[摘要] 2012年房地产信托将迎来集中兑付期，全年还本付息规模超过千亿元。在销售低迷、资金捉襟见肘的当下，“力保融资”、“持币过冬”成为开发商的无奈选择。随着银行加大房地产开发贷款的风险控制，房企转而谋求其他融资渠道，借新还旧、股东担保、变卖股权等筹资手段迭出。
2012年房地产信托将迎来集中兑付期，全年还本付息规模超过千亿元。在销售低迷、资金捉襟见肘的当下，“力保融资”、“持币过冬”成为开发商的无奈选择。随着银行加大房地产开发贷款的风险控制，房企转而谋求其他融资渠道，借新还旧、股东担保、变卖股权等筹资手段迭出。
业内人士估算，今年一季度房地产业融资规模有望接近千亿元水平。虽然存款准备金率仍存下调预期，银行可贷资金有望宽松，但房企仍面临融资门槛提高、融资成本增大的双重考验，短期内资金压力难以得到有效缓解，房企融资需求将进一步膨胀。
巨额融资压力难减
房地产信托业务在2010年、2011年快速发展，受此影响，今明两年开发商将迎来信托兑付高峰。不过，由于楼市销售低迷，资金回流速度放缓，开发商融资压力不断攀升。
根据中金公司的估算，2010年和2011年新增的房地产信托约为5000亿元，占存量信托的70%，预计2012年和2013年将分别需要还本付息约2500亿元和3100亿元。今年的2500亿元还款主要集中在三季度，月均还款将达到360亿元。国泰君安预计，今年一季度房地产信托到期规模将达到366亿元，二季度约368亿元，三季度和四季度将分别达到716亿元和309亿元。
巨额信托兑付到期挑战着开发商的资金承受力，尤其是在银行不断加大房地产贷款风险控制的时期，开发商依赖银行信贷的传统融资路径越发艰难。
某国有大型银行信贷部负责人向中国证券报记者透露，在该行今年下达的贷款政策中，房地产开发贷已被上调至风险。“按风险程度将产品划分为A-E五类，越后面的风险越高，保障性住房开发贷款为D类，房地产开发贷款为E类。只有优先支持类客户和审慎支持类客户中的优先支持行业可以办理，其他客户要看资本。”该人士直言。
中国证券报记者注意到，该银行今年的房地产贷款政策已明确规定，重点支持房地产客户、住宅项目以及保障房项目。适度支持GDP总量150亿元以上、城镇人均可支配收入12000元以上的经济发达县（市）和部分直辖市、省会城市、一级分行所在城市周边县（市）。这就意味着，随着贷款定向微调，中小房企获得开发贷款的难度不断加大。
今年以来，货币政策进入适度微调期，存款准备金率有望继续下调，银行可贷资金规模有望提升。对此，中国房地产学会副会长陈国强认为，银行层面的资金宽松并不意味着房地产资金紧张局面会得到全面缓解。“未来银行对房地产贷款将强调差别化政策，开发商贷款也将‘有保有压’。开发普通商品房的贷款会更容易获得，从事普通商品房开发的房企融资环境将有所改善。”陈国强表示。
为了筹措开发资金并应对即将到来的信托还款，房企又掀起了一波融资潮。数据显示，一季度仅万科、首开股份等上市房企进行的信托融资就近百亿元。业内人士提供的数据显示，今年以来房地产集合信托发行规模超过200亿元。“如果再算上担保贷款、各种债务融资、股权融资等，一季度房企融资规模将超过600亿元，甚至有望达到千亿元的水平。”某券商人士估算。也有业内人士认为，目前相关数据尚不完全，根据前两月的情况看，粗略估算一季度房企融资规模可能在600亿至1000亿元之间。
业内人士指出，一季度房企资金压力较大，融资需求还将进一步膨胀。稳定现金流是今年很多企业的“过冬策略”。三季度是信托还款高峰期，但总体而言，信托展期将使系统性风险延迟到2013年释放。
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融资成本居高难下
