[摘要] 市场中的供应商和消费者都在忙于应对政策的调来调去。房价长期持续下降几乎是不可能的，真正的拐点是也无人购买的。早上蔬菜的价格与晚上不同只能叫调整或策略。
今年初去年底我都向开发商发出过风险警告：别以为今年还会象去年一样保持高增长。如果再按去年的预期制定企业的战略和增幅是很危险的。今年不可能持续去年的增幅的。
尤其是城市与市场的分化。过去的城镇化是城镇的人口都流入增长。但现在的城镇化是有的人口流入，有的人口流出。
是限购政策，户籍制度影响到人口的流入；产业政策调整影响到就业；资源价格和存量变化影响到预期；公共资源差别影响到吸引力等。
历史库存的增长与年度销售量的对比也在恶化，改变了部分城镇的供求关系。
不同城镇的土地供给也存在余缺差别。先期指标决定着后期供应。通常连续高增长之后会有调整。今年的增幅会大大下降。差别会在城市间更加明显。
但支撑房地产发展的基本要素并未根本改变。一是中国经济仍将保持较高的GDP增长7%至8%左右。二是城镇化率仍处于高增长期。是政府已明确加速城镇化的发展，促进城镇化率提高的改革。三是人口结构中家庭分裂加速。A适龄结婚的人口高峰仍在持续。（二十三岁年龄人囗的峰在二零一五年）B人口老龄化加速，也让家庭分裂加速。
五普与六普的数据中一代人为家庭居住的比例从27%增长到38%。四是消费结构的变化。2011年时商品房销售额次超越了食品销售额。2013年这个差距超过了30%。家庭消费中吃的比重下降，住的比重上升并加速。当收入提高后吃的消费增幅远低于住的消费增幅。但与国际相比，住的比重还有3倍的增幅余地。这也是消费文化的改变。
有人在高喊＂拐点＂论。什么是＂拐点＂？是否可以用较长期持续下降定义？但上述基础未变时，长期持续下降几乎是不可能的，真正的拐点是也无人购买的。早上蔬菜的价格与晚上的不同只能叫调整或策略。
有人在高喊＂泡沫全面破了＂，因为已经供过于求，需求已经满足了。并且用人均面积量为依据，并说有大量空置。但为什么价格合理调整的市场会出现日光盘？当价格随市场中的供求关系调整时，只要有销量就是有需求。
无论涨跌。而已购房的空置在不同城市是意义不同的。如三、四线城镇的空屋，许多是户籍地的根。但劳动力流入了大城市。
也有人用所谓的千人/套为依据做国际对比。却忽略了生产周期因素。中国每年的竣工量仅为开工量的27%左右。其中还有约30%以上的保障类住房。北京市则大于50%。实际的商品房占家庭户数的比例就只有3%左右。
还有人用库存与销售量对比消化期。却忽略了领取销售证之后的可销售面积并非已竣工面积，许多只到正负零，要一、两年后才交房。但销售量却可能在一个月内发生巨大变化或成倍增长。可能在短期内改变去化周期。
银行个贷政策对市场的影响远大于限购政策。从0.75到1.1倍的利率变化会影响约25%的可支付能力。会大大提高购房的实际成本。甚至当房价下降时，实际购买成本仍为上升，让实际房价仍在增长。长周期放贷也会占压资金，严重影响到开发商的现金流。
过度扩张的开发商在市场发生变化，增幅大大下降时，必然会出现断流，而不得不用价格换流量。但并非普遍。一至四月的下降是与去年同期的高增长相比的。销售面积仍是历的除去年之外的量。但开工量的下降则在调整后续的供求关系。也必然在后期影响价格。
泡沫形成的原因大约有几类。一是政府强调的投机泡沫，这在限购与限贷政策调整中挤压了。二是货币政策造成的泡沫，也在首付提高中和紧缩调整中压缩了。三是土地供给垄断的泡沫，随着不同城市的土地供应量分化着。有的仍在继续推高，有的开始下降。四是定价机制的泡沫，政府定价审批一方面在限制，一方面在推高。
已购买者抗议也成为推手。只有完全由市场决定资源配置和决定价格时，才能避免泡沫。尤其是城镇化高速增长的发展阶段。制度在决定着市场行为。十多年来市场中的风险是政府政策的无序变更！让市场中的供应商和消费者都在忙于应对政策的调来调去。
