[摘要] 有资格购房人群日渐消耗，看跌预期增强，楼市持续萎缩。业内人士表示，深圳二手房价格将继续下降３０％，达到２００９年４月的水平。
有资格购房人群日渐消耗，看跌预期增强，楼市持续萎缩。业内人士表示，深圳二手房价格将继续下降３０％，达到２００９年４月的水平。
宏观调控导致楼市成交持续低迷。２０１１年，深圳新房市场成交量持续萎缩，深圳新房价格有所回落，低于２００８年平均水平。随着新房市场成交量的持续走低，开发商库存压力加大，近几个月的库存消化时间都在１５个月左右，后期有继续延长的趋势。大部分项目开始以价换量，新房价格下降明显。
经过楼市２０个月的几轮调控，深圳二手住宅成交量已降至历史点２００８年春节水平以下。深圳中原领先指数已连续下跌６个月，跌幅达６．４２％。在政策重压之下，深圳二手楼市自２０１１年５月的历史位开始进入下行通道，至１１月份已下降６．４２个百分点，深圳六区价格指数已连续多月全线下跌。在成交样本楼盘中，超过七成楼盘的价格已出现下调。
李耀智表示，看跌预期主导楼市进一步萎缩，幅度加大，成交依然低迷，以价换量落空。监测显示，今年９月以来，大部分项目开始加大幅度，其开盘价普遍低于前期市场预期；营销方式百变仍难以吸引购房者，开盘销售率保持在四成左右的低位，去年时常见到的“日光盘”已经完全绝迹。
据深圳中原统计，今年９月开盘的首地容御和潜龙曼海宁，开盘销售率分别是三成和七成，分别低于前期价格５０００元和４０００元。１０月份万科公园里开盘销售率为四成，项目推出特价房，降幅达１０％；花半里开盘销售率为三成，均价直降３０００元～５０００元。
二手房方面，地产机构的监测显示，在新房市场促销带动下，二手住宅价格下调的幅度相对较大，预计未来跌幅有望进一步扩大。
统计显示，深圳二手房价在２００９年上涨５４％，２０１０年上涨２２％。而２０１１年内，在严厉的楼市调控之下，二手房价已经有了一定幅度的下降，降幅为４％。
李耀智表示，２０１２年政策主基调将不会改变。由于市场需求持续减弱，供求极度不平衡，预计二手房价格将继续下降３０％，达到２００９年４月的水平，相应月均总成交量降至５０００套。(深圳商报)
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不难贷款少 中介纷纷放弃二手房业务
（来源：房地产时报） 要让以买卖二手房为主业的房产中介集体抛弃二手房业务需要下多大决心？如今的市场却让它变得很简单。一边是小业主死扛价格，一边是购房者只看不出价，看上眼了还要对讨价还价，接连两个月房产中介集体投奔高的一手房代销业务，导致原本就交易冷淡的二手房直降谷底。上海永庆房屋研展部统计，11月上海市二手住宅成交连续第4个月下降，6235套的水平环比10月下降12.5%，创下17个月以来成交量新低。
不 打击信心
二手住宅成交量在年末愈加低迷，成交量水平和2008年程度相当。上海永庆房屋总经理陈史翎认为，这是一手住宅年末销售压力增加，尤其是外环外促销新盘增加有关，很大程度上吸引、分流了同地区二手房市场的购买需求，更重要的是二手房不阻挡了购房者，也打击了中介的卖房信心。
“现在的购房者，连愿意出来看房的也越来越少。 ”在零陵路某中介门店经营多年的许小姐说，不管什么房子，购房者还没看过跑上来就问没，降了多少。如果挂牌价没有降到心理价位，根本不愿光顾二手房。有的看过后甚至价格也不还就走人。汉宇地产宝山顾村分行接待一位持有多套房产的客户，本想出售几套，然后在市区换购一套新房，看到价格不合理转售为租。
二手房市场已经呈现出明显的买卖、租赁此消彼长的态势，二手房成交量成为坚挺价格的牺牲品。
贷款难 交易受挫
银根紧使得银行贷款额度在年底时更加紧张，银行近期逐渐提高二手房贷款门槛：不但大部分银行的首购房贷款利率上浮5%到10%，甚至个别银行已经暂停受理二手房贷款，或是暂停受理60平方米以下二手房贷款申请。由于刚性需求在现阶段的购房市场是主力，这部分需求购房的特点之一是对贷款的依赖度高。提高贷款门槛实际上是在削弱刚性需求的购买力。业内人士判断，2011年二手房成交量低迷已成定局。
少 短暂离场
一手房肯，开发商愿意给高，于是“抱团”促销模式成了开发商和地产中介的自救行为，这种营销模式到今年10月、11月开始大规模实施。这几个月以来，二手房销售量持续走低，这就迫使中介公司寻找到新的盈利模式；而对于近期的一手房市场，不少中小开发商基本“颗粒无收”，这就给了双方一个合作的契机。
目前不少中介门店九成业务员转卖一手房，仅留一成留守二手房业务。但业内人士认为，这种销售策略的调整会随着市场行情的变化而转变。随着一手房战消停，这种合作关系会随之结束。尤其是年底，有些分销楼盘的开发商本身资金情况不太理想，往往拖欠，让同样亟需资金的中介公司陷入 “远水解不了近渴”的窘境。因此，中介公司回归二手房也成为必然。
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房产中介频频关店楼市“寒冬”加速行业整合 新华网
一线城市中介关店越演越烈
据链家地产近日发布数据称，10月北京再关闭门店177家，其中73%为中小经纪机构。据机构统计，北京二手门店已经连续7个月关店百家以上。今年来北京二手房中介已关闭门店约1000家，为三年来多。
