[摘要] 上周，中指研究院监测的35个城市中，26个城市楼市成交量同比下降，逾七成城市楼市成交量同比下跌，7个城市成交量跌幅在50%以上，其中长沙同比跌幅，达到76.43%。重点城市中深圳跌幅，达61.22%。
上周，中指研究院监测的35个城市中，26个城市楼市成交量同比下降，逾七成城市楼市成交量同比下跌，7个城市成交量跌幅在50%以上，其中长沙同比跌幅，达到76.43%。重点城市中深圳跌幅，达61.22%。
据北京房地产交易管理网的数据统计，10月份(截至30日)北京全市二手住宅网签总量为8750套，与去年同期相比，成交量下跌近五成。
在10月28日，北京市发改委14年来调低二手房交易的中介收费。从8月31日起，二手房中介费的收费上限从现在的2.5%调整为2%。同时，代办过户、代办贷款、办理房屋入住手续三项费用将以1000元封顶。对于这一新政，部分房地产业内人士和中原地产、链家地产等多家中介公司一致认为，尽管房价快速上涨导致二手房买卖中介费动辄五六万甚至十多万元，但此次中介费标准的降低仍无法改变眼下北京二手房成交量日益萎缩的现状。
据汉宇地产市场研究部的数据显示，10月全上海二手房买卖成交量同比下降了24%，租赁成交量同比也下降两成左右。汉宇地产市场研究部经理傅伟表示，10月全市的二手房成交量很可能将跌破10000套，这将是2008年以来差的一个10月。
不仅仅是二手住宅成交量急剧下滑，一手住宅的成交也以惨淡收尾，部分大型房企开发商因为“扛不住”而选择了大力促销。一般而言，拐点的出现是一个过程，先是销量萎缩，然后是价格明显下降，发生变化。现在，成交量已经大幅萎缩，而房价的促销也由中小房企向大型放弃蔓延。
据业内人士认为，这些大型开发商率先的原因，并不是为了赢取“救命钱”，而是他们对政策和市场已不抱侥幸心理，倾向于抓住市场先机。是中海地产，经历过香港金融危机中楼市下跌周期，更清楚率先的重要性。
中行经济学家曹远征表示，中国房地产正受限购令、贷款收紧等影响，很可能于明年春节时出现下跌拐点，进而对钢铁、建材等50个上下游行业产生影响。
伟业我爱我家副总裁胡景晖感叹，现在楼市的有效需求不多，有些人是限贷，有些人是限购，真正有资格买，又能从银行获取有些贷款的人并不多，这些人中还有一部分在观望。在冬季悄然来临之际，市场预测，2011年4季度楼市将成交量将继续萎缩，价格停涨，项目继续明显增加，真正意义上的房价拐点渐行渐近。
作为房地产龙头企业，万科集团执行副总裁肖莉在10月25日的者电话会议上表示，“我们可以看到销售不断萎缩的趋势，尤其是在大城市，价格开始逐渐下降。因此我们认为，即便是那些有能力购房的买家，也会选择等待，因为他们期望价格进一步下降。”
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(来源：财新网)高盛高华房地产研究报告称，截至2011年9月底，四个一线城市(北京、上海、广州、深圳)和六个主要二线城市(天津、杭州、成都、重庆、武汉、南京)的一手房交易量较2010年平均水平下降了26%。
2011年10月11日，山东省日照市市区，一处在建的楼盘。李晓龙 / 东方IC
鉴于限购令政策放松的可能性较低，高盛高华取消了对2012年以及2013年房价反弹的预计，并预计未来12个月主要城市房价由当前水平下降15%-20%，或者由2010年的房价值下降约25%，并且到2013年前不会反弹。
高盛高华证券董事总经理逸称：“限购政策是否会放松，取决于明年上半年经济走势，如果经济走势弱，那么房地产限购政策可能会调整。从房地产的需求上看，尽管限购政策挤压了部分需求，但是对房地产的需求依然强劲，中长期仍旧呈上升趋势。”
逸认为，现在到明年、二季度将是房地产开发商压力的时候，这种压力集中在一线城市的外围，比如北京的四环到六环之间，上海的外环。这些地区是新盘发售量较为集中的地区，而像北京三环以里以及上海的内环，由于较少有新盘推出，房地产交易主要为二手房交易，因此压力并未显现出来。例如上海近发生的老业主不满开发商的冲突事件，也是发生在上海外环的地产项目上。
高盛高华研究报告认为，目前，现有的限购令、房贷紧缩政策以及经济增长放缓，可能导致未来几个季度房地产需求持续走软。另外一方面，信贷紧收以及房地产库存增加，将继续使开发商财务状况承压，预计短期内新盘将大量推出。根据高盛高华对九个城市新推盘面积、库存、销售数据的分析，如果政策不出现逆转，那么2012年这些城市的库存水平仍将继续上升。
从上市房企看，目前上市房企的资金缺口是各方关注的焦点。根据对127家上市开发商的财务状况的分析，这127家房企的房地产交易量约占中国40个主要城市份额的一半，以及房地产交易量的30%，高盛高华发现，这些上市房企的短期融资风险要小于2008年。
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根据对当前房价假设下的资产减值风险，高盛高华研究认为，风险较为温和，资产减值损失平均为2012年底账面价值预测的2%。即使考虑到2010年至2011年上半年商业地产重估的潜在冲回，总减值损失平均仅为2012年底预期账面价值的7%。
逸说：“今年开发商已经缩减了资本开支，大部分上市房地产企业的现金流也没有那么紧张，如果上市房企继续缩减开支，到明年上半年，晚明年第二季度，房地产企业运营现金流就会转正，房价下跌的压力也会随之消失，购房者砍价的力度将会减弱，到时候房价将会进入一段僵持的阶段，至于未来房价怎么走，还要看影响房价的一些主要政策的变化。”
尽管房价疲软，但是高盛高华研究发现，年初以来，130个主要城市的土地出让收入仍然同比增长6%，交易量同比增长32%。但是地价同比下滑20%，较基准地价的溢价也收缩至13.5%。2011年前九个月，实施限购令的城市土地交易量下滑，此外土地交易均价的降幅也更大，而未实施限购令的城市，土地交易量和交易均价保持稳定增长。■
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