总体而言，当支撑市场的基础未发生根本变化时，无论是使用价值和交换价值都不会严重背离经济的增长。
今年的、销售、价格增幅都会与去年相比大大下降。但总体应是稳定的。或仍是略有增长的。政府也许比开发商更关注于房地产对经济增长、财政税收、土地收入、建筑业就业、上下游产业联动的影响。
也同时更关注市场价格变化对需保障人群住房的影响和棚户区的改造。将出台的改革政策一定是更有利于城镇化发展和市场化发展的。一定是有利于稳定经济增长底线的。
房地产开发是个要有长期稳定预期的产业。不是短期可以调整战略的。但可能及时调整战术。否则就不要进入这个行业。＂我想有个属于自己的家＂仍然是个美好并可能实现的愿望。
机会就格外不可错失。幸福是不会从天上掉下来的。却可能因人们自己的选择而变化。
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“中国地产的市场梦是一个两难的角色。”
在今年的中国商业地产行业发展论坛上，华远地产股份有限公司董事长任志强具体阐述了中国地产市场化发展的未来趋势。
“我认为市场化有一个基本的前提，那就是私有制。”
任志强进一步阐述道，他认为在中国，私有制的实现是一个相当困难的过程，但是在今年政府提出了混合制，也就是向私有制前进一步，而这次的十八届三中全会又进了一步，就是把私有产权和国有产权放在了一起同等的对待。
“如果混合制不能形成充分的竞争，解决不了国有占主导地位的问题，那要想现在实行地产市场化是不太可能的。”任志强强调。
任志强认为，十八届三中全会提出了要让市场成为资源配置的主角，但是，到目前看来，基本上的资源仍然都在政府的手中进行分配的，几乎没有多少资源的分配是市场的行为，尤其是土地。
事实上，时至今日，土地出让金已经成为地方政府的财政收入支撑。据任志强分析，1999年土地出让金只有514亿，但是到了2013年，土地出让金已经达到4.1万亿。他表示，以前土地出让金只占地方财政的9%，现在已经接近75%。而中国一共有118个资源型城市，现在已经有68个城市的土地资源枯竭了，所以政府对土地的依赖程度是不可想象的。
“所以，市场化还需要一个过程。”任志强在论坛上表示，其实目前，政府已经认识到这个问题，所以在十八届三中全会上政府也表明了态度，表示要不断地退出市场，要把市场还给经营的主体。其中，“两会”开完以后重要的一个文件就是城镇化的规划。
不过，任志强也表示，从理论上来说，大家都希望政府退出，让市场有自由权。可是政府真退出了会怎么样呢？就目前而言，我们将会看到的，就是经济出现快速的下滑。
其实从1、2月份的数据可以看到，整体在迅速下降。17.9%这个数字曾经在2002年的12月份出现过，自2003年这十几年来没有出现过这么低的增长速度。当然房地产也出现了下降，而任志强认为未来还会继续下降。
“所以政府不能轻易退出。”任志强进一步指出，目前更应该看到改革是一个渐进的过程，在这个过程中权力是逐步释放的。这一届政府在十八届三中全会提出的改革条件下，在努力地把相当一部分权力释放给市场，同时资源控制也在逐步的退出。
“也许随着时间的推移，随着改革步伐的进程，法制环境会逐步完善，产权制度保护问题会有法律的明确规定，”任志强表示，“不要以为的问题都会在解决，所以市场化这个‘梦’还得请大家继续做。”
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房企大军密集布局产业新城
有房企高管认为，城镇化要做到产城融合，不能成为“鬼城”，不但要吸引人去，更重要的是让人留下来；世茂集团在福建晋江、泉州等地开发的楼盘已实现一个月销售额达到10亿元甚至20亿元。
“六年内让1亿农民进城。”这一新型城镇化战略给不少行业带来了巨大的市场空间，而房地产行业被认为是反应快且颇高的行业。
