[摘要] 按照政策规定，本应由卖房者承担的个税，经过买卖双方协商，由买房者承担。其实，这种状况在政策未实施前就已经被、媒体所预判，在一个需大于求的市场中，任何加诸于卖房者身上的税赋都将被转嫁到买房者身上，而转嫁的程度只取决于供需比。
近日媒体报道，北京已有批二手房交易缴纳了获利部分20%个人所得税（以下简称个税）的案例出现，28万元个税由买房者承担。其中在伟业我爱我家集团代理的、缴税的是丰台区大成南里小区的一套二手房，房屋总面积为127平方米，交易房款为280万元，房主购买时价格为140万元，此次交易获利140万元，所缴纳的个税数额为140万元的20%，也就是28万元。
按照政策规定，本应由卖房者承担的个税，经过买卖双方协商，由买房者承担。其实，这种状况在政策未实施前就已经被、媒体所预判，在一个需大于求的市场中，任何加诸于卖房者身上的税赋都将被转嫁到买房者身上，而转嫁的程度只取决于供需比，比如前面所说的案例，因为此套房源在该区域属于抢手房源，买卖者比例约为5:1，所以经过协商，20%个税由买房者承担。
从此案例中可以看出，如果房地产市场的供需状况不发生转变，在需大于求的市场中，二手房交易中20%个税将成为房价进一步上升的推手。在二手房交易中，20%个税是买房者所承担的交易费用，那么这部分费用就将被计入所购买的房产价值之中，在这个房屋再次买卖时，这20%个税必将计入房产卖价之中，也就是说，房屋在下次交易时价格已经上涨了20%个税的价格，20%个税从这个角度来说就是在变相地推高二手房价格。
对于新盘来说，由于二手房交易须缴纳获利部分20%个人所得税，一些购房者怕承担这部分费用转而购买新房，新房的购置税费低廉的，将使得对二手房的需求短期内被分流到新房市场上去，让本已需大于求的新盘更加供需失衡，让本已蠢蠢欲动的新房价格再次爬升。尽管这种价格的上涨有可能是短期的，但其对于市场的影响是深远的，价格高点会像标杆一样竖立在卖房者和买房者心中，当这种短期上涨成为中期趋势时，将会带动周边二手房价格的上涨，这就会形成一种新房带动二手房上涨——二手房推动新房上涨的恶性循环。
此次北京出现20%个税被转嫁的案例是给房地产调控敲了一个警钟，任何市场上的宏观调控都不可脱离市场规律——供需关系，在当前房地产市场调控中，目前的调控政策大部分是在抑制需求，而增加供给——保障房建设则显得杯水车薪。在房地产调控伊始，各大开发商资金链承压而采取以价换量的销售手段，同时各大城市采取限购政策，这就形成短暂的试产供需平衡，也是房价较为平稳的时期。随着时间的推移，开发商资金状况转好，而越来越多的购房者符合购房要求，房地产市场供需再次失衡，需大于求的状况再次出现，房价也重拾升势。所以，房地产市场的调控离不开供需双方的调整，但其关键在于供给。
成家立业一直都是年轻人的梦想，刚需是毋庸置疑的，哪怕下一代将来每人都拥有一套或者两套的房屋，但就目前来说，买房依然是年轻人为看重的。所以，房地产调控必须注重供给。在北上广等一线城市，新房供应不足的情况下，二手房供应量就尤为重要，相关部门应该通过税收等政策让那些闲置的二手房房主把房子“吐出来”，也应允许他们获得。
房地产调控必须要符合市场规律，否则不仅不能起到应有效果，反而会对市场发展造成障碍。
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首例20%个税纠纷案开庭 解读避税漏洞
（来源：新京报）据悉，买房6年一直没有办理过户手续，结果遇上新“国五条”颁布实施。因涉案房屋非卖家住房，按照新规规定，过户要缴纳20%近十万的个人所得税。买房人认为卖房人不协助办理过户手续，导致“购房成本”增加，诉至法院，要求对方承担个人所得税。
昨日，房山法院开庭审理了北京市首起新“国五条”20%个人所得税纠纷案。
买卖双方于2007年签订房屋买卖协议，但因为涉案房屋是经济适用房，需要房本满五年。五年期满后，房屋还没过户就遇到了“新国五条”出台。
面对可能被征收的20%所得税，买卖两家谁都不愿意承担，闹上了法庭。
昨日下午，房山法院燕山法庭审理此案。
2007年9月19日，原告曾先生和被告李女士签订了一份房屋买卖协议，打算从李女士处购套经济适用房。
曾先生称，签约后，他按约定期限向被告交付了全部购房款226000元。因为这套房子是经济适用房，需要在房产证满五年后才能办理过户。
2012年7月，该房已取得房产证满五年，满足了过户条件。但因房价不断上涨，李女士以各种理由拒不协助办理过户手续。今年3月底，“新国五条”北京细则出台，细则要求出卖非住房上缴20%的个人所得税，且今年4月8日前一律不予办理此类房屋买卖的网签手续。
曾先生称，其间他曾多次与李女士联系、协商，无果后决定“走法律程序”。他要求法院判令被告协助办理过户手续、支付违约金1万元及承担“国五条”北京细则实施导致增加的个人所得税等。
