[摘要] 事实上，楼市泡沫论每年都要冒头，即使是“冷饭”，也总随市场波动炒得有几分新意。那么此刻再来说深圳楼市的泡沫，又有什么解读？
近日，新科诺奖得主美国经济学家罗伯特·席勒关于中国房地产的“泡沫论”，再次引发关注。席勒主要从房价与收入比来分析中国的楼市问题，他举例指出，一个普通的上海人，要工作100年，才能用他的全部收入套房子。即使这样，大家还是要买房，因为大家预期房价还会上升。他觉得这样的投机是非理性的。
事实上，楼市泡沫论每年都要冒头，即使是“冷饭”，也总随市场波动炒得有几分新意。那么此刻再来说深圳楼市的泡沫，又有什么解读？
刺不破的“泡沫”
自2005年以来，中国的房价基本上处于上涨态势，在北上广深这样的一线城市，房价收入比有差距，这是很自然的。深圳综合开发研究院旅游与地产研究主任宋丁表示，中国房地产市场存在泡沫，但是中国市场经济必须允许泡沫的存在，只是不应该有超额泡沫。
他认为，如果单从房价和收入比来判断泡沫是否超额是不准确的，中国的国情也与美国不同，不能一概而论。世华地产研究部经理何然持相同观点，她还认为，房地产泡沫是经济泡沫的载体，房产的价格不仅是实体房产的价值，而是多方面的体现。比如所在城市、地理位置、、临山靠海等等，左右房价的噱头越多，房产的价格背离其价值越远。开发商在宣传时总会找一些招揽客户的点子来让人家相信自己的房产有多，而这些“点子”孕育了“泡沫”，为“泡沫”提供了养料。
目前仍有争议的是，泡沫是否严重、是否会破灭、何时破灭。一方面购房者对泡沫呼声过高，还存着房价下降的侥幸心理；另一方面，开发商不希望外界夸大泡沫，以免影响日后房价的波动。于是，就有了关于“泡沫论”的长期博弈。就宋丁的观点来说，业界越关注“泡沫论”，就说明房地产越有空间。他认为，泡沫是长期积累的，目前谁也没有能力去刺破它，而不刺破它也未必是一件坏事，国家金融内部结构和相关政策允许泡沫的存在，业界也应该辩证看待这个问题。
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“吓不倒”的市场
就市场来看，深圳楼市依旧火热，一边是日光盘频现，一边是开发商争相拿地，乐此不疲。9月以约123亿的高价拿下前海两块商业用地，10月中海38.2亿元拿下龙华一块居民用地，11月前海将再出两块商业用地，可以想象届时激烈的竞争场面。近日深夜开盘的幸福城一期56500元/平方米[龙华区]幸福城一期28套在售二期，三内劲销九成，到场客户三千有余。位于龙华，近日借市开盘的皇后道，同样劲销八成。
根据美联物业数据统计，上周全市一手房共成交1149套，环比上涨22.89%；成交面积105819.03平方米，环比上涨27.38%。仅10月中下旬，深圳一手住宅新增预售项目就有10个，外加其他已经确定会开盘的项目，深圳第四季度市场供应量还是处于一个高位。面对充足的供应量，客户需求似乎也被拉高，并未被“泡沫论”吓退。
记者走访多家中介地铺得知，在一手房的牵动下，下半年二手房价格也涨了不少。成交方面，虽然偶尔有阶段性的波动，但影响不大，整体相对稳定。三季度和四季度供应放量，市场似乎更加活跃。
一方面数据表明房价和收入之间差距甚大，另一方面，大量事实说明，市场的购买能力充足。因此席勒的所谓中国严重房地产泡沫，仅仅从深圳楼市表现而言，似乎有夸大成分。
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呼吁调控长效机制
有观点指出，房子在供不应求的情况下，上涨是正常的市场规律的体现，尤其像深圳这样，集中了较多公共资源的一线城市。与此同时，在新型城镇化下和城市化加速过程中，人口不断聚集的城市，有大量的自住与改善性刚需存在。深圳楼市还存在大量刚性需求和改善需求，市场购买力也很强大。这足以说明，所谓的房价收入比都是不太准确的数字，市场表现是的说明。
任何一个市场，一旦支付能力和实际价格产生一个大的落差，市场机制必然会进行相对的校正。不过，长达十年的房地产调控并未达到效果。在这样的背景下，出台楼市调控长效机制的呼声日益高涨，业内认为房地产行业或将迎来实质上的大变革。宋丁也表示，如果长效机制政策能稳健实施，中国房地产市场就会逐渐走向健康，泡沫自然就会减少。
有业内人士指出，判断房地产市场是否已经出现泡沫迹象，重要的不是房价上升了多少，而是要考察房价波动是否超出历史常规。正常状态的房价波动属于商业周期，只有房价和其它指标严重背离长期平均值才可能称为泡沫经济。中国房地产也许并不存在严重的泡沫，但是中国的高房价已经成为不可争辩的事实。虽然需求还在，但是如果买房“搭车”的成本越来越高，再争论中国房地产是否存在严重泡沫似乎也没有什么意义了。
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