[摘要] 谢逸枫：“新国五条”实施细则两会前提前实施，意图在于保持房地产调控的连贯性与政策的持续性，表明房地产调控房价坚定的决心。目的是遏制房价上涨过快，防止房价，稳定市场预期。
编者按：国务院今日（3月1日）下发“国五条”细则，表明了国家针对房地产的宏观调控政策的坚定性与持续性。其中明确表示对于房价上涨过快的城市，会进一步从严调整限购 措施，继续严格实施差别化住房信贷政策，甚至提高房贷首付比例与利率。除了加大 力度抑制投机性购房之外，还有将通过增加土地与安居房规划建设，加强市场等 途径来缓解日益紧张的住房需求。
2013年伊始，政策从严的信号频频释放。究竟“国五条”细则的出台对于深圳楼市与 房价又会有什么影响呢？购房者应该如何选择合适的购房时机呢？房天下时间采 访了深圳业内，替广大网友剖析政策，解构楼市。
亚太城市房地产业协会会长谢逸枫（来源：房天下）
3月1日，国务院下发“国五条”细则，一时间引发业内热议，亚太城市房地产业协会会长谢逸枫在时间发文解析：
尽管2013年2月20日，国务院楼市调控“新国五条”已出台，按照市场预计，两会后出台的楼市调控政策，实际上仅隔一周的时间，2013年3月1日晚间“新国五条”加强细则正式出台，通知从“完善稳定房价工作责任制”、“坚决抑制投机性购房”、“增加普通商品住房及用地供应”、“加快保障性安居工程规划建设”、“加强市场和预期管理”、“加快建立和完善引导房地产市场健康发展的长效机制”六方面做出具体解释。2013年3月1日，根据中指院发布百城房价数据显示，2013年2月，100个城市的住宅平均价格为9893元/平方米，环比1月上涨0.83% ，这也是自去年6月以来的第9个月环比上涨。其中，广州2月住宅价格环比上涨2.38%。北京、上海、深圳价格涨幅分别为0.88%、1.33%、2.55%，2月份房价上涨压力依然明显。
有请地产、亚太城市房地产业协会会长谢逸枫先生全面深度解读国务院“新国五条”细则，分析其出台的背景、意图、目的、细则的新意亮点，及对楼市与房价的影响，并预测未来房地产调控政策走势。
一、继“新国五条”上周出台后，备受瞩目的“新国五条”细则正式落地，你如何评价“新国五条”细则？出台的背景是什么？出台的意图与目的是什么？
谢逸枫：此次“新国五条”细则属于“新国五条”加强版文件，规格高。细则出台的时机与细则内容重要，一是两会后，预留加码空间。二是细则措词相当严厉，新意颇多。标志着新一轮房地产调控“实质性”全面升级拉开序幕，继续释放调控加码的信号。
谢逸枫：“新国五条”细则出台的背景有五个，一是一手楼市房价上涨的预期依然强烈，2月房价加速上涨，涨幅持续扩大。二是北京等多地的二手房价不断呈现现象，哄抬房价现象。三是2月多个城市出现土地市场火爆局面，高地价的成交，房企抢地。四是一线城市房价涨幅，房价调控面临“”悬崖。五是“新国五条”楼市调控出台后，一周内楼市无明显降温，反而比调控前更加火热。
谢逸枫：“新国五条”实施细则两会前提前实施，意图在于保持房地产调控的连贯性与政策的持续性，表明房地产调控房价坚定的决心。目的是遏制房价上涨过快，防止房价，稳定市场预期。
二、“新国五条”细则与“新国五条”比较，有什么重要的变化？有啥新意的亮点？
谢逸枫：从“细则”的内容看，内容更加丰富、更加具体、目标更加清晰、方向更加确定、手段更毒辣、打击力度更重、范围更广。但是，缺乏地方政府实际操作性，譬如多少涨幅定性为房价上涨过快？房产税扩容缺乏明确的时间表与城市，房价控制目标缺乏标准的，而限购与房贷政策及从严征收二手房的个税政策是否执行，完全取决于地方政府是否按规定从严执行与积极。
谢逸枫：“新国五条”细则具有九大新意的亮点：一是明确今年一季度公布“房价控制目标”，但未公布具体的参考标准，尺度不确定。（基本是按照GDP＼收入的增长幅度制定）。二是限购进一步升级，明确统一标准。扩大限购城市的覆盖，限购住房类型扩大到二手房；购房资格审查环节提前；限购的购买条件更加严厉。不排除，更多城市加入限购行列。三是房贷加码，体现差别化。但无具体首付与利率的规定。作为限贷的升级版，首套房贷款的首付款比例和贷款利率上调。（少部分城市的首付成数提至5成，利率提至1.2倍）；第二套（及以上）住房信贷的首付款比例和贷款利率上调。（少部分城市的首付成数提至7成，利率提至1.3倍）。不排除部分城市的银行停止二套房贷，加强对银行窗口指导。26日-27日说平安、民生两银行二套停贷，28日传上海出现国有银行暂停，还有银行首套贷利率优惠取消。四是二手房的个税从严征收，地方政府实际按1%征收。由交易总额的1-2%，从严按差额的20%征收，增加交易成本。二手房市场面临严重冲击与震荡，市场如出现“不让人卖房不让人买房”，后果很严重。