正如华远地产董事长任志强记者所言，“在国家城镇化高速增长的过程中，房价是不可能下降的”。
值得注意的是，记者连日采访多位房企决策管后发现，当问及城镇化问题时，这些房企高管的反应几乎一致，“吸附人口能力”成为其进驻三线、四线城市甚至五线城市，布局主导开发新城的关键要素。
从这些房企布局或主导开发新城的选址特点可见，“鬼城”、空城俨然已经成为曾折戟房企深切的痛。鉴于此，产业支撑度、吸附外来人口能力、经济活跃能力、资源规划等成为房企布局的重要考量因素。简言之，为了规避“鬼城”和空城，房地产企业谋的是要踩准城镇化步调，从中挖掘利润空间。
城镇化助推房价上涨
“目前中国还属于城镇化高速增长的阶段，总体来说房子还是不够用。”任志强向记者表示，在国家城镇化高速增长的过程中，房价是不可能下降的。
任志强称，城镇化率超过30%以后房价进入高增长的过程，在超过70%以后才出现平缓和下降的增长，但大部分发达国家城市化率都超过了90%，房价却还在上涨，比如英国和美国。中国现在的城镇化率只有50%，一线城市能达到60%或70%，二线城市50%左右，三线城市30%左右。
“距离我们实现70%的城市化率还早，估计少还需要十年甚至二十年。”任志强称，大量的农村人口进入城市的问题解决以后，我们才可以谈到一手房建设的速度会逐步放慢和缩小，二手房交易占主导地位。那时候，房价产生波动的情况才会严重，或者随着经济增长发生变化的情况更严重。
显然，在任志强看来，在新型城镇化战略下，中国城镇化还将提速，在此过程中总体来说，房价是不可能降下来的。
事实上，多数房企高管也持这种看法。泰禾集团董事长黄其森向记者表示：“房地产的十年已经过去了吗？我恰恰认为，中国房地产的十年才刚刚开始。”黄其森认为，目前国内房地产市场有巨大的空间，是个大盘子。比如，北京就相当于欧洲了，福建的GDP也已经超过了马来西亚。
不过，尽管新型城镇化发展为房地产企业提供了机遇，但风险也同在，毕竟“鬼城”和空城正在涌现。鉴于此，房企在进驻一个城市或者主导开发新城之际，拿地选址规划谨慎。
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密集布局“有产”新城
事实上，多位接受采访的房企高管一致认为，一线城市是给企业贡献利润率的必争之地，而二线、三线城市和三线、四线城市则要慎重选址。
对此，世茂集团副总裁蔡雪梅向记者透露，除了一线、二线城市之外，吸引外来人口能力较强、消费能力和产业基础较好的三线、四线城市也是其扩张的重点区域。“世茂在晋江市、泉州市、石狮市等城市开发的楼盘，已经实现一次开盘或者一个月销售10亿元甚至20亿元。”
值得一提的是，在任志强眼中，一线、二线、三线城市已经不能简单地按现在的方式划分，“以后要按市场经济来分，现在越来越多城市在就业、经济和公共服务这三项的吸引能力很强”。
而从人口流动来看，任志强认为，哪一个地方公共服务(包括就业、、医疗、保险等)和经济增长情况越好，吸引移动人口能力就越强。他坦言，“哪一个城市GDP增长速度快，土地供应量少，人口集中度，房企去那个地区赚钱就多”。同时，任志强也称，房企去人口往外迁移的城市风险都大。
实际上，房企搭线城镇化发展时的布局策略是有迹可循的，吸附人口能力、产业支撑程度、环境资源优劣等几乎决定着这些项目是否落地。
“京津冀一体化发展提了很多年，进展已经越发看得见。”中国房地产学会副会长陈国强向记者表示，从燕郊、香河等地区快速上涨的房价就可窥见一二。北京的去化程度加强，产业在外移，购房需求随之外溢，将加快北京周边城市的融合速度。
而在京津冀一体化发展中，绿地集团、鸿坤地产、华夏幸福和富力地产等大型房企都有大量布局。
