[摘要] 预计2012全年产品新增1600-1800套，南山+宝安占比过半。而2011年，深圳以上富豪52600人，增加3840人，按同等数值计算，约每2.4个新增千万富豪可享一套以上物业。加上香港为主的异地富人约20%的购买力，此值可修正为每3个新增千万富豪/套。
■前言：
2011年，深圳豪宅市场结束长达6年的“甜蜜期”，进入“黑色年”，无论别墅或者高层豪宅都“难言收获”。主要受三方面因素的影响：①政府干预，限价，甚至不审批高价项目，导致部分项目无法销售；②限购政策严格执行后，绝大部分客户不具备购房条件；③客户的大量流失，使得项目无法充分蓄客。
从统计数据看，基本可以判断：从2012年开始深圳进入纯豪宅时代！
2012年，深圳进入豪宅时代？8豪盘提供1060套
到2012年，在政府层面，出现了一些看似不明显的宽松信号——包括鹭湖金地天悦湾高达7.888万/平的预售价，纯大南山紫园项目现售的审批通过。而在客户层面，限购后大量富人通过帮外地亲戚朋友购买社保储存的“房票”逐步可以使用，对于富人跨越“限购”的其它方法相信也还是有的。
2012年的成交回暖，直接原因在于不断宽松的货币政策。而根本原因则在于欧债危机使得出口需求萎缩，从而导致国内产能严重过剩的问题暴露无遗，实体经济增长举步维艰。房地产调控预松，这些对于客户而言，知情率要远高于刚需客户。
政府管制的宽松、客户“房票”的增加以及项目工期的逼近，均是2012年大量豪宅回归市场的原因。
南山、宝安主宰纯千万豪宅市场每3个新增千万富豪/套
预计全年产品新增1600-1800套，南山+宝安占比过半。而2011年，深圳以上富豪52600人，增加3840人，按同等数值计算，约每2.4个新增千万富豪可享一套以上物业。加上香港为主的异地富人约20%的购买力，此值可修正为每3个新增千万富豪/套。
2012年下半年预推纯以上豪宅项目/大组团 | ||||||
开发企业 | 产品类型 | 面积区间（平米） | 套数 | 推盘日期 | 概述 | |
招华-曦城5期 | 招商/华侨城 | 独栋别墅 | 310－1300 | 111 | 预计7月 | 深圳的大规模纯城市独栋别墅 |
伍兹 | 招商 | 高层 | 180－516 | 159 | 预计7月 | 将创深圳高层价 |
鲸山9期 | 招商 | 高层、别墅 | 180－750 | 365 | 预计3季度 | 预计第三季度推出，包括高层、联排、独栋产品，鲸山绝唱 |
深圳纯墅-大南山紫园 | 武龙源 | 独栋、双拼、联排别墅、叠墅 | 249－420 | 91 | 6月 | 前海，大南山半山，91套纯城市豪宅 |
燕晗山 | 华侨城 | 叠墅 | 270－390 | 37 | 预计9月 | 传统豪宅区——华侨城，倚燕晗山 |
纯水岸14、15期 | 华侨城 | 高层 | 290-300+ | 214 | 预计7月 | 12年纯水岸收官组团，32年深圳开售纯千万高层 |
联泰梅沙湾 | 联泰 | 独栋别墅 | 300－500 | 12 | 至少4季度 | 大梅沙，依山面海，超低密度，纯独栋别墅区 |
润恒御园 | 润恒 | 双拼、联排、叠加 | 347－498 | 71（全案142） | 预计4季度 | 宝中神秘项目，接近完工却仍为有过多对外信息 |
合计 | 1060 | |||||
备注 | ¨ 据称深圳湾1号小面积180㎡，套均面积500㎡，不足100套，8月推出，具体信息不全，可能亦为纯项目。 ¨ 纯在售的东部华侨城天麓（81套联排）、万科天琴湾、凯旋湾、爱琴湾亦有一定存量； ¨ 包含其余在售项目增量、新增非纯项目，如金地天悦湾有30套一线临湖别墅、观湖园君墅105套独墅、熙园山院别墅等亦构成年内增量。故，预计全年新增以上产品总套数1600-1800套。 | |||||
编制：深圳市美亨咨询有限公司
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