[摘要] 一季度，房地产市场并不平静，但楼市分化呈现延续态势，崩盘之说频频出现，限购是否取消争论不断……种种迹象表明，房地产市场再次处于十字路口，走势牵动人心，政策备受瞩目。
4月15日，国土资源部发布一季度城市地价动态监测结果表明，受GDP增长预期下调和产业调整发展影响。
据房天下统计，深圳一季度共推出土地供应24宗，成交13宗，多宗龙岗的工业用地出现流拍，无一宗居住用地出让，共收获土地出让金229亿元。这一数额约为去年一季度土地出让金33.28亿元的7倍，更是2012年全年的2倍。楼市成交方面，2014年一季度深圳全市新房共成交67.53万平方米/7263套，环比2013年四季度分别下降38.41%、39.02%，同比2013年一季度分别下33.82%、36.37%。2014年一季度深圳全市新房成交均价23323元/平方米，环比上涨2.37%，同比上21.73%。。
一季度深圳房价同比涨两成 福田均价超4万元
据房天下数据监控统计2014年一季度深圳全市新房共成交67.53万平方米/7263套，环比2013年四季度分别下降38.41%、39.02%，同比2013年一季度分别下33.82%、36.37%。2014年一季度深圳全市新房成交均价23323元/平方米，环比上涨2.37%，同比上21.73%。成交总金额方面，一季季度成交157.5亿元，环比下降36.94%，同比下降19.444%。从个盘成交来看，一季度全市成交面积排行榜top10分别是佳兆业城市广场、恒大国香山、皇后道。
成交量方面：
一季度季度以来，每月成交量较为平均，在2000套左右，3月成交量2849套，1月与2月份受春节影响，成交量较低，尤其是1月份仅成交1880套，一季度中成交量的月份。一季度整体成交量不高，同比去年下降近4成，政策不明朗、再者年初房贷不放松，购房者陷入观望。一季度成交不理想，给二季度增加了销售压力，在通常情况下，二季度是推盘的高峰期，大量新盘入市，房企若想快速消化库存，以价换量不失为一种好的途径。
成交价格方面：
2014年一季度的成交均价整体高于2013年，同比上涨21.73%。一季度成交均价为2月22672元/平，价为3月23688元/平，成交均价整体均高于两万/平大关。一季度深圳房价走势平稳上升，六区均价同比全线上涨。盐田房价同比上涨89.77%，是六区中的涨幅。福田、龙岗、罗湖的均价同比上涨两成以上。二季度季度入市的楼盘依然集中于热门宝安和龙岗，关内的新盘有所增加，房天下数据监控分析认为，深圳二季度的房价依然会是走势平稳。
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一季度深圳""撑场面
随着3月12日，宝安“新”的诞生，深圳一季度的土地竞拍落下帷幕。据房天下统计，2014年3月，深圳共成交土地2宗，分别为商业用地和工业用地，共计建设用地面积16.6万平，同比去年5万平的出让面积增长了；成交金额为33.45亿，同比去年的6.26亿同比增长433%。
一季度“”层出不穷
据房天下统计，深圳一季度共推出土地供应24宗，成交13宗，多宗龙岗的工业用地出现流拍，无一宗居住用地出让，共收获土地出让金229亿元。这一数额约为去年一季度土地出让金33.28亿元的7倍，更是2012年全年的2倍。
尽管在2014年的开局，深圳市政府加大了推地力度，共推出24宗地，同比去年的18宗地有所上涨，但成交情况却有些差强人意。对比去年一季度仅1宗地出现流拍，今年一季度深圳土地市场共出现了9宗工业用地的流拍，尤其是新年首月，使得深圳土地市场略显“阴晴不定”频频遇冷。
但一季度出让的4宗商业性质用地却为深圳一季度的土地出让金总额撑足了场面。由兆华斯坦和前海能源金融有限公司联合竞得的前海的T 201-0080宗地，以134亿元的总价夺深圳总价、单价双料“”，占一季度土地出让金总额过半。此外，另三宗商业性质用地，除宝安区商业靓地A 004-0154号宗地经300余次竞拍由以33.19亿元拿下成为宝中新商业“”，另外两宗分别由中信证券和万科以低价收入囊中。
但宝能地产科技园项目副总经理张广军分析认为，宝中商业靓地的高价卖出只是个案，并不代表土地市场的回暖，而一季度工业用地频现流拍，一是价格过高所致，明显高于去年同期工业用地价格，二是目前企业多通过政策性拿地，愿意去实拍拿地的企业并不多，也是导致多宗工业用地因无人竞拍而流拍的原因之一。
"僧多粥少"住宅用地首季零出让
深圳住宅土地出让逐渐呈现“僧多粥少”局面，相比北上广宅地“”频出，深圳土地市场显得相当冷清。
今年以来，深圳没有一块住宅用地入市。而根据深圳土地交易信息显示，一直到4月中旬都无住宅用地挂牌出让，深圳今年季度将出现住宅用地零出让。从往年资料来看，这个时间段都算不上是土地市场的活跃期，而按照惯例，在2012年和2011年的季度出让居住用地同样为零。