谢逸枫：五是“加快”推进房产税扩大试点工作。（增加了两个字“加快”，不排除3月份正式开始扩容）。但是无具体扩容城市与时间表，有待两会后跟进。六是银行优先支持符合“90/70政策”项目，但实际上难操作。本意是增加中小户型的供应，由于部门的利益与地方政府及银行之间无法形成共识，执行效果难以满意。七是明确规定把符合条件的、有稳定就业的外来务工人员纳入当地住房保障范围。但是，无明确的门框标准。八是针对性的加强市场和预期管理。譬如提高商品房预售门槛、明码标价、一房一价的规定。完善预售资金，加大预售许可证审批力度。九是3年内实现城镇个人住房信息系统联网，但是并具体的规定与要求。40个城市个人住房信息系统联网按规定是去年6月完成，但是到今年2月并未表示完成。
三、这轮调控如何走？地方政府会出什么新的政策？
谢逸枫：政府不会容忍房价上涨过快，各部门与地方政府应该会出台更加具体又细致的配套政策与执行细则，主要集中于今年3月份到5月份，两会后进入调控政策出台的密集期。今年第五轮房地产调控将分成四步走：步：2月20日，国务院会议出台“新国五条”。第二步：2月26日，国院厅出调控细则（3月1日晚上公布而已），调控政策出现强硬的升级。第三步：两会期间或后，部委将出台细则配套政策，时间主要集中于3月到5月份出台。尤其是住建部、国土部、银监会、央行、发改委、财政部、国税总局等部委。第四步：地方政府密集出台执行细则，主要集中于3月到5月份出台。尤其是一线城市与少部分二三线城市，具体的调控政策存在再度升级的可能性，譬如二套房贷、限购、限价、预售资金及商品房预售许可证审批等诸多环节。
四、“新国五条”细则对一二手楼市有什么影响？如果全面执行对楼市有什么打击？房价是否会下降或者是大跌，为什么？
谢逸枫：“新国五条”细则对楼市的影响将超出市场预期，构成对市场巨大的利空威胁。考虑到细则的执行需要地方政府，楼市降温需要一个过程，预计楼市上行趋势变缓慢。主要有六个方面的影响，一是楼市复苏回暖的趋势出现缓慢，小阳春“终结”，楼市反弹预期被打破。市场上整体的商品房买卖活跃度，估计将持续下降到今年6月份。二是楼市成交量火爆的行情迅速降温，3月份到二季度会明显表现出来。三是房价上涨势头被遏制，房价加速停止，涨幅回落。3月份到二季度房价涨幅会小幅度回落，但是房价不会有实质的下降。四是二手房市场面临巨大的冲击，打击的程度与量价降幅超过一手房。二手房市场由热变冷，成交跌入低谷，二手房价格小幅度下降开始，二手房中介机构面临生存压力。五是一二线城市楼市降温速度与程度及幅度，将超三四线城市。六是土地市场火热的现象逐渐转变成平静。房企定价与拿地谨慎，购房者理性出手，观望气氛重新加重。
谢逸枫：如一旦范围内实施与地方政府积极，房地产市场将面临着“灾难”，甚至会导致部分城市楼市陷入“绝境”。毫无疑问，房价加速上涨，涨幅持续扩大的局面将要结束了，“小阳春”也要提前“终结”了，未来几个月楼市进入降温下行状态。
谢逸枫：“新国五条”细则不会使房价实质性下降，不要一厢情愿的抱着房价大跌的幻想。但是，会让房价加速上涨的趋趋有所遏制，房价涨幅会有小幅度的回落。主要是“新国五条”细则并未触及房价核心问题，一是未改变供求不平衡局面。二是未改革土地制度。三是管不住货币超发。四是继续犯了只堵不输的不可饶恕的错误，一手压制购房需求，一手压低市场供应。五是未改变商品房预售制度与改革税费分配制度。六是未增加市场实际供应，反而影响市场供应。七是未增加居民财富与经济收入，反而增加购房负担。八是所谓的调控长效机制靠不住，“新国五条”细则缺乏实际操作性。九是地方政府的土地供应与土地财政压力巨大，不会过分收紧。
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