银行严控房地产开发贷款使得众多开发商筹划其他渠道，借新还旧、股东担保、变卖股权等方式悄然兴起。不过，因为资金紧缩，开发商融资成本居高难下。
尽管即将迎来信托集中兑付，但仍有不少开发商坚持取道信托融资、借新还旧。即便是一向资金较为充裕的万科，在今年一季度也频频出手进行信托融资。其中，2月25日至3月3日，万科融资超过40亿元，其中，向华润深国投信托有限公司申请的借款就达30亿元。继2011年多次通过信托贷款补血后，首开股份在3月也向平安信托和建信信托分别申请总额不超过20亿元和5亿元的信托贷款，利率不超过13%。
大股东们对房企的融资支持也是“不遗余力”。通过委托贷款、股东担保方式融资的房企不在少数。华侨城A近期表示，公司2012-2013年度拟向控股股东华侨城集团公司申请在现有委托贷款134.8亿元规模下再新增不高于80亿元的委托贷款额度。华丽家族四位关联人则将以免息形式共计出借给公司现金5亿元，借期长不超过1年。今年1月，首开股份的控股股东首开集团将持有的公司19.94%股权质押给北京国有资本经营管理，为公司10亿元委托贷款提供股权质押担保。
不仅如此，各家房企还积极拓展境外再融资，尤其是在港上市的房企近期配股、债权融资格外活跃。2月底，碧桂园与高盛、摩根大通等订立配售及认购协议，扣除有关开支与后认购的所得款项净额约为21.4亿港元。
除了借助各种融资工具“大手笔”融资外，一些企业甚至“断腕求生”，出售项目股权缓解资金紧张。其中，为典型的是绿城。自去年底出售多项资产后，今年初公司又宣布出售无锡绿城湖滨置业有限公司51%股权，售价5100万元。据计算，绿城通过出售多个股权获得对价接近3亿元，再加上此前出售“外滩”10%股权获利10.4亿元，绿城近期已回笼资金13亿元。
值得注意的是，房企融资成本在悄然攀升。以万科为例，公司在2010年初签订的信托借款合同利率约为6.65%，而2011年签订的信托借款利率已升至11%以上。
融资成本上升对房企利润的影响从已披露的年报中可见一斑。数据显示，截至3月28日，披露2011年年报的58家房企的财务费用达到45.45亿元，同比增长了21.64%，而这些公司2011年的营业收入增幅仅为18.64%。荣盛发展2011年的财务费用同比增幅达到174.68%。公司直言，银策日趋偏紧，公司取得项目开发贷款和按揭贷款难度和成本都有不同程度的增加，导致公司财务费用有所上升。
“如果能够获得银行中长期开发贷款、抵押贷款的话，开发商肯定会通过这种渠道融资。相比之下，信托和PE融资的成本要高很多。”一位中小型房企内部人士透露，去年底有些房企融资利率甚至超过20%。“这么高的融资成本短时间能够承受，但长期来看，企业压力很大。”
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销售低迷放大资金难题
国家统计局数据显示，今年前两月房地产资金来源中，自筹资金占比有所提升、定金及预收款出现下降。其中，自筹资金占比达到42.36%，比2011年提升了1.4个百分点。对此，国泰君安分析师表示，一季度开始，房地产信托、银行理财和银行贷款均进入还款高峰期，开发商资金链较为紧张，销售回款才是资金链紧张的解决之道。
不过，从目前楼市销售情况来看，以价换量仍是主流。北京中原市场研究部统计数据显示，截至3月中下旬，主要15大城市合计新建住宅签约20.28万套，占去年全年成交量的21.4%，虽有所复苏，但并未出现明显回暖上涨迹象。北京成交量甚至同比下降了8.3%。
受市场不确定性影响，房企对于未来楼市判断显得格外谨慎，“持币过冬”的心态较为普遍。万科表示，未来一段时期，行业的资金环境依然不容乐观。公司将坚持“现金为”的策略，确保经营的安全性和稳健性。招商地产也表示，资金是安全过冬的核心，2012年“保融资”尤为关键。公司将拓展融资渠道，研究、探索新型融资品种。
