[摘要] 央行今年3次加息后，购房者的负担将于明年1月1日后得以体现，百万元的贷款月供至少要增加422元。有钱提前还，还是存银行？算账认为，由于利率倒挂，享受7折优惠的贷款者提前还款并不划算。
央行今年3次加息后，购房者的负担将于明年1月1日后得以体现，百万元的贷款月供至少要增加422元。有钱提前还，还是存银行？算账认为，由于利率倒挂，享受7折优惠的贷款者提前还款并不划算。
多家银行的数据也印证了这一观点：打算赶在新利率实行前还款的人非但没有上升，反而下降了一成多。
目前的基准利率为7.05，2009年到2010年大部分的贷款执行的都为基准利率的0.7倍，而之前的贷款也基本上在2009年更换为7折贷款利率，并且约定在贷款合同续存期内，执行基准利率的0.7倍。也就是说，到了2012年1月1日基准利率调至7.05，则需执行七折后即4.94的利率。
但另一方面，5年期的定期存款利率加息后达到5.5的高点，比七折后的贷款利率还高，形成了利率倒挂。
比如先生在2010年初购房贷款了100万元，近手中有闲钱50万元。如果选择提前还贷，5年内节省的利息为123375元，而如果选择5年期定期存款，获得的利息则为137500元，两者相差1.4万元。
如果先生立即提前还款100万，比起按约定还款，在20年内少损失6万元的利息差。而且一旦加息，利率差距还将拉大。很显然，享受7折优惠的贷款者提前还款并不划算。
此外，加息及取消优惠利率的叠加效应下，购房人实际支出利息大幅增加。
还是以贷款100万元计，在去年10月前，20年需要支付的利息款为47.5万元左右，即使考虑到后期基准利率上浮，7折后20年内的利息款依然比较低。而现在购房者则需要支付接近87万利息，要多花近40万元。
“虽然部分项目达三成，但对2011年之前的购房者来说，并未触及成本线，因此断供潮应该不会出现。”北京中原地产市场研究部总监张大伟认为，从银行的角度，房价下调风险在于开发商的开发贷，而非购房贷。
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(来源：新京报)昨日，记者从多家银行获悉，受到今年央行连续三次上调贷款利率的影响，下月起不少房贷客户将要开始为加息“买单”。由于房贷利率大多按年调整，央行在今年2月9日、4月6日、7月7日三次加息的叠加效应将在明年集中体现。以贷款100万元20年期为例，如果按照此前的7折利率计算，月供将增加422元；如果以基准利率计算，月供将增加653元。 房价降不抵利息涨
记者了解到，目前北京楼市贷款继续收紧，大部分首套房购房者都需要执行基准甚至以上利率。以一套200万房产计算，如果去年10月贷款100万，按照当时的利率来看，20年需要支付的利息款为47.5万左右。目前购房者如果购套200万的房产则需要支付接近87万的利息，20年贷款期增加利息支出接近40万，也就是接近房价的20%左右。
“货币政策紧缩是本轮调控限购之外，严厉的政策。”一位资深的业内人士对记者表示，调控在前，即使通州、大兴等板块出现了跳降，也没有超过20%，但购房者选择现在入市，实际支付的成本并没有降低。而贷款利息大涨，不过是减少了部分首付；在总的购房成本中，减少给开发商的房款变成了银行的利息。
7折优惠与存款利率“倒挂”
据银行方面相关工作人员介绍，目前的基准利率为7.05，2009年到2010年大部分贷款执行的都是0.7倍，而2009年之前的贷款也全部在2009年更换为7折贷款利率，而且在贷款合同中明确规定：在贷款合同续存期内，执行基准利率的0.7倍。也就是说，到了2012年1月1日，之前的房贷需要执行7.05的0.7倍，也就是4.94的利率。
但连续加息后，现在5年期的定期存款利率已经达到了5.5的高点。中原地产三级市场研究总监张大伟算了一笔账，同样现有50万资金，以贷款100万20年期为例，如果选择提前还贷，5年内节省的利息为123375元，如果选择5年期定期存款，获得的利息则为137500元，还可以赚取1.4万；如果将100万全部提前还款，根据还款节奏还款，在20年内少可以损失6万元的利息差。他同时表示，而且一旦再加息，利率差距还将拉大。如果选择银行其他理财产品或者信托等，将更高。
记者还了解到，目前多数银行已停止办理房贷业务。广发银行一位工作人员透露，时至年根加之限购影响，“即使可以办理，也需要至少在基准利率上浮30%以上。”该工作人员还透露，上浮100%的情况也存在。
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三类情况不着急提前还贷
记者昨天从银行了解到，目前尚未出现提前还贷潮。是在对降息预期高涨的情况下，贷款买房者更是不着急。
每年年底都是提前还贷的高峰，但今年却没有出现提前还贷潮。记者昨天从工行、招行、农行等银行了解到，距离年底只有20多天时间，但打算赶在新利率实行前还款的人较前几月并没有明显增加。
银行理财指出，如果手上确有闲散资金，并且不想承受那么大的利息压力，可以考虑提前还贷，此外有三种情况不太适合提前还贷。
一是享受7折利率房贷。在目前首套房贷款利率都比基准利的态势下，提前还款看似节省利息，实则得不偿失。以100万元20年期等额还本息贷款为例，部分客户按照今年调息前5.94的基准利率打7折计算，每月月供为6463元，明年这部分客户还能按7.05基准利率的7折还房贷，则每月月供仅为6563元，利率调整前后月供之差不过100元。
二是等额本金还款已过1/3。等额本金是将贷款额总额平分成本金，根据所剩本金计算还款利息，随着还款时间的增加，所剩本金减少，还款利息也越来越少。
三是高于贷款利率。管时虽有风险，但如果不贪心，一年赚10%还是很有希望的。目前半年期、一年期理财产品的率就已经高于打折后的房贷利率，足以应付加息后的房贷利息支出。
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