[摘要] 二季度已过半，房价拐点仍未见踪影。成交量的“跌宕起伏”和成交价格的坚挺，促成了房地产市场胶着的状态。
二季度已过半，房价拐点仍未见踪影。成交量的“跌宕起伏”和成交价格的坚挺，促成了房地产市场胶着的状态。
数据显示，4月份重点城市商品房成交均价有放缓趋势，重点城市中4月住宅成交量同比去年下跌占比为92.31%，环比今年3月下跌占比为48.57，重点城市4月住宅成交均价同比去年4月上涨占比为84.62%。
链家地产的统计也显示，第三轮调控之后无论是新房项目还是二手房的签约率均明显下降，尤其是四月份新房项目签约率为45%，而一月份则签约将近80%，签约率下降了一半；二手房签约率则从75%下降到27%左右。
进入5月后，成交量出现了反弹。来自北京市房地产交易管理网的数据显示，上周(5月9日——5月15日)北京二手住宅成交量累计为1807套，环比上涨28.43%。
二手住宅成交面积累计166090平米，环比上涨27.51%。数据显示，上周北京二手住宅挂牌均价为26255元/平米，环比上涨0.02%。
成交量跌宕起伏，成交价格一路稳定，直至近期，房价似乎出现松动迹象，5月整体开盘均价每平方米19760元，与4月中上旬相比，降幅达到19%，部分二手房源价格也出现松动。
据北京中介门店介绍，近一周来，五环以外的北苑、回龙观、天通苑等区域出现了较多价格松动的二手房源；四环以内的城市核心区域，崇文门、方庄、马连道等区域也出现了不少房源，降幅一般在5%到15%。而5月份出现的环比下滑19%的开盘均价，也是由于郊区项目的集中上市所致。
根据北京中原调查显示：北京预期在5月份开盘的41个项目中，城六区仅有12个，而郊区高达29个，占70.7%。其中大兴区预期开盘的项目达到9个，房山及通州均达到8个。而按照区位划分，五环外项目占到了供应量的八成以上。
亚豪机构市场总监郭毅分析认为，当下的楼市成交主要集中在五环外的新城区，相比核心区的楼盘，部分五环外的项目价格已经出现了松动，再加上单价和总价较低，新盘的集中入市，容易打破当前市场对价格走势的观望。
分析师张月认为，根据过往楼市经验，成交量在9000套以下，房价的下行压力比较大，4月份北京市二手房住宅网签量为9301套，若5月份网签量在9000套以下，连续两个月在9000套左右，房价下行的压力较大。
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“万亿库存压顶、楼市存量堰塞湖……”近日，有券商分析师对地产上市公司的库存发出预警，认为上市地产公司存货值９００５亿元位于历史高点，地产行业已开始进入去库存时代。
记者近日调查了解到，深圳商品房（含住宅、楼和商业）市场可售套数为２９７７８套，仅为历史峰值的一半，为历史水平。其中，住宅部分的存货预计年底可以消化完毕，今年供求缺口约为５０００套。就库存而言深圳开发商的包袱并不重。
深圳一手住宅８个月就可消化。图为记者日前拍摄的龙岗城一楼盘，该区域市场供应较充足。
库存为历史水平
随着市场调控向纵深方向演进，限购、限贷、限价促成市场成交量和供应量的剧减，商品房库存跌入低谷。
深圳市规划国土委官方网站数据显示，截至５月１５日，深圳全市商品房可售套数为２９７７８套，住宅可售套数为２０５３５套，当日成交８５套，目前可售房源大约需要８个月时间即可销售完。
国信证券近期一份研究报告称，目前深圳商品房存货仅为２００８年峰值的一半，为历史水平。数据显示，深圳商品房库存在２００９年３月为５万套，同年５月降为４．７万套，至去年年底，这一数据为３．５万套，呈递减态势。国信证券房地产行业分析师欧瑞明表示，深圳商品房库存已经处于历史底部，市场可售量在减少，而购买需求一直存在，如限购松绑，库存量将很快消化。
齐鲁证券分析师周涛认为，由于前两周销售回暖使得深圳一手住宅出清周期有所下降同时促销使得去化速度显著提升。如某楼盘八折促销使得当天去化率达到１００％远超目前６０％的平均水平。
