[摘要] 理财师尤其强调，在目前首套房贷款利率都比基准利的态势下，提前还款看似节省利息，实则得不偿失。据悉，等额本金是将贷款额总额平分成本金，根据所剩本金计算还款利息，随着还款时间的增加，所剩本金减少，还款利息也越来越少。
2011年已走到尾声，明年1月1日后房贷的利率就将按照的利率，5年期以上商业房贷基准利率将达7.05%，为此，不少房贷客户近日纷纷咨询，是否现在就要通知银行准备提前还贷？
对此，分析认为，对于每月月供为7783元的者，提高的利率后两者之差超过600元，20年累计利息差为15.679万元，可提前还贷。但对于此前享受房贷优惠利率等4种情况的客户则不适合还房贷。
四种状况不宜提前还贷
情况一
享受7折利率房贷
有分析认为，首先是已享受的7折至85折优惠利率的房贷不应该还。以5年以上贷款利率为例，按明年1月1日调整贷款利率后，基准贷款利率为7.05%，如果贷款者此前享受7折利率，则优惠利率为4.935%，如果享受85折利率，则优惠利率为5.9925%。
按100万元20年期等额还本息的贷款为例。部分客户按照今年调息前5.94%的基准利率打7折计算，每月月供为6463元，明年1月1日后，这部分客户还能按7.05%基准利率的7折还房贷，则每月月供仅为6563元，利率调整前后月供之差不过100元。这部分客户不需要提前还房贷。
不会对借款人的日常生活造成什么影响。理财师尤其强调，在目前首套房贷款利率都比基准利的态势下，提前还款看似节省利息，实则得不偿失。
情况二
等额本息还款到中期
等额本息还款已到中期的房贷客户不宜提前还。等额本息还款是每月还款总额固定，其中还款本金递增，还款利息递减，也就是说借款人前期还的利息比重较大，本金比重较少。如果借款人到还款中期再选择提前还贷的话，已经偿还了大部分的利息，提前还款的部分则更多的是本金，这种情况再选择提前还贷的话意义不大。
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