[摘要] 近日，多个城市成交环比出现较大幅度的上扬，跨年热销的局面持续。广州甚至出现刚需客熬夜排队买房的现象。与此同时，多家银行的贷款政策也有所调整，除个别银行的贷款政策有所收紧外，多数银行放松了优惠政策，首套房贷款利率85折成为普遍现象。此外，个别城市出现了针对房地产市场的微调政策。
近日，多个城市成交环比出现较大幅度的上扬，跨年热销的局面持续。广州甚至出现刚需客熬夜排队买房的现象。与此同时，多家银行的贷款政策也有所调整，除个别银行的贷款政策有所收紧外，多数银行放松了优惠政策，首套房贷款利率85折成为普遍现象。此外，个别城市出现了针对房地产市场的微调政策。预计1月份的新增贷款数据可能破万亿，远超去年同期。
一月第二周，一线城市中，深圳商品住宅成交12.62万平方米，环比大幅上涨64.75%，处于近8周以来的位，北京商品房成交面积环比上涨42.88%，上海和广州一手房成交也稳中有升。西安、杭州、宁波、南京、合肥、成都、重庆、青岛等二线城市均有较大幅度的上升。三线城市中，东莞、佛山、惠州、中山、泰安等城市均有所上涨，徐州、苏州、镇江等少数城市略有下降。
随着跨年热销局面持续，开发商意愿普遍较低。值得注意的是，刚需和改善型产品仍是市场成交的主力，这类产品的紧俏使得房价上涨压力集中于这些产品。在买涨不买跌的心理作用下，购房者入市积极性提高。
在此背景下，针对房地产市场的微调政策开始浮现。青岛将商品房公积金贷款限额提高至60万元，二手房公积金贷款限额提高至35万元。同时，申请住房公积金贷款用于购买经济适用住房的，公积金贷款首付款比例由30%下调至20%。南京银贷松动更普遍，工商、建设、农业、浦发、兴业、南京银行等11家银行首套房房贷利率能给85折优惠。深圳花旗、恒生等外资银行也已经普遍实行85折利率优惠。
银行扩大首套房利率优惠也与流动性改善、银行额度宽松等因素相关。去年12月份以来，市场流动性维持相对宽松局面。世联地产认为，长短期国债息差从9月至今一直保持在比较稳定的水平，但近两周长短期国债率息差扩大，则是因为年初信贷额度较为宽松、银行间利率下行所致。另外，从央行公布的数据来看，住户中长期贷款持续增加，主要是因为房地产市场的热销使得房贷需求从去年下半年开始持续增加。2013年央行货币政策导向是引导货币信贷适度增长，意味着货币政策紧缩的可能性不大，这也在一定程度上刺激了银行的信贷投放冲动。预计1月新增贷款数据将会破万亿，远超去年同期。
世联地产认为，限购限贷政策短时间内不可能出现松动。而随着地方政府微调政策的出现，以及当前银贷宽松的普遍化，预计房地产成交在未来一段时间内仍将维持在高位，同时由于供应结构矛盾，房价上涨的压力也在逐渐加大。
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2013年新利率 新老房贷"减负"省息知多少
“伟嘉安捷”称，2013年伊始，还房贷的市民终于可以享受到降息带来的利好，每月房贷可以少还点了。2012年央行两次降息，按照惯例，对于选择按年调息的房贷，绝大多数银行将自2013年1月1日起执行新的贷款利率。这也就意味着，有房贷的人利息支出将“减负”。而将在2013年入市的购房人可直接获得利好，享受低的贷款利率。“伟嘉安捷”列举新老房贷案例，解析如下：
“老房贷”
贷款购房时间：2011年10月初
2011年贷款利率：7.05%
贷款利率折扣：7折
贷款方式：商业贷款
贷款额度：100万元
调息方式：按年调息
老房贷
案例：小张在北京工作有7年之余，在2011年10月初贷款购置一套位于东五环的一套住房，住房面积为70平方米，房价为126万元。小张在2011年10月，向银行申请贷款100万元用于购房，由于小张的个人资历较好，能享受首套房7折的贷款利率。当时的基准利率为7.05%，小张在享受7折优惠之后的贷款利率为4.935%，调息方式选择的是按年调息。一转眼，2013年如期而至，对于小张这样的老房贷，在经历过2012年的两次降息之后，2013年1月1日起，应缴纳的月供与2011年10月差距多少？是否还能享受到之前的利率折扣？小张一阵犯糊涂。
解析：“伟嘉安捷”称，对于小张这类贷款购房日期为2011年10月份的“老房贷”，在2013年1月1日起应支付的月供将“减负”，具体如下表：
从上表可以看出，小张自2013年1月1日起，每月还款额可以节省近200元，获得降息后的利好。“伟嘉安捷”提醒小张这类“老房贷”，在贷款购房时享受到的优惠利率折扣次年依旧保留，折扣依然保留。另外，若2013年贷款利率有新的变化，小张将于次年也就是2014年1月1日起，执行的利率。
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“新房贷”
贷款购房时间：2012年12月份
2012年12月贷款利率：6.55%
贷款方式：商业贷款
贷款利率折扣：8.5折
贷款额度：100万元
调息方式：按年调息
案例：小姐在2012年12月份贷款购置了一套位于海淀区的小户型房产，房屋面积为55平方米，房价为142万元。向银行贷款100万元，使用商业贷款。由于2012年整体贷款政策环境较为宽松，再加上小姐的个人资历较好，所以在12月还能享受到首套房贷八五折的优惠利率。2012年12月贷款基准利率为6.55%，八五折优惠折扣之后为5.5675%。已经步入2013年，也马上小姐交房贷的日子了，对于新年的执行利率以及利率折扣问题，小姐同样是满脑子的问好。
解析：“伟嘉安捷”提醒小姐这类在2012年末入市的“新房贷”一族，采用商业贷款，贷款利率按照贷款利率执行，也就是在2012年内一次降息之后的利率，为6.55%。以下，“伟嘉安捷”针对小姐的贷款情况，列出2013年的还款明细表格：
新房贷
由上表可以看出，小姐在贷款100万元年限20年，执行贷款利率6.55%的情况下，
月还款额为7485.2元，总还款额为1796447.27元。若2013年贷款利率有新的变化，小张将于次年也就是2014年1月1日起，执行的利率。
“伟嘉安捷”提醒借款人，在与银行签订贷款购房合同时，要仔细看清合同细则，谨慎选择调息方式，做到心中有数。而选择的调息方式，将直接与借款人月还款额度挂钩，一旦利率有新的变动，在次年的还款额也将有所变动。另外，在贷款购房时享受的优惠利率折扣也将一直保留。
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