“与北京相比，燕郊、香河等地的土地成本要低很多。”亚豪机构市场总监郭毅向记者表示，从利润率情况来看，部分房企进驻燕郊、香河等地并不见得要比在北京开发项目的利润空间低，只是开发周期较长，资金周转较慢。
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中小房企抢滩中小城市
相关调查显示，未来十年，城市化率还未达到我国平均水平的城市，需求增量将可观，而在这些城市中，中小城市偏多。
“中小开发商更倾向于去一些经济较为发达或者有特殊产业的东部小城市布局。”兰德咨询总裁宋延庆向记者表示，这些城市的配套还不完善，尤其缺少商业。中小开发商通常选在城市拿地，土地平均成本甚至不足700元∕平方米，建设一个5万平方米-6万平方米的综合体建筑，涉及住宅、商铺、酒店等业态。有些城市的住宅大约能卖到5000元∕平方米-6000元∕平方米，商铺更高，甚至能达到1万元∕平方米左右。
值得注意的是，宋延庆透露，这种项目往往一个城市仅能承载一个，但其毛利率可能要达到60%以上。
正如黄其森所示，三线、四线城市商业地产跟住宅还有很大不同，难点在于招商和运营，还要控制规模，比如做一些街区商业产品可能更为合适。另外，也需要政府的规划和引导来控制，尤其在消费能力不足的情况下，两个以上的大型商业项目会对当地市场造成很大冲击，另外一个商业项目将会存活不下去。
实际上，《证券日报》曾走访过一个500强的乡镇，其为东北地区榆树市下辖的五棵树镇，该镇位于松花江畔，形成了酿酒、养牛、豆制品加工、蔬菜等八大支柱产业，镇内拥有大中型企业18家，中小型企业410家，各类企业共3426家，城镇化发展速度快。
据记者实地调查发现，整个小镇主要街道不足三条，镇南却拥有占地4.5万平方米的东北的牛羊牲畜交易市场，其宰杀的牛羊肉主要输送到北京的物美超市等；镇北则是中粮的玉米深加工工厂。
在其房地产市场中，来自长春市和本地的开发商几乎占据了全部市场份额，目前房价已经卖到3000元∕平方米以上，因为和产业等资源吸引了周边大量农民进城购房，城市规模仍在迅速扩张。
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大型房企主导“造城”
值得一提的是，中小房企可能在一个中小城市开发一两个项目分得一两杯羹后，马上转换战场，但大型房企在城镇化背景下，运营模式和扩张方式或许更为完备，同时也稍显惊人。
一组来自国家发改委的调查数据显示，144个地级市中，92%要建新城新区，总量高达200个，平均每个地级市要建约1.5个；161个县级市提出新城新区建设需求的占到了47.6%。
与此同时，智慧城市、蜂巢城市、生态城市、卫星城市等在城镇化发展中建造新城的概念和规划也密集面世。
事实上，以总规划面积约32平方公里的长沙梅溪湖国际新城为例，从土地一级开发到二级市场拿地，方兴地产几乎全程主导参与了造城开发，两年来投入资金已经超过了150亿元。
据悉，上述项目为长沙大河西先导区重点开发，分为一期、二期两个。
无独有偶，一位业内人士向记者透露，该城目前已经具有一定规模，配套设施和相关规划也落实得比较好，房价约为7000元∕平方米。此外，方兴也于去年宣布，以174亿扩增长沙梅溪湖项目二期开发。
事实上，在这场“造城”运动中，万科、保利、恒大、碧桂园、绿地集团等品牌房企也已经开始在几大城市群中悄然布局土地储备，并依托强劲的资金实力，迅速占有了一定的市场份额。
当然，在这场造城运动中，不乏看重土地价格极低，未考察城市人口流动因素大规模开发郊区大盘，终却陷入“鬼城”、空城以及睡城等窘境的房企，这种造城模式普遍被业内认为是失败的。
鉴于此，宋延庆表示，房企在紧跟城镇化步调寻得机遇的同时，也要提高存货周转率，加快三线、四线城市项目去化速度，确保现金流安全。
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