[摘要] 房价回落的趋势早在去年第三季度就已经明显确立，在楼市的命门被限购紧紧地捏住后，价格的持续回落将是不可避免的，只是回落的幅度和快慢等节奏的问题了。
日前，深圳德永房地产评估有限公司董事总经理张伟发表观点称，楼市调控不放松，房价回落的趋势将是不可避免的，楼市有机会回落2006年水平。
的确，从市场反应来看，春节后的市场明显出现了回暖，月成交环比的大幅增加一度给市场各方带来久违的乐观心态，但细致分析就会发现，大部分购买力仍旧来自于置业，改善性需求以及性需求还是不见踪影，这就说明节后的回暖只是节前刚需过度压制后的正常恢复性反弹，主要的购房需求性质并未发生变化，在这个前提下，市场根本不可能发生实质性的转势。
房价回落的趋势早在去年第三季度就已经明显确立，在楼市的命门被限购紧紧地捏住后，价格的持续回落将是不可避免的，只是回落的幅度和快慢等节奏的问题了。理论上来说，对资金为敏感的、资金压力的供应方将会首先，反之将很可能以封盘等待来应对。反映在市场中就是一手的开发商首先，是上市公司的开发企业。
这其中，越是依赖于滚动开发模式的、负债率越高的、流动资金短缺的企业，都将成为市场中领先的急先锋，并带动其他一手项目不得已全面跟进，可以说，价格回落的阶段必然是新开盘或在售项目全面、大规模、实质性、大幅度来实现的。深圳目前也多处于实质性的开始，仍需要一定的时间和幅度才能真正触底，而且真正的底部极有可能还需考虑矫枉过正的因素，也就是即便是价格已经回落到所谓的合理价位，但由于市场信心在漫长下跌过程中形成的极度缺乏，而导致非理性的价格低点出现。
政策的底也许已经到了，即便后续还有变化，应该也只会是用左手换右手来捏住楼市命脉的替代政策出台，理论上来说，能替代限购的只能是在税收上下功夫，比如在持有环节全面征收房产税，同时在交易环节大幅提高短期转让的利得税，通过使房产的成本大幅提高的方式来抑制投机性的购房需求，达到与限购同样的效果。
但政策的底就一定意味着市场的底吗？现在看来应该远远未到，按照总理的说法，合理的价格要满足两个条件，一是要与收入相适应，二是要与成本、合理利润相匹配。问题是怎么样才叫相适应？怎么样才叫相匹配？
首先，拿房价收入比来说，银行的标准是5，联合国的标准是3，1998年国务院在有关住房改革的文件中提出：房价收入比超过4倍的，应当获得住房补贴，这说明我国政府对国际标准3-5是认可的，如果以此标准计算，并按90平方米、年家庭收入16万估算，深圳房价和收入要相适应应该使单价回落到10000元/平方米，大致相当于2006年的水平。
其次，目前开发企业的利润仍旧远高于大部分行业，不然也不会有本就暴利的茅台、五粮液进军房地产业了。具体来说，从房地产企业融资的成本也可以大致上看出其利润的高低，目前15%的融资成本应该是了吧，利润如果不超过这个数还有融资的必要吗？不管怎样看，至少目前的房价和利润还没有做到相匹配。不过，随着一手住宅价格的血拼，这个条件应该很快就会满足。
后市仍将是楼市调整的漫漫长路，经济减速已成定局，CDP十二五期间的规划是7%，而今年是7.5%，也就是意味着明后年只能是更低，这意味着收入的预期减少。还有几乎到顶的汇率一旦掉头将会引发怎样的抛售冲动，这些，都需要认真考虑。就今后楼市而言，不应总想着，能保值依然不错，可能的就是手拿现金什么都不做。（注：作者系深圳德永房地产评估有限公司董事总经理 张伟）
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人民日报吁楼市政策微调:"择机调整限购范围"
（来源：东方早报）“在坚持调控不动摇的大前提下，要更好地坚持调控，具体政策也需要进行适当的微调，尤其是突出‘鼓励消费，抑制投机’。”
19日，人民日报在发表的文章中提到，地方政府对楼市的微调政策中，保护自住型购房需求的部分得以顺利实施。
3月19日，人民日报在A17版“经济热点”栏目中，发表题为《楼市调控不会半途而废》的述评文章，文章除了再次强调坚持调控不放松外，还直言楼市调控政策“需要进行适当的调整”。
在《楼市调控不会半途而废》一文中，国务院发展研究有关还给出了微调路径，“如择机调整限购政策范围，重点限制境外和非居住的外地者投机性购房。再如在抑制非消费性需求的同时，适度调整首套普通商品房首付比例、住房贷款利率。”
上述观点，与银行花旗的判断不谋而合。
19日，花旗发布报告预计，今年中国房地产调控至少会出现部分放松，以稳定及保障经济增长，而房价回归合理水平的可能性不大。报告称，今年房地产的增速下降将危及中国经济的稳定增长，住房限购政策在今年有可能放松；同时房产税试点将扩大到更多城市。
不过，新加坡房地产公司嘉德置地总裁兼执行长廖文良依然看好中国的房地产市场。
中国的宏观经济基本面有助于提高住宅和商业地产需求。在中国仍在坚持推进的楼市调控中，廖文良也看到了放宽信号，“中国近调低了银行存款准备金率，这就是放出信号，表明他们知道必须放宽政策，这种放宽不会一下子完成，而是渐进式的。”
在今年“两会”结束后举行的新闻发布会上，国务院总理温家宝强调，当前中国房价还远没有回到合理价位，因此房地产调控不能放松。
调控不放松的前提与部分政策微调似乎并不矛盾。
上述人民日报的报道提到，去年以来，已有18个城市对楼市政策进行了微调，其中一些明显意在放松调控的政策被迅速叫停。对于这些地方政府的微调政策，报道认为因分开看，“旨在保护自住型购房需求的税费减免等政策都得以顺利实施，对市场的正常复苏也起到了推动作用。”
可见的是，持续深入的楼市调控已成部分地方政府难以承受之重。
“从去年下半年开始，我们的财政收入每月都以百分之十几的速度下滑，只有金融危机影响严重时才出现过这样的情况。”江苏某市一位政府官员告诉人民日报记者，“主要原因还是房地产市场冷清，土地拍不出去，相关的税收也大幅减少。现在担心的就是今年的地方债务能否如期偿还，压力很大。”
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