[摘要] 2012年12月19日，2012—2013年中国（深圳）房地产形势报告会暨深圳房天下客户答谢晚宴隆重举行，汇集影响力人物，聚焦行业变革，发布趋势。“新形势•新机遇•新发展”，产品如何升级，营销如何创新，房地产互联网时代，勾勒蓝海前景。在会上，深圳房地产研究主任峰作了如下讲话：
【编者按】2012年12月19日，2012—2013年中国（深圳）房地产形势报告会暨深圳房天下客户答谢晚宴隆重举行，汇集影响力人物，聚焦行业变革，发布趋势。“新形势•新机遇•新发展”，产品如何升级，营销如何创新，房地产互联网时代，勾勒蓝海前景。
在会上，深圳房地产研究主任峰作了如下讲话：
深圳房地产研究主任峰主题演讲（来源：房天下）
首先我很感谢房天下在每年年底有一次行业对现场形势进行分析的交流机会，去年我也参加了，我感觉参加这个会议有必要，我也很愿意以后能长期参加这样的活动。我今天讲的内容主要是深圳房地产今年以来的形势和状况，另外我想就明年中国房地产市场调控的政策，我分享一下我们的一些研究。这些研究和建议不一定是成熟的，但是我想在一个长期关注和研究的机构，我们做的东西可能会比较好的把握住明年中国房地产政策的导向，我想从这两个方面。
一、2012年中国房地产的总体形势。
感谢林总把深圳房地产的介绍工作交给我，我就详细介绍一下深圳房地产市场今年的形势。首先是房地产开发，从来看深圳的形势是的，1-11月深圳的房地产开发累计同比增长接近32%，这个指标其实我们从6月份以来一直保持着，在6月份我当时参加了一次国家建设部房地产形势座谈会，看到几十个省会城市的情况都不是很理想，深圳的情况在这些城市中是不一样的，我们的开发形势好，增长的比例很高。这对于促进深圳房地产市场的发展，对于稳定深圳经济应该说作用是很大的。因为大家都知道我们这几年经济增长主要靠来拉动的，内需的培养需要时间，而外贸这方面近几年都不是很景气，所以拉动的作用是强劲、大的。从2012年深圳房地产开发的增长幅度来看是这样的表现。
二是房地产零售，这是市场有效供给的规模，从有效供给的情况来看增长的幅度大，从供应的情况，今年产品累计成效面积同比增长了26.6%，新建商品住宅接近300万，增长了26%。我们近也做了一个分析，截止到11月底全市库存的新房差不多有3万套，总面积达到275万平方米，应该说这个量还是比较大的。前面我们看到批准预售就是新增的有效供给达到了430万。从这些指标其实我们可以看到我们的库存压力还是比较大的，因为我们今年新销售的商品房就是3万多套，但库存仍然有3万多套，市场的压力还是比较大的。在这种情况下也有好、也有坏，但总体来看对于深圳来说，这点库存不算什么事情，一旦市场出现了回暖的势头，应该说很快这些库存就被消化掉，主要是我们长期以来供求关系总体还是紧张的，这是需求情况。
房价。房价情况前面这张图我们看到需求，或者销售应该说从今年年初以来，我们一直都处于一个比较好的增长态势，各个月的情况总体比较小，一旦推盘速度加快，市场销售情况总体来说比较好，大家看图上11月还是处于环比持续的增长态势。房价往往行业有规律，在市场销售比较好的情况下容易出现量价齐升，这个判断有一定的道理，但不完全准确，看你在什么角度上看，如果对于个别来说可能会出现一些量价齐升，但是对于整体深圳的房价来看不一定。我们从图上可以看出来，在8月份以后深圳销售量逐月增长，我们看到房价基本上是持平的，房价从下面的这一栏里，也就是说红色这个图，这是比较科学的统计指标，我们看到房价从2万到现在一直保持在1万左右。这是什么原因呢？为什么个盘房价还涨，但总体房价没有上升呢？主要是结构性的问题，因为我们近几个月推的盘83%都是在龙岗和宝安，龙岗和宝安这些需求再怎么样价格跟特区内比都有成倍的差距，比如说刚才跟几个老总交流过，在龙华(社区网论坛商铺)这样离特区这么近的地方，近卖房子不过是2.5万元/平方米，特区内的房子、少。虽然总体看房价幅度没有出现上涨，实际上在关外局部的价格还出现了调整。从总体房价看，今年前11个月深圳成交均价同比下跌2.7%，去年情况1-12月深圳全年房价比前年下降了3%左右，今年估计也是下跌3%的小幅回落，这也符合国家2010年实行宏观调控政策以来市场的自然变化，这是房价的走势。
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