[摘要] 某城商行有关负责人告诉中国证券报记者，目前各家银行今年的房地产开发贷款政策还没下达，但估计不乐观。2012年房地产开发商的资金压力恐将继续增大。
兑付高峰将至 腾挪资金还款
“总部在北京的一家信托公司房地产项目出问题了。本来2012年4月、5月份就要到期清算，但现在楼盘还没有开始卖，你说能兑付得了吗？不过，他们的处理办法是发行新的信托计划把资金续上，不让项目坏掉。”某信托公司的信托经理告诉中国证券报记者。
上述情况并非个例，不少信托公司的房地产项目也有类似问题。目前，信托公司普遍增资扩股。一方面，不断扩大资本金为信托公司腾挪资金、填补漏洞提供了条件；另一方面，不少信托公司采取发行新的信托计划为出现问题的项目输送资金，让出现兑付危机的房地产信托项目暂时逃过一劫。
上海一家中小房企的负责人杨希向中国证券报记者表示，2011年整个房地产行业的资金链都紧张，融资借道房地产信托变得很常见。“前阵子，一个同行为了筹钱兑付到期的信托，不得不借高利贷偿付，月息5分。”该人士透露，这种借高利贷来偿付信托项目资金的现象已有逐渐增多的趋势。
据普益财富不完全统计，2011年四季度陆续有46只、总规模达83.586亿元的房地产信托产品到期。如果加上应支付的信托，总规模在90亿元左右。2012年将是信托产品集中到期的时点，房地产企业需要加快销售回笼资金。
国泰君安证券研究报告认为，房地产信托从2010年下半年进入发行高峰，平均发行期限1.9年,“保兑付”将成为2012年主要课题。房地产信托本金到期兑付个高峰期是2012年2月-3月。据不完全统计，2012年房地产信托总到期规模超过1700亿元。其中，7月为年度高峰，达504亿元。一季度预计366亿元，二季度368亿元，三季度716亿元，四季度309亿元。
“如果部门派人奔赴各地督促房地产信托兑付，信托机构的压力会骤增。”信托业内人士表示。
据用益信托工作室提供的数据，2011年共发行房地产信托894只，占集合资金信托总发行量3768只的23.7%；房地产信托总规模达2814.59亿元，占集合资金信托发行总规模6839.74亿元的41.2%。用益信托工作室认为，展望2012年的信托理财市场，需要关注的无疑是房地产信托的兑付风险。今年到期的房地产信托产品较为集中，而房地产市场的前景仍然不明朗，其中隐藏的风险不言而喻。但由于信托资金在房地产市场中只占部分，且大多有较为严格的风控措施，因此总体风险仍可控。
进入2012年，不少房企面临的资金压力日益严峻。中国证券报记者采访发现，今年房地产信托项目到期兑付将进入高峰期，眼下已经有信托公司通过增资扩股、发行新计划来解决到期项目兑付问题，有些房企甚至被迫借高利贷还款。据不完全统计，2012年房地产信托到期总规模将超过1700亿元；其中，7月为年度到期高峰，达504亿元。业内人士表示，为了应对资金困境，房企将更注重通过促销、并购整合、转让项目等方式加速回笼资金。
部分2011年12月到期的房地产信托计划
产品名称 信托公司 发行日期 到期日期 预期年率 资金运用方式 统计募集规模（万元）
华鑫信托－苏州相城华成股权权集合资金信托计划 华鑫信托 2010－12－28 2011－12－30 9．00％－10．00％ 权益 9500
新信－嘉盛19号－重庆红鼎嘉陵半岛股权集合资金信托计划 新时代信托 2010－6－9 2011－12－28 10．00％－10．50％ 股权 8300
河南天鹰股份有限公司贷款集合资金信托计划 中泰信托 2010－5－25 2011－12－27 0．095％ 贷款运用 34000
中铁信托－银杏（13期）物业经营权集合资金信托计划 中铁信托 2009－12－15 2011－12－24 6．80％－7．50％ 权益 14000
东莞信托－恒信－卓达三亚集合资金信托计划 东莞信托 2010－12－1 2011－12－20 8．50％－10．50％ 贷款运用 15500
中融－宝洁龙湾股权集合资金信托计划 中融信托 2010－6－7 2011－12－20 0．095 股权 20000
西安天地源股权权一期集合资金信托计划 西安信托 2010－5－27 2011－12－17 8．00％－8．70％ 权益 15000
外贸信托－富荣11号（蓝光观岭项目）集合资金信托计划 外贸信托 2010－12－2 2011－12－16 0．095％ 贷款运用 15000
新信－嘉盛18号－重庆红鼎金龙湖股权集合资金信托计划 新时代信托 2010－5－17 2011－12－9 10．00％－10．50％ 股权 9400
浦发置业公司股权信托计划 上海信托 2009－11－1 2011－12－9 7．00％－7．50％ 股权 100000
湖南信托－房地产类项目信托产品系列之新时代广场项目集合资金信托计划 湖南信托 2008－10－27 2011－12－7 8．90％－9．20％ 股权 11000
海航－天津1号股权集合资金信托计划 天津信托 2010－5－21 2011－12－3 7．20％－8．50％ 股权 22000
2009年润通鸿业集合信托计划（A类） 中诚信托 2009－11－2 2011－12－1 －－ 股权 165000
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