[摘要] 深圳楼市大户型告急？据统计，今年1～5月，深圳各区90平方米以上大户型推售套数总和为5003套，占总推量的不足三成。南山区与盐田区占比小，其中盐田区上半年总推套数为353套，90平方米以上的仅推售4套，占比只有1.1%。
据悉，深圳楼市大户型告急？据统计，今年1～5月，深圳各区90平方米以上大户型推售套数总和为5003套，占总推量的不足三成。南山区与盐田区占比小，其中盐田区上半年总推套数为353套，90平方米以上的仅推售4套，占比只有1.1%。南山的该数据为281套，占比16.6%。这是否意味着深圳新房市场大户型会越来越“稀缺”，又是什么原因造成的呢？
同项目大小户型价差拉大
来自中原地产的这份调查数据显示，深圳各区90平方米以上大户型推售套数总和为5003套，占总推量的不足三成。
从占比来看，罗湖与福田大户型新房占比较高，但是两区的新推盘量都极其有限，罗湖同期总推盘量为195套，其中有148套是大户型。
新房大户型寥寥，那么二手市场的供应状况如何？中联地产的数据显示，目前深圳三级市场放盘结构大致呈“712”格局。即放盘量中70%为90平方米以下中小户型；20%的为144平方米以上的超大户型；而90～144平方米的大户型只占10%。
也就是说，即使在二手市场交易当中，大户型房源还是相对其他住房稀缺，尤其是针对改善型置业者的90～144平方米的物业。
物以“稀"为贵。由于大户型的供应量相对有限，因此在市场上的价差也相对被拉开。记者走访位于龙华新区的绿景公馆1866，项目推售220平方米大户型单位均价为3.3-3.8万元，而该项目小户型为2.3-2.5万元。大小户型每平方米价差近万元。
类似的情况也在三级市场中出现，有位于福田地铺的中介顾问告知记者，该成交比较活跃的黄埔雅苑(小区网论坛)116、134与176平方米三种纯大户型的均价为4万-4.5万元/平方米，而该项目小户型的均价则为3.9万-4.3万元，每平方米的价差也达到了3000至5000元。
另外，万科金色家园(小区网论坛)110～158平方米的大户型单位均价约为3.8万元左右，而同一项目小户型价格稍微低一些。据记者了解，同区的二手房，大户型相比小户型价差明显，这一现象在原关内的地段更为明显。
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调控政策是主因
什么原因造成目前深圳大户型的相对“稀缺”？多数业内观点认为“90/70”政策是主因。从2006年6月1日开始，“90/70”政策规定凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。
这一政策执行了7年，深圳目前大户型供应低于三成，实际上正说明完全吻合政策的引导方向。
房地内参总经理尹香武（半求）就认为，“90/70政策”是造成目前大户型稀缺的一个重要原因。新政之后，小户型持续放量，放量大、供应足成为市场供应的主流产品，而与其相反，大户型放量少、供应有限，从而导致稀缺，价格指数也一路上升。
中联地产二手房研究院总经理肖小平则指出，由于有能力购买大户型的置业者大多为第二次以上的改善型置业，排除的因素，因此一旦入手大户型房子，便不会轻易转手，这也导致了大户型在市场的流通活跃度要不小户型低许多。
事实上，尽管大户型有“稀缺”的倾向，价差也逐步拉大，但是这些产品在市场中却往往受追捧。据记者了解，目前深圳在售的多个新盘，都将其大户型产品视为“保留单位”，其一是要拉高成交均价，同时在放量上也是逐批次的，这也使得本来就不多的大户型产品愈发的受追捧。有匿名开发商就指出，除了商品本身的价值，供求关系是商品价格的主要决定因素。卖方之所以能够理直气壮的将大户型的单价拉高，重要的原因市场上大户型越来越稀缺了。
也有观点指出，限购令也是让大户型受追捧的间接因素之一。美联研究主任徐枫表示，许多有一定经济实力的置业者，因为“一步到位”的置业观，从而选择了大户型，这也增加了一部分该类产品的需求。
记者随机访问了在某楼盘营销看房的李先生夫妇。了解到夫妇两人为计划买房存了一笔不小的数目，虽为置业，但跑了各种楼盘只看90平方米以上的房子。被问到为何不选小户型的过渡一下，李先生回答：“限购政策一下来，我们非深户的只能购套房子，买了小户型买房机会就用完了，将来换房太折腾而且也不经济。不如索性一次性买个100平方米左右的。”他们的置业目标是100平方米左右的，更大面积的物业则超出了承受范围。
“在深圳高房价的背景下，不是人都能一步到位。”肖小平补充道，有部分置业者即使没有条件购置大户型，也在向宜居型过渡，因此几乎地段优良、品质上乘、定价不至于过分的楼盘都呈现热销状态。
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单证大户型将继续走热
从长远来看，随着生活条件的改善，消费者对房子从居住环境居住空间上也会有新的需求。因此，普遍认为大户型物业会成为购房者更持久的市场需求。
尹香武就认为，当前深圳总部经济处于上升发展阶段，吸引了来自各地的就业人口，而人口结构中，处于婚配、生育高峰期的人群总量较庞大，大家族趋势愈加明显。因此对大户型的需求以后预计愈加旺盛。“关键在于政策”尹香武强调。从近几年房地产走势以及国家调控政策来看，深圳房地产市场是一个对政策比较敏感的市场。“管理费可以考虑出台相关政策允许拥有多套住房的业主出售当前拥有的住房而重新计算其购买资格，保证这些有能力消费大户型的人群可以改善型置业。”
而肖小平则表示，在深圳房产税预期影响下，大户型的市场走向将持续目前这种不温不火的状态。国家调控政策是为保障刚需以及置业，因此政策影响下，未来房地产户型结构格局还是会以刚性需求为主。而徐枫认为，“大户型相比小户型溢价高，资金回笼速度较快，因此开发商比较喜好开发此类产品。”即使现在刚需小户型唱主角，未来大户型在市场还是可以保持一定的占比率。目前深圳市场上超大户型平均总价约为700万-1000万元，而大户型约为1000万-2000万元。
而值得担心的是那些“多证”的大户型。预计这类物业将继续面临出手困难的局面。“购买双拼房根本不可能按总价做到八成贷款，房票与高首付反而成为该类产品的购入门槛；同时限购政策下两个房产证不仅在新房市场同时二手房交易当中将面临买卖困难的局面。”因此尹香武称，未来单本证的大户型受到追捧势在必行。
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