业内人士预计，楼市销售低迷将加大房企资金压力。虽然银行信贷将定向宽松，部分符合政策要求的房企有望获得更多资金支持并缓解融资压力。不过，开发商仍将面临融资门槛提高、融资成本加大的考验。促进销售回款、扩充融资渠道、加大资金管理和使用效率是未来房企应对之道。
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万亿资金涌入商业地产 泡沫隐现潜在风险聚集 中国证券报
住宅限购，商业得宠。2011年，主要城市商业地产租金售价齐升，各路资金纷纷涌入。据统计，继去年商业地产完成额约1万亿元后，2012年新资金仍在源源不断地注入商业地产领域。业内人士指出，商业地产远没有外界想像的那么好，泡沫正在悄然堆积。而一些企业也已开始谨慎前行，通过适度扩张及运营模式多元化等方式实现业绩的平稳增长。
潜在风险聚集
据中国商业地产联盟近期发布的《2010-2011中国商业地产发展报告》，2011年商业地产开发总额接近万亿元，出现爆发式增长。京沪商业地产销售额更是创下2007年以来的新高。
根据监测数据，北上广深四个一线城市和成都、天津等重点城市，去年的商用物业售价和租金均呈上涨趋势。其中北京商业地产成交150.12万平方米，成交总额390亿元，同比增长34%；成交均价25871元/平方米，同比上涨7.5%。同时，写字楼空置率持续走低。
受租售价格上涨的刺激，2012年不仅商业项目在建速度加快，供应增加，而且还有大批新的增量资金在伺机进入这一领域。业内表示，去年以来，有意愿商业项目的机构和个人显著增加，背后的资金不可估量，其中不少是因为住宅限购而转向商业。
然而，商业地产并非外界所预期的那么好。据搜房网统计，2012年上海将有22个商铺项目入市；高纬环球发布的报告称，2012年北京预计有17个零售地产项目入市，体量达94万平方米，其中购物面积达78万平方米，庞大的供应量势必会拨动供需的天平。
“受调控影响，住宅用地以底价成交的现象越来越普遍，而商业用地则量价齐升。”阳光[消息价格 户型 点评]新业集团副总裁吴尧表示，2011年住宅用地比例下降，商业性用地增加，这种土地供应结构的变化，在主要城市有较强代表性。而这些商业性用地将于2012-2013年供应市场。
由于在建和潜在供应量巨大，部分城市商业地产面临过剩的风险。吴尧表示，除供应量过大以及与住宅遭遇的信贷受限等共同问题外，商业地产面临的风险还体现在开发商专业度低、专业人才匮乏。“一些转型商业地产的企业，是2008年前后才开始进军商业地产领域的企业，未来将面临许多问题。”他预测，2012年三季度起，商业地产问题将会逐渐暴露。
部分房企谨慎扩张
“从趋势上看商业地产市场整体依然会继续向上，尤其是一些大企业，还会对商业地产追加。但对未来市场潜在风险，不少企业已经开始未雨绸缪，今后的扩张将趋于谨慎。”吴尧表示。
“今年公司重点有北京东三环新业水晶宫、天津友谊路新业广场、天津滨海新区MSD3个新项目。”吴尧表示，出于对未来市场的考虑，公司决定依照原计划稳步扩张。目前公司资金充裕，并不排除年内会并购1-2个商业项目的可能。据了解，在未来2-3年内，阳光新业集团计划新开7-9个商业项目。
除此以外，“我们还在大力拓展商业管理输出业务，走轻资产路线。”据吴尧介绍，考虑到未来2年内将会有大量的商业项目入市，而市场专业人才十分缺乏，公司决定，依托自身成熟的商业管理团队，大力拓展商业管理输出，通过受托管理的方式，进行扩张。据了解，目前阳光新业集团已经有多个与国内外发展商合作的商业管理输出项目。
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