[摘要] 近日，位于深圳南山西丽的长源村“旧改”项目被证实将由京基集团操盘，目前已进入拆迁签约阶段。但京基集团这一占地面积达15万平方米的项目，与其未来5年要实现的814万平方米“旧改”计划相比，只算一个小项目。
近日，位于深圳南山西丽的长源村(小区网论坛)“旧改”项目被证实将由京基集团操盘，目前已进入拆迁签约阶段。但京基集团这一占地面积达15万平方米的项目，与其未来5年要实现的814万平方米“旧改”计划相比，只算一个小项目。
再与已手握珠三角范围内1210万平方米“旧改”土地储备的佳兆业集团相比，京基集团的这一“旧改”体量也明显不大。
专注于研究深圳“旧改”的太平戴维斯华南区部助理董事吴睿在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，目前，参与深圳城市更新项目的房企约30家，其中涉及“旧改”项目体量较大的房企约有10家。
“与两年前相比，现在这些参与‘旧改’项目的房企积极性明显高很多。这是由深圳土地市场的现状决定的——今年到目前为止，深圳仅出让了1宗住宅用地。”吴睿称。
但他同时提到，在开发商积极性增高的同时，“旧改”项目的成本却在逐渐减弱。“比如佳兆业有些地（旧改项目），原以为成本很低，因为政府不要它补地价。但今年年初深圳‘1+6’文件重新规定了基准地价，有些地方的基准地价涨幅达70%。”吴睿说。
开发商积极争抢“旧改”项目/
在近日由太平戴维斯主办的深圳旧厂房改造与城市更新研讨会上，深圳市规划国土发展研究土地研究组组长赵新平介绍，深圳建成区面积约900平方公里，其中近400平方公里掌握在原农村集体手中。这部分土地中，很多被村集体建成工业厂房或住房出租，配套极其缺乏。“这部分土地在城市更新上有巨大的空间，”赵新平说。
考虑到深圳在2020年前可新增建设用地不足50平方公里，城市更新所提供的空间，为有意在深圳发展的开发商提供了为数不多的机会。吴睿说，两年前，很多开发商对城市更新的积极性并不高，但现在，“大家都在抢”。
开发商争相进入城市更新项目的原因，可从以下数据得到佐证。2011年，深圳共出让11宗住宅用地，总成交面积128万平方米。这其中，包括8宗安居型商品房用地，纯商品房用地仅3宗。11宗地块均以零溢价出让。去年，深圳推出住宅地块11宗，但推出面积仅50万平方米，同比减少61%，成交7宗，成交面积同比减少68%。而今年，截至目前，深圳仅在1月15日出让一宗住宅地块。
在新增用地供给不足的情况下，深圳城市更新率先在推行，开发商迅速转入该领域。2011年，央企中就有华润置地、保利地产、华侨城、招商地产、中航地产、中信地产、中粮集团和远洋地产等进入，从深圳起家的房地产民企，比如万科、金地、佳兆业、、星河湾，则表现更为活跃。
《每日经济新闻》记者统计发现，今年上半年，深圳成交量前十的楼盘中，有一半为“旧改”项目。
“目前，参与深圳‘旧改’项目的企业大致有30多家，核心的有10家左右。”吴睿说，从操作层面来讲，民企较央企更为灵活，对本地市场熟悉，在人脉上也更具。
“比如佳兆业，很多‘旧改’项目，在拆迁签约上坚持谈四五年才谈下来，很多企业不一定能坚持这么长时间。”吴睿说。
吴睿认为，从规划、谈判到对产品的设计，“旧改”涉及程序较多，对开发商的综合能力要求较高。对于开发商来说，主要有两个难点，一是其介入的项目能否被纳入“深圳市城市更新单元规划”，“因为政府认为现在城市更新项目太多，也开始在控制”。此外，项目立项纳入计划之后，开发商要制定一个专项计划，其中涉及多大容积率、地价补多少以及配建的比例。吴睿认为，这个专项计划要通过与政府协商，获得政府认同，需要很长时间，也考验开发商的能力。
对比目前在深圳“旧改”项目上较活跃的几家企业，吴睿分析，佳兆业因为进入时间较长，团队综合能力较强；深业集团因自有土地较多，具有先天的资源；花样年在工改工、产业地产上较突出；京基和华润在商业地产上较明显。
综合近公开的数据，目前佳兆业在旧改上涉及的面积多。在去年年末的中国旧城改造高峰论坛上，佳兆业透露其在珠三角已拥有旧城改造土地储备1200万平方米，其中深圳占50%，20%在东莞，21%位于珠海。
京基集团也在加快步伐。今年5月，京基集团刚刚确定将参与规划建筑面积达270万平方米的京基晶都旧改项目，成为目前深圳已确定的第二大“旧改”项目开发商。本月初，又有消息确认京基集团获得深圳南山西丽的长源村15万平方米“旧改”项目。京基相关负责人表示，未来5年，其在深圳地区的“旧改”建设总规模将达到814万平方米。
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