关注，基本状况仍将得以呈现。

这和高考成绩虽不张榜，但每个个体通过查询可知成绩的做法一样。可以预计，为了减轻推行按评估价征税的阻力，计税参考价格极可能低于实际成交价，而买卖双方出于“减税”的需要，一般都会按照计税参考价格来订立合同。因此，“阴阳合同”仍将难以禁绝，只不过“阴阳”的差距较之从前将大幅减少。

但“交易价格明显偏低且无正当理由将按评估价征税”的规定还是留下一个缺口。何为“明显偏低”？如果低２０％属于“明显偏低”，那么低１０％或５％是否可以不算“明显偏低”？何谓“正当理由”？亲属之间的交易价格明显偏低属不属于“正当理由”？把豪华装修的成本剔除能否算“正当理由”？这些疑问还有待细则的明确。总之，由于交易成本的大幅上升，二手房交易将进入一个时间较长的磨合期。在此期间，政府、中介以及买卖双方将不断对自身预期进行调整。

业内人士普遍认为，在二手房按评估价征税之后，购房者将把目光转向新房。问题是，姑且不论有没有那么多合适的新房供置业者挑选，就算有，恐怕价格也非一般置业者所能承担。事实上，二手房早已成为深圳楼市供应的主体。

深圳市规划国土委数据显示，今年５月深圳住宅共成交９８７７套，其中二手房成交６９４４套，占总成交套数的７０％——这还是限购、限贷之下的数据。深圳二手房市场就其活跃程度来说，在可说。这是包括政府在内的管理者和市场参与者共同努力的结果。因此站在公众角度，较长的磨合期并不可怕，一旦进入较长的“冰冻期”，代价可就大了。以此来看，评估征税定期５年似乎稍长，先试行一年再进行调整或许效果更好。（深圳晚报）

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