“原告说找不到我的陈述不符合事实。”昨天庭审时，李女士称，2012年6月30日房屋就可以过户，自己也曾找过原告，都没找到。
没有在新“国五条”前办理过户，双方都有责任，“不是因为我这一方违约，不同意支付1万元的违约金”。因此，她只同意协助原告办理房屋过户登记，不同意支付新规规定的20%个人所得税。
因双方争执不下，未能达成调解意见，法庭将对此案择期宣判。
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追访
法官：“避税攻略”可能失去房产
房山法院法官卢涛称规避20%个税可能遭遇司法制裁或交更多税
自从新“国五条”颁布后，关于如何规避20%所得税的招数应运而生。这些招数是否真能派上用场，房山法院法官卢涛就此作出了解读。
招数1
假离婚假结婚过户房产
【举例】
这种避税招数分为：步，欲买卖房产的夫妻离婚；第二步，卖方房主与买方异性结婚，房产证上加上对方名字，然后再离婚，房屋归属买方异性；第三步，原买卖双方夫妻各自复婚。这样，二手房过户总费用只需要办理结婚、件的费用和房产证更名的费用，几百元即可搞定房产交易过户。
【解读】
法官称，假结婚假离婚在实际操作中很可能会发生“弄假成真”、“假戏真做”的情形，离婚时约定房产后，离婚后拒不复婚；或者与对方家庭异性结婚并在房产证上加名，任何一方拒绝办离婚手续并提出其他财产要求……这些均将给婚姻与家庭带来巨大危害，会得不偿失。
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招数2
签订阴阳合同
【举例】
一套原价50万、实际成交价200万的二手房，按新规应计征“”部分20%个税，即30万。如买卖双方签署阴阳合同，将成交价写成100万，个税将为10万。
【解读】
法官指出，貌似双方皆大欢喜的阴阳合同，在审判实践中，常会引发诉讼：房主想按“阴”合同的实际价收钱，按“阳”合同的较低价纳税；购房者则称“阳”合同才是真实合同价。法院一旦查明存在阴阳合同，会认定目的为规避纳税的合同无效，还将建议相关部门追究当事人逃税的法律责任。
法官称，即使购房人按阴阳合同少缴了税款，但日后再卖房，房屋高于实际差价，将多交部分税款。
招数3
新规实施前将房卖子女
【举例】
赶在新“国五条”正式实施前，到派出所开出子女关系证明，到房管部门把房子“卖给”并过户给孩子。孩子只需缴纳契税和按目前税率计算的个人所得税。
比如一套市价100万的房子，如当初购买价为10万，那么部分就达到了90万，按新“国五条”规定需缴纳部分的20%的个人所得税18万元。而按此招数，仅需按照总价款的1%缴纳1万元个人所得税。日后，如孩子仍以100万出售该房时，无需缴纳个人所得税。
【解读】
法官称，如果日后孩子私自将房屋出售，而未将房款交给老人，会给老人日后的居住、养老等造成重大影响。如果孩子遭遇离婚，该房产将作为孩子家庭的共同财产被分割。如果孩子存在债务，房产可能被法院执行。
同时，法官指出，目前各大城市对于二套房、三套房的限购力度比较大。父母将房产过户给孩子，孩子如日后自身有购房需求，将会受到影响。
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招数4
假借债务纠纷骗取以房抵债裁决
【举例】
按照房屋成交价，二手房买卖双方伪造欠款事实，由买方持房主出具的欠条向法院提起诉讼，要求房主偿还欠款。庭审时，卖方承认欠款数额及事实，并表示没有其他财产用于还债，愿意以房抵债。终，法院将二手房判给买方抵债。
【解读】
法官指出，新实施“民诉法”对当事人试图以合法形式掩盖非法目的的企图加大了打击力度，一经查实，将受到严厉的司法制裁。另外，法院也不会支持当事人所谓的“以房抵债”约定，当事人如果自愿用除现金外的其他财产还债，也将由执行阶段通过司法拍卖程序解决。如因为房价涨跌，购房方对法院裁决反悔，不再要求买房，而是故意“弄假成真”持判决向卖房人要求返本付息，或房主“将错就错”自愿“还款”而反悔不再卖房，另一方往往会向法院自曝虚假诉讼真相，从而通过司法程序撤销生效法律文书。这样，双方均将受到严厉的司法制裁。
招数5
借用公司名义售房
【举例】
以公司名义售卖二手房并无缴纳20%个人所得税的规定，因此可以借用公司的名义将房屋出售出去，从而达到避税的目的。
【解读】
法官指出，借用公司名义售房，当事人首先需要将自己的房屋过户到公司名下，转让时要按15%的税率缴纳企业所得税，避税效果并不明显。此外，房屋登记在公司名下，可能被公司进行抵押、担保、买卖等处置，实际房主权益将受到损害。公司财务状况出现问题，该房产可能被作为公司固定资产遭遇法院的执行。
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