[摘要] 与过往数千年不同，与内地数十个省市地区也差异明显，经过30多年改革发展的深圳经济特区创造了城市发展的奇迹，“深圳速度”响彻全球。但是过快的发展，必然会带来诸多的问题。如今，这些“先天性隐疾”正在慢慢显现，给这座充满活力的青春之城带来一丝阴霾。
“特区深圳”实行土地集中统一管理，“关外深圳”由村镇主导分散发展。
规划能否为均衡发展提供更多动力?
与过往数千年不同，与内地数十个省市地区也差异明显，经过30多年改革发展的深圳经济特区创造了城市发展的奇迹，“深圳速度”响彻全球。但是过快的发展，必然会带来诸多的问题。如今，这些“先天性隐疾”正在慢慢显现，给这座充满活力的青春之城带来一丝阴霾。
深圳“长”得比我们想象的更快。
1 项目布局早是早,机场接不了
“终点站写着机场东，坐到头一看，离机场还有两三站！”这是去年深圳机场转场至新航站楼后层出不穷的吐槽。作为重要的城市基础设施，机场与的规划咋就恁离谱呢？
深圳在建设初期，针对城市超常规发展的形势条件，在未来不确定性情况下超前预留了重大交通和市政基础设施，前瞻性地布局了机场、铁路站、港口等大型基础设施。但不可回避的是，在城市规划建设的实践中，由于受各种因素的影响，边建设边规划，甚至先建设后规划的现象仍时有发生，既损害了法规的性，也下来不少棘手的问题，纠正成本很高。典型的就是深圳新航站楼的规划，虽然后期交通配套设施不断在完善，可是在建成之初还是给人们的出行带来不少麻烦。
“有时候这种情况也是不可避免的。因为有些项目的规划是先期布下的，施工建设之后才开始规划其他配套设置。也就是说机场的建设不定下来，轨道建设就不能批准，而且很多重大的项目规划都是需要国家批准的，所以才会造成边建设边规划或先建设后规划的现象发生。”深圳市规划国土发展研究的邹教授告诉记者，其实上世纪80年代就通过总体规划将深圳机场选址在特区外的宝安，否决了在深圳湾布局的方案，为城市未来空间拓展和持续发展创造了条件；后来又前瞻性规划了深圳北站并严格控制土地，为深圳今天成为高铁枢纽创造条件。
2 特区一体已撤关，房价咋还差几万
福田区彩田村二手房，90平方米330万！龙岗区横岗中海怡美山庄，89平方米146万！深晚记者6月22日查询看到的房价，三五年来的纵比变化不大，两处的横比单价却差了两万多——主要就由于一处在原关内，一处在原关外。规划的滞后追不上城市的发展脚步。
现时期，深圳仍处于高速发展阶段。但目前深圳市的规划的编制和实施还满足不了城市发展的实际需要。
过去30年的快速发展，实际造就了两个截然不同的“深圳”的并存：一个是实行土地集中统一管理、基本按照规划建设的“特区深圳”；另一个是由村镇主导、分散发展、自下而上建设的“关外深圳”。2004年的农村城市化转地，从名义上实现了全市域土地国有化，为实施统一的规划建设管理提供了法律保障。但长期存在的原特区内外的“二元”管理体制，不仅造成原特区外在土地利用效益、城市建设标准、公共服务和社会管理水平、人居环境质量等各方面与原特区差距巨大；而且形成了大量土地产权不清、合法建设与违法用地交织的复杂局面，积累下深圳特有的土地利用历史问题，成为实施城市规划的巨大难题。
“未来深圳市将促进高度城市化地区土地利用模式的转变，创新土地整备机制，加快处理历史问题，探索高度城市化地区土地资源、资产、资本综合管理模式。通过城市发展单元制度，实现城市建设的共同发展、共同利益和共同责任，实现城市节点地区的集团式开发、综合式开发。”邹教授说道。
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