[摘要] 坊间以为新土改可使小产权房“转正”有望。然而，在新土改总体方案近期实施方案中，涉及小产权房的处理措施中，提到吸引人的字眼为“确权”二字，但却没有任何实施细则，只是启动试点探索处理道路。
5月25日，深圳正式启动以“产权明晰、市场配置、节约集约、科学调控”为核心原则的土地管理制度改革。国土资源部部长徐绍史说：“这是我国土地管理制度改革历又一次里程碑式的重大抉择。”因而有深圳新土改之称。该信息一经发布，坊间以为新土改可使小产权房“转正”有望。然而，在新土改总体方案近期实施方案中，涉及小产权房的处理措施中，提到吸引人的字眼为“确权”二字，但却没有任何实施细则，只是启动试点探索处理道路。
深圳不存在通常意义上的“小产权房”。对于非法房地产和违法建筑，深圳将坚决打击，不给出路。 ——吕锐锋 宝安万丰社区一栋已停建的“小产权房”兀自挺立。
市委常委、常务副市长吕锐锋针对小产权房“确权”一说明确表态：“这一解读是不正确的”,并回应称深圳不存在通常意义上的“小产权房”。他表示，对于非法房地产和违法建筑，深圳将坚决打击，不给出路。他同时要求各区进一步加大对违法建筑的查处和打击力度，保持对违法建筑的高压态势。
市规土委工作人员则表示，要想给小产权房“转正”、上市，只有一个字：难！
“新土改”或让小产权房“转正”
原则上说，深圳已经没有小产权房，深圳只有原农村集体经济组织建造的不合法、不规范的统建楼，以及一些非法房地产，也就是常说的违法建筑，但坊间仍习惯以“小产权房”统称。此次深圳新土改方案涉及将依据“依现状、依改造”的原则，对土地、房产进行分开确权，或在“房地合一”框架下，通过土地权益书、作价入股等方式进行确权。对此，有评论称，对小产权房将不再一拆了之，而可能通过“赎买”的方式，让其有机会“转正”。
但早在新土改消息正式发布以前，在坊间已有所传闻。宝安区沙井街道共和社区某新盖统建楼的营销人员拉住记者，在说到购房保障时，“插播”了这则消息。“你现在买了房子，说不定将来就能转为保障性住房，同样合法。”该销售人员称，从小产权房到保障性住房的合法化转身过程中，只需现有业主补办相关手续及税费。
5月29日，记者在宝安区沙井街道发现，多个性质不明的在建楼盘均已停建，不知这一现象是否与土改新政有关。据当地地产中介介绍，沙井是深圳小产权房有标本意义的地区之一。据称，沙井辖区内目前90%以上的楼盘都属于小产权房，正规商品房。据了解，近期发生的几起针对土地纠纷、居民维权事件就发生在该街道内。
当深圳新土改政策正式发布后，便如一颗炸弹，立刻引发了小产权房“业界”震动：在售或准备出售的小产权房业主欢欣鼓舞，已购买了小产权房的业主吃了定心丸，房地产中介称将迎来又一春，而房地产开发商则有些担忧了。
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业主支持转正
又担心得不偿失
记者走访了龙岗区布吉、龙岗街道和宝安区的沙井街道，多处统建楼的业主对深圳此次土改新政表示关注。业主们尤其关注文件中提到的“确权”字眼。一位业主表示，一旦对统建楼一类的“小产权房”进行确权，业主们将更有保障，“小产权房也是有保障的了”。
虽如此，但是多数业主仍旧担心，如果转正，要补交多少钱？“要确权，肯定就会补交地价、税费。”采访中，受访的多数“小产权房”业主担心，如果交纳的各种费用加起来太高的话，就算转正也得不偿失。“除非通过上市交易获利，自住的话转正与否都不是很重要。”业主黄先生的观点代表了相当一部分“小产权房”业主的看法。
也有业内人士提醒，目前发布的土地新规在针对小产权房方面尚无明晰的操作细则，尽管目前西乡、松岗等地已有迹象表明，政府部门正开始将部分统建楼编入保障性住房目录中。但在目前政策未明朗之际，谁也不敢对此妄加评论。
受访者中多数人认为，对小产权房的处理应该不会出现大面积清拆。深圳土改新政的出台，虽未明确提及拆或不拆，但却在相当程度上给小产权房业主吃了一颗定心丸。一些正在暗地里进行小产权房交易的人则喜笑颜开，因为“忽悠”购买者时有了依据。
龙岗、宝安等原关外地区的在售楼盘中，许多售楼人员提及近小产权房“转正”传闻时，多少有些担忧：“现在房子已经很不好卖了，小产权房多啊。”他们担心如果小产权房真能够转正，商品房市场可能就会面临又一个寒冬。
相对而言，房地产中介们则盼望着小产权房早日“转正”，因为对于他们来说，“小产权房是一个巨大的市场”。
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小产权房都“转正”
几乎不可能
采访中，无论是否愿意主动申报小产权房转正，但支持小产权房转正的市民占近80%的比例。同时，许多学者也都在媒体上公开发言，列举小产权房“转正”的诸多利处。但是，小产权房真的可以如坊间期待的那样“转正”并上市交易吗？
在深圳土改新政中，涉及小产权房的处理措施，目前刚刚启动试点工作，具体实施细则尚处于研究阶段。但有基层查违执法人员表示，占用国有土地，但符合土地利用总体规划和城市规划一类的，政府应当没收；占用集体土地的，应当采取土地权与物权分离的措施，但不能上市交易或转让；私自建设的违建民房，符合消防安全与安监要求的可以发证，可用来出租但不能上市交易或转让；存在安全与消防隐患的应拆除。