近年来，深圳土地出让每况愈下。数据显示，2008年~2011年间，深圳城区的土地供应量从每年93.48万平方米下降至0.92万平方米。而2012年深圳城区更是出现零地块出让的景象。
去年，深圳仅有3块住宅用地入市，在土地出让金方面，住宅用地仅仅贡献了62亿元。其中，去年1月中旬至10月中旬期间，深圳没有一块住宅用地入市。深圳这种情况与北上广的“土地盛宴”相比，显得异常冷清。
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市场分化加剧，一线城市“房冷地热”现象突出。针对相关问题，城市地价动态监测系统负责人、中国土地规划勘测院地价所所长赵松接受了记者专访。
分化、去化，关键还是要相信市场化
记者：为什么说城市地产市场呈“分化”、“去化”格局？
赵松：今年以来，政府进一步明确深化改革、让市场发挥决定性作用。房地产领域双向调控、差别化调控、长效机制建设等更加契合市场规律，加之房地产税立法、不动产统一登记推进的间接影响，有助于形成理性预期。地方层面，产业结构调整、自主调控市场等政策性因素综合影响，区域和城市地价分化日趋明显。
对住宅地价而言，一方面，部分人口增长缓慢、商品房库存高、消化周期长的三、四线城市房地产价格有所回落，地价水平涨幅收窄，甚至出现下降迹象；
另一方面，部分房价上涨较快一线城市和区域热点城市，通过推广自住型商品房、限制预售、调整公积金贷款额度、增加土地供应等措施加大调控力度，加之2013年四季度部分城市调控收紧新政持续发力，一定程度上抑制了需求，市场进入观望期。
记者：“房冷地热”说明什么？
赵松：房屋和土地市场买卖双方是不同群体。“房冷”说明房屋市场观望氛围较浓，购房者不急于出手，或受限于资金支付能力（银行收紧购房贷款）不能形成有效需求，房屋供需矛盾趋于舒缓，供需力量对比正在调整。“地热”则说明开发商对未来的正常经营、获利仍充满希望，所以踊跃出手拿地，形成有效交易。
楼市与地市“时间差”是很正常的，二者间的影响要一个传导期。就目前情况而言，关键要分析清楚当前“房冷”是短期现象还是长期趋势；是个别楼盘营销策略，还是市场整体行情；是形成断崖式深跌，还是逐步降温。
新一届政府强调让市场发挥决定性作用，我们不妨继续着眼于长效机制建设，培育更加理性规范的市场环境。
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降温、并不代表就是“崩盘”
记者：相关研判认为，开发商需以价换量快速回笼资金，消费者持币观望情绪渐浓，拐点或将形成。拐点在眼前吗，怎么看“崩盘论”？
赵松：一季度地价变化一大特点是上涨态势放缓趋稳，综合地价环比涨幅在连续7个季度后收窄，虽然收窄幅度还比较微弱，但仍值得关注，其原因与当前经济下行压力较大，信贷规模增速趋缓及部分城市市场调整密切相关。
如果楼市真出现“拐点”，将在未来一两个季度后全面传导至土地市场，进而反应在地价信号中。至于拐点是否就在眼前，我觉得整体而言，尚不会出现得这么快。经过十几年高速增长，我国楼市确实该随着经济降速、调整而降温，但降温、不代表“崩盘”，价格小幅波动应该是正常市场常态。
主观上，恐怕多数人不会希望中国不动产市场像当年日本那样出现致命性“崩盘”；客观上，刚需仍然旺盛的区域热点城市强大的内在支撑还会持续一段时期。
记者：您担心的是什么？
赵松：我倒是担心两种倾向，一是个别地方政府“闲不住”，等不得市场的自发调节，又要急于出手救市，非把小“泡沫”炒成大“泡泡”不可；二是舆论盲目跟风，把点上的问题炒成面上的问题，进而形成强大的“市场预期”，催动市场的大幅波动。
所以，正如我们报告中分析“对市场中的量价信号、预期变化，既要敏感跟踪又要全面、理性解读、审慎应对，保持宏观政策的稳定性。”我认为，在当前的复杂形式下，这一点很重要。
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扫描首季楼市风云图：分化凸显
市场分化在延续
加剧之势渐显现
尽管国家统计局关于一季度房地产市场的数据尚未公布，但房地产市场分化将呈现延续态势，已成为共识。
从国家统计局公布的数据来看，前2个月新建商品住房价格环比下调的城市，大部分是三四线城市。
来自部门对90个城市的监测结果显示，北京、上海、广州、深圳等一线城市商品房累计可售面积消化周期基本在10个月，而三四线城市这一周期更长，个别城市甚至超过2年。
中原地产分析师张大伟说：“市场已经出现了明显的四不均：需求不均衡、供应不均衡、库存不均衡、价格涨幅不均衡。”
