[摘要] 深圳土地改革将制定或出台的三大配套文件的目的各不相同。其中，首当其冲的是解决原集体组织和国有土地违规用地的确权问题，为土地整理储备扫清障碍。
根据深圳土地改革2012年工作重点，今年深圳将陆续出台三大配套文件，即《深圳市关于农村城市化历史违法建筑的处理决定》的实施文件、“关于严格变更土地用途和调整容积率的若干规定”、“关于严格征转地补偿与土地转换管理的若干规定”。
三大文件剑指土地改革“难关”
将制定或出台的三大配套文件的目的各不相同。其中，首当其冲的是解决原集体组织和国有土地违规用地的确权问题，为土地整理储备扫清障碍。
深圳地产界沉浮了二十几年的深圳市英联国际不动产有限公司董事长宋星慧介绍，经1992年原特区内统征和2004年原特区外城市化转地之后，深圳理论上已是土地全部国有的城市。但现实中，这里原来的农村集体仍占用大量的土地资源。由于权益谈判的繁杂性，即便是早已公布的80余个首批城市更新项目目前也尚无一例顺利开发。其中万科、金地等龙头企业参与的城市更新项目仍处于动拆迁阶段。如何依托可操作性强的确权细则，和原村民展开谈判，是深圳目前急需解决的问题。
后两个文件直接对应的是，未来部分土地改革试点区将有可能相对灵活地变更土地使用用途。“众所周知，农用地转建设用地是土地开发环节的个关键性门槛，另外土地用途的变更也相当重要，工业用途变更为商业开发，商业变更为住宅，这些变化对开发主体来说，都意味着获利空间的天壤之别。”一位深圳土地运营表示。
而这三个文件，将是盘活深圳现有土地的先导性制度基础。由此，深圳土地市场在沉寂多年后，将重新活跃起来。更多企业有望分享这块蛋糕。
然而众所周知，近年来，由于深圳可出让土地资源越来越少，深圳是早摆脱土地财政依赖的城市，但随着城市的进一步发展，土地二次开发再次成为迫切的需求。
制度红利遍及多个环节
近期深圳土地改革的重点之一是以光明新区、坪山新区、前海深港现代服务业合作区为重点试验区，结合土地二次开发和差别化土地供应，探索政府与土地权利人共享土地机制，创新土地用途改变的分配模式和补偿形式。综合运用税收、金融、财政支付转移以及社会保障等手段，加强政府、市场和原土地权利人的土地分配调节，加大探索土地溢价分成机制。
事实上，土地用途可以更灵活地变更，土地供给方式和地价机制都可以变化，但总目标是物业部分将不再是开发商独享，而是由政府、原土地权利人等共同分享。
而土地用途更灵活的同时，建设用地部分审批权也得以下放。“这次，部分建设用地审批权由国务院直接下放到深圳市政府，地方政府权利加大对高效启动土地整备与开发提供了便利。”深圳房地产业内人士称。
此前深圳建设用地审批权在国务院，每年初深圳市上报一年一次的农转用方案，由国务院审批，然后按照分批次的方式编制农转用实施方案报省批准。深圳设特区后，城区内农转用方案需要报国务院，但城区外的区域，在指标控制的前提下，由深圳市政府统筹安排建设项目用地。需要重点说明的是，深圳区发展已经比较成熟，新增建设用地将主要集中在城区外，尤其是光明、坪山等战略发展区域。
此外，差别化供地也是深圳供地体系的变化之一。根据方案，试点区将根据不同产业周期、企业规模等，在供地方式、供地年限、地价标准等方面采取差别化政策。对产业用地出让年限不再统一采用年期，而是弹性年期制度，提高土地循环利用率；地价方面，也将根据地价适用标准、土地用途、权限和交纳方式等，建立差别化地价体系。
据业内人士分析，在确权之后，深圳土地改革方案设计了一系列利益分配机制，以重新激发多方热情，包括被补偿居民、参与开发的企业主体等。这些制度红利遍及土地出让、地价支付、共享等多个环节，形成了近年来系统且逻辑分明、可执行性强的土地改革方案。
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