坊间都在猜测小产权房的将来，但市规划和国土资源委员会内部人员透露，让深圳市小产权房都“转正”几乎不可能，因为深圳小产权房占据了深圳房产的半壁江山。“如果小产权房全部转正，上市交易流通，那么将会对深圳的房地产市场带来什么样的后果？”该内部人员称，如果小产权房的转正导致深圳房地产市场动荡，不仅地方财政会垮掉，社会秩序也会随之混乱，同时更会陷入违法建筑蜂起的恶性循环，这样的后果没人承担得起。
但该内部人员表示，深圳土改新政实施细则或会通过补交地价等方式，让社区的统建楼绿本转红本，用来盘活社区股份公司经济。让社区厂房办证，可以让承租人办理营业执照，利于这些厂房的出租。（深圳晚报）
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(来源：新华网)本周五，“深圳市土地管理制度改革综合试点”将正式启动。记者了解到，这一试点启动的背景是，酝酿了两年的《深圳市土地管理制度改革总体方案》于近期获批，深圳有望在土地改革上再次示范。
深圳改革再次示范1987年深圳敲响了拍卖土地使用权的槌，随后一场被誉为“以土地换”的土地改革风暴席卷。20多年过去了，深圳土地管理中众多历史问题开始显现。
证券时报记者获悉，深圳将以“产权明晰、市场配置、节约集约、科学调控”为土地管理制度改革原则，先行先试，建立高度城市化地区土地利用和管理新模式，推动土地资源配置市场化、土地利用高效化和土地管理的法制化。
具体操作上，改革任务有八大重点，包括完善固有土地产权制度、深化土地资源市场化配置、创新土地资产资本运作机制、创新土地二次开发机制、严格更低保护并建立补偿机制、强化土地调控与、推进区域统筹协调合作、加强土地立法等。
在实施阶段上，深圳土地管理制度改革将通过近期计划(2011年~2015年)和远期计划(2016年~2020年)，分两步推进。
深圳地产分析师半求表示，深圳土地改革制度走在前列，这次方案的改革力度较大，其中一些提法在以前从未出现过。
据悉，深圳市政府已经有近四年没有向市场发放增量住宅用地，城市更新主要依赖于旧改项目，但是旧改因为遭遇拆迁不顺、补偿条件难谈妥等原因进展缓慢。方案细则出台之后，对于地产项目的推进将有法可依。
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小产权房有望确权
深圳在从一个小渔村向城市化演进的过程中，涉及到土地权属状况的问题复杂。而土地管理制度的核心，就是对土地权益的确认和明晰。深圳将在此领域探索权益实现的多元化途径。
据悉，确权的重点和难点在于原农村土地权益如何实现，即深圳大量建立在宅基地上的集体产权房，如何实现权益。对这一问题，深圳拟在符合政策规定的基础上，建立健全相关政策体系，推进原农村土地确权试点实践工作，加强原农村土地产权制度创新。比如原农村土地“依现状、依改造”进行确权；在“房地合一”体系内，探索房地权利分离条件下的管理制度，探索土地权益书、作价入股等补偿模式等，破解确权难题。
截至2011年年底，深圳小产权房违法建筑达到37.94万栋，建筑面积达4.05亿平方米，是深圳市总建筑面积的49.27%。半求认为，确权的标准如何设定，对这些小产权房的影响巨大，定得太窄容易引发众多不满，定得太宽则是变相鼓励违建。方案提到将“依现状、依改造”等路径确权，表示政府可能会尊重现状。
探索招拍挂之外新方式
土地使用权出让方式，是业界探讨多的根本性制度之一。据悉，深圳将研究和探索限房价竞地价、不设定条件的挂牌出让等多种方式。“也就是说要探索除了招拍挂之外的新出让方式，这为土地二次开发方式提供了新的可能。”一位地产界人士表示。
目前深圳产业用地的转让行为，以协议出让居多，即通过设置一定的门槛，将产业用地定向出让，但未来这个竞标门槛可能进一步降低。
以往产业用地审批采取年限的做法，将来也可能改变为，根据产业周期特点而采用弹性制度，不一定是年限。
另外据悉，深圳将健全土地供应体系，探索租赁、作价入股等土地有偿使用方式；未来深圳将创新土地金融工具，展开土地金融政策研究；在土地收购回购上，将引入市场机制，创新土地收购模式和多元化补偿方式，探索实府部门对土地的优先购买权。
土地开发共享
找到良好的土地开发共享机制，可以化解当前很多矛盾。深圳将可能综合利用规划、土地、产权、财政、税收、金融等多种手段来达到这一目的。
在规划控制上，区政府、社区、土地权利人、开发单位等不同利益主体有可能作为相关规划的主体，一起参与。共享上，对土地二次开发，将通过系列调控方式，明晰归属，并公平分配。
此次改革，不仅包括诸多先行、先试的措施，还赋予了本地政府在土地管理活动中更多自主权。比如，由于深圳经济特区这一独特的组织形式，整个深圳市建设用地审批权限在国务院，在改革建设用地审批上周期较长。但是未来深圳将改革建设用地审批方式，重新明确深圳市建设用地报批的程序和规则，这些措施将简化程序，提高深圳市尤其是区外的建设用地自主性。
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