[摘要] “顺应群众对美好生活的向往，建设繁荣文明幸福的新罗湖”,这是昨天召开的罗湖区委六届四次全会部署谋划新一年的宗旨。区委书记倪泽望表示，将从城市更新、产业升级和促进消费三方面入手，促进辖区持续繁荣，顺应群众对更好物质生活的期盼。
“顺应群众对美好生活的向往，建设繁荣文明幸福的新罗湖”,这是昨天召开的罗湖区委六届四次全会部署谋划新一年的宗旨。区委书记倪泽望表示，将从城市更新、产业升级和促进消费三方面入手，促进辖区持续繁荣，顺应群众对更好物质生活的期盼。
作为全市城市更新样板的京基金融项目在2012年全面发挥效益，蔡屋围股份公司及其下属金龙公司的集体收入，股东年终分红都创下历史新高，村民回迁物业价值翻了两番多……这一示范效应为蔡屋围新一轮改造以及湖贝、黄贝岭两大的更新起到了“催化剂”的作用，两村改造计划均获得全体村民高票通过。
2013年，罗湖除了加快深业物流、黄贝岭村等10个在建项目外，还力争新开工笋岗总部基地、银湖蓝山、水贝金展国际珠宝广场、罗湖旧村、高新技术第二园、草埔鸿基迅达工业区六个项目，如此一来，罗湖2013年在建的城市更新项目面积将达到189万平方米，体量相当于10个万象城。
同时，罗湖将着手金威啤酒厂、布心工业区(小区网论坛)、布吉农批、深圳酒店、金钻豪园、湖贝村(小区网论坛)、蔡屋围金融区、“金三角”的地下空间开发等项目的前期筹备，作为下一批开工项目。区委区政府还将借鉴香港经验，积极稳妥地推进老旧住宅区和“插花地”的更新改造，探索平衡各方利益的新举措。
罗湖在城市更新的进程中坚持规划，现已完成《罗湖区城市更新空间规划》、《笋岗-清水河发展单元规划大纲》等一批高水平的城市规划。同时突出产业布局和功能提升，做到城市更新与产业规划、招商引资同步推进，开展了17个重点项目的产业规划国际咨询，戴德梁行提交的以“Ucity—融城”为核心理念的包容性城区方案获得名，现已进入方案实施阶段。
倪泽望透露，罗湖还将结合城市更新，规划一批异域风情的特色街区，类似“美国城”、“意大利城”、“英国城”、“日韩城”等，集聚相应国家和地区的品牌、特色产品和对华贸易企业、出口企业，让国内的消费者不出，就能领略各国商贸文化、品尝各国美食，满足买“洋货”的需求。
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深圳旧改项目集中发力 佳兆业165亿全年目标无忧
（来源：搜房网综合整理）随着深圳旧改项目在年末的集中入市，佳兆业今年165亿元的全年目标或许已无忧。
12月8日，佳兆业副主席兼执董谭礼宁对外表示，11月公司录得合约销售额22亿元，今年前11月已累计实现销售额150亿元，只要12月份公司录得15亿元的合同销售金额，则可顺利完成今年165亿元的销售目标。
全年目标
其实对于佳兆业今年能否顺利完成全年目标，早前外界曾有疑惑。由于今年前三季度，佳兆业的推盘区域主要集中在珠三角和东北辽宁，深圳区域未有新盘推出，因此在销售方面并不理想。
但随着近期佳兆业深圳旧改项目的入市，这一情况已得到改观。
12月1日，位于龙岗大道布吉(社区网论坛商铺)的龙岗大道1号项目正式开盘。该项目主打小户型，当天共推出330套42-97平米住宅，均价1.8-2.2万/平米，去化近8成。
此外，谭礼宁还介绍，位于华为科技城的旧改项目佳兆业城市广场将总共推出6000多套住宅，其中一二期将在今月底至下月初开售，首批近800套单位，再加上龙岗大道1号的继续销售，有信心完成目标。
事实上，虽然曾被质疑，但彼时亦有分析认为，如果佳兆业在深圳的新项目能赶在年底入市，对其完成全年销售目标，毛利率提升，以及财务改善等都将起到积极作用。
对此，谭礼宁也毫不讳言。其透露，龙岗大道1号的土地成本仅为6000元/平米，该项目毛利率可达40%以上；至于准备开盘的佳兆业城市广场，其意向价为2万元/平方米以上，而项目地价仅为3600元/平米，预计毛利率可达50%以上。
“随着公司旗下深圳旧改项目将陆续投入市场，佳兆业今年的坏时期已经过去，预计今后毛利率还将有所增长。”
至于明年的销售目标，谭礼宁称，预计明年上半年整体楼市环境将较今年好转，故10-15%的销售增长属合理水平，以公司今年销售目标165亿元计算，明年销售目标将达到190亿元。
此外，佳兆业财务官张鸿光还透露，公司年初至今共斥资30亿元购地，明年将争取在一二线城市增加土地储备，在负债率方面，他认为70-80%的负债水平适当，预计将不会大幅度提高。
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旧改发力
如果佳兆业今年能顺利完成全年目标，深圳旧改项目的及时销售肯定是一大助力，而今后几年内，深圳旧改项目对佳兆业整体业绩的贡献则会更大。
据谭礼宁介绍，佳兆业于深圳的项目相信可以在明年以后，每年贡献50亿元以上的销售额，占公司总销售额的比重将达到20%-30%。
此外，为了更好地发展深圳旧改项目，佳兆业还成立了一家专注于旧城改造的企业--佳兆业置业发展(深圳)有限公司。
该公司总经理耿延良在12月8日也介绍道，截至目前，佳兆业在珠三角范围内的深圳、广州、珠海、东莞等地，旧城改造的土地储备高达1210万平方米。
虽然旧改类项目从拿地、拆迁到平整所耗费的时间周期相对较长，对企业的资金和运营能力也有很高要求，但佳兆业在这方面却表现出了一定自信。
耿延良认为，旧城改造资金的投入是一个持续过程，不同于竞地开发的一次性的投入，目前佳兆业的旧城改造已具备造血功能，并不完全依靠供给资金或银行贷款融资，自身已能通过前期销售资金的回笼，然后利用到新项目拓展上。
对此，佳兆业集团总裁金志刚亦表示，旧改项目其实就是一个分期付款获取土地的方式，虽然资金成本很高、开发周期长，但这类项目的地段一般都是不错的，虽然同期投入资金产生了利息，但地段却在，因此相比常规项目，旧改项目的毛利率肯定是的。
“只要中国经济不走下坡路，预计下个十年，国内旧改市场将呈现爆发式增长，且高毛利率的问题也不会改变，这点是毫无疑问的。”金志刚称。
对于旧改发展的主要区域，佳兆业高层此前曾表示，除深圳以外，公司在广州白云区、东莞、珠海都有个别旧改项目，但主要还是在深圳，因为在深圳办事各方面的程序比较熟一些，未来主要还是在深圳发展。
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