深圳新土改吸引央企云集 三融资平台受益

上海证券报  作者：于兵兵  2012-06-06 11:25

[摘要] 产权期限缩短、出让方式灵活、政府以土地入股方式分享红利……这是未来中国土地市场即将面临的多项选择之一。它的好处是令土地利用更加高效，风险是当政府以运动员的身份更深度地参与土地运营，将可能孕育新的寻租空间。但无论如何，土地蛋糕正在进一步做大，并仍有可能再次中国未来几十年的致富之路。

产权期限缩短、出让方式灵活、政府以土地入股方式分享红利……这是未来中国土地市场即将面临的多项选择之一。它的好处是令土地利用更加高效，风险是当政府以运动员的身份更深度地参与土地运营，将可能孕育新的寻租空间。但无论如何，土地蛋糕正在进一步做大，并仍有可能再次中国未来几十年的致富之路。

在5月25日，酝酿了两年多的《深圳市土地管理制度改革总体方案》（下称《总体方案》）正式公布。深圳第三次土地改革正拉开大幕，并可能影响整个中国现行土地制度。由此，中国土地经济也将发生重大变化。当现有的招拍挂及一次性收取土地出让金方式已经引发诸多结构性问题的今天，重新设定土地红利分配方式，既要确保地方政府土地的长效性，又能灵活高效地进行土地二次开发，这正是国家着眼长远的战略考虑。

深圳土地改革长达数十页的总体方案和解读，可以厘清的改革步骤如下：

步，确权。将原集体组织及国有土地的违规用地彻底梳理，明确权属。为下一步重新整理、储备土地资源打下基础。

第二步，整备。通过多种灵活的补偿方式收回大量成片土地，统一整理为政府可控的储备用地。

第三步，开发。对土地进行二次开发。其中涉及土地招拍挂制度、土地分配等一系列变革。现有土地招拍挂出让制度将出现局部变化，公告出让等更多灵活方式将大量出现，一些企业参与土地开发的机遇增多，审批周期缩短。土地将考虑新的分配方式，政府、集体组织等主体或以人身份分享土地；土地使用权年限也可能出现变化，更短时间的土地使用周期将提高土地使用效率。

第四步，金融。将土地运营与土地金融结合，土地基金、土地信托，土地资产证券化等产品将陆续出现。

根据上述步骤，深圳土地改革的思路已经厘清，目前业内外关心的问题是：究竟哪些企业将在这次改革中受益。在5月25日，深圳公布的《总体方案》中，深圳土地改革进程被划分为近期实施方案（2012至2015年）和2012年工作重点两部分。排在时间表前列的项目，将是深圳此轮改革的受益者。

央企云集深圳

三大地方融资平台率先受益

“现在各大央企负责人对参与深圳土地改革的积极性很高，正与当地政府商讨合作可能。”一家深圳本地上市房企董秘告诉记者。这些企业主要是总部不在深圳的央企，比如中铁、华润等。而一些总部已经在深圳或和深圳有着历史渊源的企业，比如中国平安(601318,股吧)、招商局、中信集团、中粮集团等则早已是深圳此轮改革的积极参与者。

至于企业可以参与的领域，虽然目前尚无细则可以遵循，但初步明确了三种方式。一是成的城市更新开发，在确权的基础上，由企业参与深圳城市更新计划。和以往“土地用途”一经确定很难更改的做法不同，未来深圳土地改革试验区的土地使用类型可以灵活调整，这就为开发企业提供了很多可能。二是与政府部门合作对用地进行开发。而政府部门以土地入股的方式分享此类物业的运营和土地。三是与三大地方政府融资平台合作，在整备好的土地资源上，进行土地二次开发。

根据记者调查，这三种方式中，已经比较明晰的其实是一个：地方融资平台储备物业开发。

知情人士透露，就在深圳土地改革《总体方案》公布前几日，深圳市政府相关工作会议决定，以深圳集团为主，加快深圳建设及相关物业开发，并尝试一系列土地制度创新。这项决定终也在《总体方案》中得到了体现。《总体方案》2012年工作重点中第三条提出：完善土地作价出资方式试点。以三期开发用地为试点，探索国有土地作价出资方式。

据业内人士介绍，以往深圳全部由深圳集团这个资企业建设，随着地方财政压力加大，深圳开始考虑引入合作者各类基本建设，包括、机场、港口等。而是目前已经明确的试点范围。就项目而言，深圳可能采取的创新举措为，合作开发的项目及其他商用物业都可以不再进行公开招拍挂，只是在国资委监督下进行内部招拍挂。地方融资平台代表政府，以土地作价入股的方式参与开发，并分享物业红利。

“集团是深圳三大地方融资平台之一。在深圳要想找到产权清晰的成片土地很难，但深圳集团有大量成片未开发的土地。很多企业想分一杯羹，但这种机会以前是从来没有的。”深圳国资系统人士介绍。

至于哪些企业可能拿到合作的项目，消息人士称，央企和地方国资或将率先受益。其企在和政府谈判时，有比较强的溢价谈判能力。

除了深圳集团，深圳另外两个地方融资平台的储备物业也将被“捎带着”开始享受土地改革红利。这两个平台分别是深圳控股有限公司（简称“深圳投控”）和深圳市特区建设发展集团（简称“特建发”）。