[摘要] 有诗句云，乱花渐欲迷人眼，说的是白居易的春行，而如今来自不同渠道的楼市数据，也给了老百姓这样的感觉。从2010年8月至2012年8月，我们选择了四个渠道来描述房价的变化，有一个便是来自真正的购房者，他们的感受中，限购两年以来，深圳楼市涨跌如何？
有诗句云，乱花渐欲迷人眼，说的是白居易的春行，而如今来自不同渠道的楼市数据，也给了老百姓这样的感觉。从2010年8月至2012年8月，我们选择了四个渠道来描述房价的变化，一是来自深圳市规划国土委的一手房成交数据，二是深圳三大中介公司提供的二手房数据，三是于2009年9月至2010年9月之间实地淘楼的价格变化情况，还有一个便是来自真正的购房者，他们的感受中，限购两年以来，深圳楼市涨跌如何？
深圳政府数据和民间感受差距大
有关数据显示，上个月全市新房成交均价21569元/平方米，相比前年10月刚限购的21513元/平方米，仅涨了56元/平方米，而这两年间，曾经一度降至15262元/平方米，跌了近30%。然而几乎没有一个购房者明显感受到了房价的下跌，尤其是那些勉勉强强买了房的市民，对于房价依然感觉怎一个高字了得！
深圳政府数据和民间感受差距大并不是次出现。早在2011年1月，深圳市市长许勤便曾出面援引官方数据称房价已下降20%，但引起民间质疑的声音，也引发业内人士对政府数据统计口径和方式的深入探讨。
“官方统计数据不够完善和真实。”深圳市职业技术学院房地产研究所所长邓志旺说。
首先，从深圳房地产市场现状，一手房和二手房的成交量比例约3：7，而政府公布的房价变化是占比较小的一手房成交均价；其次，所用的统计方法是将成交数据平均化，即把一手房成交的总价除于成交总面积，得出平均房价，这个结果具有欺骗性。因为深圳近年来关内楼盘减少，关外楼盘增加，并且新房成交较多的区域越来越多是偏远区域，它们的成交势必拉低均价。
取样调研和中位数统计法或更客观
“更有效的方式，是固定取样的长期调研。”邓志旺举例，就像CPI的调研方式，也是相对固定地将几种产品纳入调研范围，定期把它们的价格计算出来。
之前，西南财大教授甘犁在解读《中国家庭金融调查报告》时，也强调了平均数和中位数两种研究方式有可能得出截然不同的结论。“国外更多使用的也是中位数统计方式，比如深圳一年卖了30万套房子，按照每一套房子的单价排序下来，5万名的那套房子单价是多少，便是那一年的数据。”邓志旺介绍，从概率上来讲，中位数是正态分布，处于这个位置的数量规模也。以这个房价来做房价收入比也更科学。但是对于这一方式的被采纳，业内人士也多认为难度很大，首先是当前整个房价统计体系都需要修改，选择中位数统计法，要么做普查，要么做样本分析，而样本分析过程中取样太少不具有代表性，取样太多成本就会很高。
此外，还有深圳客建议，既然数据如此众多，老百姓不妨建立自己的物业池数据库，还可兼顾中位数统计方法。比如，在选中的某一中，按照不同的物业类型，选取其中的3-5个，每个小区，再按照不同的户型选取3-5个，每隔一段时间，通过三级市场了解一下上述数据，并从中排序得出中位数，相信长期监控下来，对于真正的房价涨跌，自会得出自己的结论。
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市民调查 近九成网友认为深圳房价没有降
有关官方数据显示近两年房价没涨并曾经一度跌了近30%，但市民们的感受并非如此。自本周一开始，大规模的网络调查，限购令两年后，普通市民感觉身边的房价到底降了吗？截至昨日上午9点收回2201份有效问卷，接近九成的网友认为深圳房价没有降，只有6%的网友认为有下降。
自从限购前就一直在看房的刘先生在接受采访时表示，在今年春节前后价格偶有下降后，目前的报价比原先限购时已经高了10%左右。另一位公司白领黄小姐从来到深圳就怀揣着置业梦想，然而市区高企的房价已经让她无法直视，“以前朋友买在南山区的一个小2万出头的价格，如今还是那个，少每平方米也高了两三千元，而且一出来就被抢了”。
为了搜集更多实例，本次调查还设置了一题：两年前你看过的房子，现在怎样了？结果显示，约八成网友反映目前价格又上涨了，另有12.4%的人反映价格没变，反映价格跌了的仅4.2%。
至于现在，58.34%的网友认为目前并不适合入市，认为可以入市的只占到14.62%。不过在谈到这个问题时，不少市民在谨慎表示目前房价屡创新高不会入市的同时，也告诉记者，如果碰到有合适的区位、低于市场价格的房子还是考虑买入。但是对于刚需置业者来说，房价的涨跌不能成为终考虑因素，“要结婚、要接爸妈过来一块住，能不买房吗？”刚买了一套大三房做婚房的李小姐如此表示。
不少网友还是认可限购限贷限价政策至少已经遏制住了深圳房价过快上涨，有43.41%的网友认为调控政策会继续保持现状，几乎占据了半壁江山，不知网友是不是希望此政策能真正有效遏制房价，同时认为会逐渐放松的人也稍微多过还会出台严厉政策以及以其他政策取代的网友。
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官方数据
限购两年，深圳新房价格涨了56块
从2010年10月份至今，限购两年，一手房价一路波动之下，却在上个月出现一个新的高点，达到21569元/平方米，成为这两年来峰。而这个数值，却恰巧接近于限购首月，2010年10月的价格为21513元/平方米。时隔两年，终一手均价每平方米仅相差了56元，足可以此标榜是“限购政策摁住房价没涨”。
一个月曾降到15262元/平方米
先来看为什么限购月价格不是却是上扬。这跟深圳市规划国土委统计方式有关，一手房均价来自全市楼盘每个单位成交后的备案价，显然具有滞后性，于是在2010年9月30日晚深圳出台限购政策以后，次月的成交均价仍处于高位。
但接下来的两个月，限购威力还是显现出来，均价下降到大约18000元/平方米，不过业内人士纷纷指出，其中更主要是限购政策对于成交结构的影响，一时间只有低价格、面向刚需人群的楼盘成交，由此拉低了全市均价。
两年间，价格的一个月出现在2011年5月的15262元/平方米，这个价格回到了2009年上半年的水平，相比两年内峰低了6307元/平方米。但这显然得归功于深圳市当月开始的“限价”政策，当时政府部门通过启动全新预售备案系统，对每个项目或者所在设定一个价格上限，开发商申报价格过高的直接不批预售证。高价房都不让卖了，以全市新盘成交记录统计的均价自然下降。
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今年7月均价重又涨破2万元/平方米
当然，这其中也有些迫于政策威力促销的实例，比如去年4月底中海地产率先打响了枪，以相当于此前8折的价格推出了康城国际和塞纳时光两楼盘的1000套房源。那时到去年底，深圳楼市整体还是弥漫了促销的气氛。
可到今年上半年，市场信心有所恢复，价格相对于去年则要显得更为稳定，尤其5、6月开始的新盘开售重现热销，市场出现“红五月”的声音。于是房价重又上行，到7月份重又涨破2万元/平方米。
中原地产华南(大深圳区)董事总经理李耀智在其公司年中报告会上，自我否定去年底做出2012年深圳整体房价全年将下降30%的预测，转而认为今年全年楼价涨幅约5%。而今年下半年由于不少大户型产品，甚至别墅产品预计入市，同样让不少业内人士对下半年一手均价一致看涨。
（来源：房天下业内论坛）
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