9月份以来，深圳多家大型地产中介公司也陆续关闭了多家门店。深圳中联地产门店数量减少了30多家至270家；原本在深圳拥有约300家门店的世华地产陆续关闭或停业整顿超过50家门店。深圳地产中介业的龙头老大中原地产也关闭了近60家门店。
而21世纪中国不动产公布的第三季度财务报告则显示搜狐网，第三季度公司净亏损达到9290万元，同比激增83%，直营店数量则较上一季度减少了103家，减幅达17%。与此同时，销售人员数量也按季减少了约5%。
记者在上海多家房产中介采访了解到，今年二手房市场极为冷淡，成交量锐减，大多数中介都是亏损，难以为继。据业内人士介绍，以上海为例，粗略估计，月成交12000套二手房才能使得中介行业保本，而目前月成交量只有7000－8000套，一些中介只能关闭门店，缩减员工。
21世纪不动产上海区域的统计显示，2011年11月上海共成交二手房0.69万套，环比降14.6%、同比降49.6%，为去年7月以来。这个交易量甚至比春节期间的2月还要低12.9%。
据链家地产市场研究部统计，2010年，北京全市二手房共成交21.4万套，二手房经纪公司门店数5839家，店均成交36套。今年前10个月，北京全市共成交114334套，门店数量为5085家，店均成交只有22套。而排行前7位的公司市场份额达到了50%以上，中小经纪公司的市场份额大约仅有25%。不少小门店一个月都成交不了一套，自然也就无法平衡店面的经营成本。
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一二手房联动抱团取暖
以代理一手房业务为主的公司近日宣布chinaren，将以2500万美元收购二手房中介21世纪中国不动产公司37.3%的股权，成为大股东。这也被视为房地产代理和中介行业内新一轮洗牌的开始，而一二手房联动的商业模式也被视为“抱团取暖”。
业内人士表示，目前中国房地产市场，尤其是二手房市场面临的挑战。在这种情况下，与21世纪中国不动产的合作，不仅会帮助21世纪中国不动产增强财务实力，应对短期挑战，还将强化21世纪中国不动产在市场中的地位。21世纪中国不动产董事长兼执行长张东纯也称17173，两家房地产服务商之间的合作能够帮助公司在行业不景气的情况下进一步增强财务实力，更好地提供全面整合的服务。
上海中原研究部咨询总监宋会雍则表示，完成此次收购后，行业的竞争格局将迎来重大调整。业务主要集中在一手房代理，虽然旗下有臣信开展二手房中介业务，但主要集中在上海地区，且占比较少。收购专注于二手房中介业务的21世纪中国不动产后，无疑完善了业务链条，可以整合资源进行一手房二手房业务联动。
而据记者调查了解，事实上已有不少中介不仅仅局限于二手房业务天龙八部，也将触角伸向一手房代理业务。据介绍，市场好的时候，一些大的开发商通过售楼处直接销售的方式就可以消化掉房屋存量，无需房屋中介公司代销。而现在市场不好，很多开发商会主动与大的中介公司寻求合作。对于开发商而言，通过中介的多网点共同分销，也能用较小的宣传成本招徕意向客户。
宋会雍称，目前二手房中介公司都没有做大做强，即便较大的公司市场占比也仅在3%－8%，且彼此之间没有拉开差距。入主21世纪中国不动产后，将会使得未来一手房二手房联动的业务模式更为清晰和成为主流搜狐网，综合地产服务商的市场地位也将会提升。
但链家地产分析师张月认为，一二手房联动产生的效果未必理想。“当前新房成交量同样萎缩严重，有限的空间很难再容纳二手房经纪公司。因此一二手房联动仍难以改变当前经纪公司的困境。”
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成交低迷或将迫使一二手房价下降
业内人士告诉记者，截至11月底，北京、上海、深圳、广州、济南、南京、厦门、杭州8个典型城市新建商品住宅库存总量高达4595万平方米，与去年同期相比，新增1276万平方米库存量goodfeel，增长约38.44%，环比上月新增3.06%，库存量处于高位运行状态。8个典型城市新建商品住宅存销比为12.9，刷新了今年10月份住宅存销比的点11.8，库存量已步入过大区间，房价下行压力进一步增大。
以代理一手房业务为主的世联地产第三季度财报显示，第三季度单季净利润为2794万元，同比下降30.89%。兴业证券发布的调研报告称，今年内，世联地产的代理业务销售完成额增速呈现下降态势，从7月以来完成代理额增速连续3个月下降，其中9月完成代理额同比下降约29%。
另外某记者在调查中了解到，由于新房形成的一二手房价倒挂现象，也给二手房市场带来销售压力。10月中下旬以来，上海外郊环如嘉定、松江、青浦的几个沿线新盘纷纷开始跑量。二手房价则没有相应降低，以至于这些板块一二手房价格倒挂现象十分明显。在这种情况下，一些刚需购房者也陷入心理拉锯战，选择继续观望。
21世纪不动产的统计同时显示，11月上海全市二手房成交均价为1.49万元／平方米，环比下降6.2%、同比下降14.7%，这也是今年2月至今以来各月度的同比降幅搜狗，之前一般在5%－9%。
据认为，整体上看，现阶段房地产开发企业新开工面积和施工面积仍都处在历史高位，因此，未来一到两年，商品房供应量仍将保持较大规模的供应。在政府坚持调控政策不放松的情况下，预期明年上半年多数城市住宅存销比仍将有所上升，开发商回笼资金的可能性较大。而受此影响，二手房价格也将相应下调。
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