来自美联物业的研究数据表明，目前深圳全市一手住宅日均销售套数仅为７５套左右，与调控前（２００９年同期）相比，降幅超过六成。但同期，楼市的供应量水平也出现明显下降。今年１－４月，全市新增取得预售许可证的住宅单元套数为８２４０套，同比减少３１％，与２００９年同期相比减少４３％。而５月１５日的一手住宅可售套数与２００９年同期相比，则锐减了五成左右。
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供求缺口约为５０００套
受调控影响，楼市需求受到遏制，成交量锐减，新房供应速度低于消耗速度，因此，尽管楼市成交量在调控压力下下降明显，但楼市实际上仍处于“供不应求”的状态。
美联物业研究报告称，从新房存量的区域分布来看，截至５月１５日，罗湖、福田、南山、盐田、宝安、龙岗一手住宅可售套数分别为４４９、１８４６、２５４４、１１０４、４６２６、９９６６套，龙岗区占全市新房存量近一半，罗湖、福田、南山新房存量则较少。
与去年同期相比，六区新房存量分别增加－６７％、－１２％、－５５％、１９９％、－２９％、７１％，罗湖、南山两区新房存量下降明显，福田、宝安两区有一定程度下降，龙岗、盐田两区新房存量则有较明显上升，从各区新房存量的同比变化，不难解释目前出现的区域楼价走势分化的现象。
根据社科院《２０１０年城市白皮书》，深圳城市建设土地开发强度已达４７％（香港仅１９％），又据深圳城市发展规划，深圳城建用地将控制在城市总面积的５０％以内，因此，深圳将遭遇越来越严峻的土地供应瓶颈。
去年，深圳市土地房产交易共出让居住用地７宗，宗地面积为６０．５万平方米，同比减少１７％。在２０１０年出让的居住用地中，保障房、安居房及企业配套住房供应占据全部居住用地供应的６５％，纯商品住宅用地仅有三宗。
美联物业研究冯永恒认为，土地供应总量不断减少，保障性住房建设比例的上升，将进一步压缩未来商品住宅供应的空间。开发商在土地储备无法及时得到补充的情况下，难免会滋生的心理，进而影响一手市场整体供应水平。
预计今年全年一手住宅成交套数将达到３．１万套左右，比去年下降１－２成，全年新增一手住宅供应２．６万套，低于市场消耗速度，供求缺口约为５０００套。“供不应求”仍将主导一手住宅市场。
房价调整尚待时日
据了解，深圳的新增商品房供应自去年四季度到现在始终以关外为主，因此关内的在售项目反而成为稀缺资源。加上持续低迷的供应量，使得库存的房源很难出现明显的价格调整。
４月份，全市一手住宅成交均价为２０２９５元／平方米，环比上升４％。虽然深圳楼市已经历一年多的密集调控，但楼价依然维持坚挺，部分楼价甚至还有明显上升。冯永恒认为，不同的楼价走势有着不同的表现，实质上是楼市“供求关系”的一种体现。
房地产内参总经理半求表示，深圳商品房低库存，市场销售压力并不大，近期房价并不会因为库存原因而进行调整。
业内人士认为，基于目前货币供应量依然比较高，而保障房的有效供给量及商品房的供应效果只能在下半年才能明显显现，深圳大部分区域的房价在上半年将依然坚挺，商品房价真正得以调整尚需要一定的时间。（来源：搜房业内论坛）
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上周新房均价至1.4万/平 中海限价房所致
（来源：搜房网综合整理）深圳市规划国土委的官方统计数据显示，上周新房成交套数为615套，环比上升31.97%，成交均价跌至14045.43元/平方米，环比下跌39.18%。
根据数据显示，上周新房成交套数为615套，环比上升了31.97%，成交面积为4.96万平方米。从各区看，龙岗、盐田的成交量上升，罗湖、福田、南山、宝安的成交量下降。新房成交价格方面，上周的成交均价为14045.43元/平方米，环比下跌了39.18%，仅盐田区成交均价上涨，其他各区的成交均价都下跌。
深圳二手房在上周出现量价齐跌的现象，数据显示，上周（5.2-5.6）全市二手房成交1194套，环比下降53.08%，成交面积为11.12万平方米，各区二手房成交量均下降，在成交价格方面，上周的成交均价为20941.14元/平方米，环比下跌11.32%。除龙岗外，各区的成交均价都下跌。