根据中原地产的监测，今年前3个月，10家标杆房企在一线、二线、三四线城市的购地金额占比分别为62％、5％和33％。和去年下半年的占比相比，一线城市购地金额的占比增加了24个百分点，二线城市占比下滑了28个百分点，三四线城市占比微增4个百分点。
与此同时，房地产企业业绩的分化也日益加剧。中国社会科学院副研究员陈飞表示，楼市分化现象凸显，反映了房地产市场趋于理性。一年多来，国家房地产行业政策的稳定性，使得市场预期相对稳定，三四线城市房地产市场的投机性逐渐被挤出。
楼市崩盘不成立
风险隐忧需警惕
杭州个别楼盘，北京个别楼盘由非毛坯改为毛坯房出售，三四线城市库存量大，种种现象，引发社会关注。以杭州为例，去年以来，供应量是新区供应量很大，因此开发商采取促销，尽快结清尾盘。不过，对于三四线城市存在的楼市风险，受访各方都表示，应高度警惕。
来自中原地产的监测显示，营口鲅鱼圈区至少有50个楼盘在售，若以每个楼盘20万平方米的建筑面积估算，这里的开发面积已超过1000万平方米，区域整体出现全面过剩。
部门官员说，一些三四线城市前期供应量太大，本地居民基本有房子，新移民购买能力较弱，过度透支若干年的供应，肯定有风险。
国务院发展研究市场经济研究所所长任兴洲认为，防止土地供给过剩是下一步三四线城市需要重点防范的主要风险。她提醒，要注意避免在房地产增速规律性回落的时候，盲目的刺激，继续增加供给，这会加剧供给过剩，增加房地产泡沫风险。
[摘要]国土资源部昨日发布2014年季度城市地价动态监测结果表明，受GDP增长预期下调和产业调整发展影响。市场分化加剧，一线城市“房冷地热”现象突出。
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限购松动有争议
分类调控成共识
据住房城乡建设部介绍，目前有49个城市实施限购政策，其中15个地级城市，34个为省会城市和计划单列市。陈飞认为：“限购政策目前在一线城市仍然必要，对于住房库存量较大、城市人口增加缓慢的城市，可适度减少供应量，放松管控措施。”张大伟认为，房地产市场已经告别了短缺，者也逐渐谨慎。放松限购等措施可能会短期刺激市场回暖，但也可能很快再次出现大跌。
尽管限购政策是否退出有争议，但突出分类调控，已经成为共识。
部门官员也表示，针对当前房地产市场形势，一方面要督促房价居高不下、上涨压力大的城市，增加供应，是增加普通商品住房供应。而房价开始下跌的城市，要注重消化存量，控制新开发总量。另一方面，加大住房保障力度，推动共有产权住房建设。
三大重点经济区趋势
长江三角洲地区各用途地价环比、同比增速全面回落
珠江三角洲地区除商服地价环比、同比增幅收窄外，其他用途地价增幅显著
环渤海地区地价环比增速走低，呈趋稳态势
一季度，房地产市场并不平静。来自部门的判断，依然是总体平稳，但楼市分化呈现延续态势，崩盘之说频频出现，限购是否取消争论不断……种种迹象表明，房地产市场再次处于十字路口，走势牵动人心，政策备受瞩目。
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今年一季度
城市地价上涨放缓
2014年季度监测结果显示，2014年季度主要监测城市地价上涨出现放缓迹象。在宏观经济下行压力下，预测二季度部分城市地价可能止涨回落。
城市地价监测项目负责人、中国土地勘测规划院地价所所长赵松15日在此间说，今年以来主要城市地价上涨，环比增幅收窄，同比增速趋稳。一季度主要监测城市综合地价环比增速为1.89％，涨幅在7个季度后出现收窄，较上一季度下降了0.17个百分点。分用途看，商服、住宅地价环比增幅收窄，而工业地价增速继续低位上扬。一季度，商服地价环比增长率较上一季度放缓0.56个百分点，为1.73％；住宅地价环比增长于商服地价，为2.11％，但增速较上一季度回落0.53个百分点；工业地价环比增速为1.71％，较上一季度增加了0.39个百分点。
赵松在国土资源部召开的城市地价监测结果发布会上说，由于前期连续多个季度环比上涨，本季度综合、商服、住宅地价同比增幅仍处于较高位，但涨势趋稳。从三大重点经济区来看：长江三角洲地区各用途地价环比、同比增速全面回落；珠江三角洲地区除商服地价环比、同比增幅收窄外，其他用途地价增幅显著；环渤海地区地价环比增速走低，呈趋稳态势。从地理空间分布区看：东部地区综合地价环比、同比增长率较高；西部地区综合地价环比、同比增幅收窄；中部地区综合地价环比增速回落，同比增长率上升明显。
赵松说，二季度商业、住宅地价上涨态势或将进一步趋稳，工业地价将持续温和上涨；城市间分化态势更为明显，部分城市地价或将止涨回落。
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