中原市场部总监认为，政策调控不断升级，部分开发商迫于资金、销售方面的压力，可能会选择促销策略，开发商的策略，将很大程度压缩二手房的份额，但多数二手房业主资金实力较强，目前并未有明显的价格下滑迹象。未来楼市将延续较长一段的博弈期。（来源：搜房业内论坛）
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新房成交量上周涨幅逾三成
均价为１４０４５．４３元／平方米，比上月下跌近四成
５月２日～５月８日，全市新房成交大幅上涨。而受“７月份二手房交易将按评估价征税”影响，高性价比二手房成交活跃。
龙岗成交居首
因“五一”假期，上周统计数据为４天。
据市规划国土网每日成交数据统计显示，上周全市共成交一手住宅６１５套，环比大幅上涨３１．９７％。
具体到各区域，龙岗区高居榜首，成交了４８８套，环比大幅上涨２３１．９７％；其次为宝安区，成交了４９套，环比大幅下降７３．２２％；南山区成交了２０套，环比大幅下降７５．３１％；福田区成交了１４套，环比大幅下降５０．００％；盐田区成交了４３套，环比大幅上涨１３８．８９％；罗湖区上周成交９套，本周成交了１套。
新房成交价格方面，上周新房的成交均价为１４０４５．４３元／平方米，环比下跌了３９．１８％。
从各区看，仅盐田区成交均价上涨，其他各区的成交均价都下跌：盐田上涨了３．２５％；罗湖下跌了１３．１３％，福田下跌了２．４２％，南山下跌了１９．８１％，宝安下跌了０．８１％，龙岗下跌了２８．３６％。
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二手房成交降五成
深圳二手房方面，全市共成交１１３１套，由于统计数据只有４天，环比大幅下降５５．５６％，日均成交为２８３套，环比大幅下降４４．４５％。具体到各区域，福田区位居榜首，成交了２４０套，环比大幅下降６３．０２％；其次为罗湖区，成交了２２６套，环比大幅下降５１．５０％；宝安区成交了２０９套，环比大幅下降５６．５５％；龙岗区成交了２１８套，环比大幅下降５５．９６％；南山区成交了２０１套，环比大幅下降４７．５２％；盐田区成交了３７套，环比大幅下降４７．８９％。
根据世华地产地铺经理介绍，进入从４月份开始放盘量就有所增加，进入５月份放盘量则进一步上涨。
其根本原因，主要是受市场传闻“７月份二手房交易将按评估价征税”的影响，部分业主担心此政策出台后增加交易成本，加上近期政府调控举措不断，后市又不明朗，因此这些业主期望在政策出台前出售持有物业，从而令放盘量明显上涨。值得注意的是，部分高性价比物业成交活跃。
中原市场部有关负责人表示，政策调控不断升级，部分开发商迫于资金、销售方面的压力，可能会选择促销策略，开发商的策略，将很大程度上压缩二手房的份额，但多数二手房业主资金实力较强，目前并未有明显的价格下滑迹象。未来楼市将延续较长一段的博弈期，二手成交将减少。
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宝安商铺拉低成交价
世华地产成交系统统计数据显示，继前一周全市商铺买卖成交价格高达４９７７１元／平方米，上周回落至４００００元／平方米以下，为３５０５１元／平方米，环比下降２９．５７％；租赁均价为１５８元／平方米／月，环比下降１９．３２％。
根据市场调查，由于在前海规划和即将开通的利好作用下，宝安区商铺市场成交活跃，吸引了许多来自福田、南山和罗湖的客户，而宝安本地客户仅占２０％。上周宝安区低档商铺成交较多，是拉低全市商铺成交均价的主要原因。
上周写字楼买卖成交价格为２３２７７元／平方米，环比下降２２．１０％；月租均价为１４７元／平方米，环比下降７．４２％。写字楼买卖成交依然较少，租赁成交持续活跃。据市场调查，目前车公庙和福田区的写字楼空置率相比去年年底又有所降低，目前空置率约为３％～５％，多数物业能达到满租。
市场方面，上周买卖成交均价为１２５４０元／平方米，环比小幅下降２．８７％；月租均价为４７元／平方米，环比小幅上涨４．７７％。(来源：搜房业内论坛)
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