[摘要] 如果说广东还有这么一个县城——远离大陆的海岛，岛上除风电外几无工业，即便是公务员的月平均收入也不到2000元，但新建住宅小区楼价已经全部四千元每平方米起，者甚至已突破6000元每平方米的毛坯楼价——好吧，这就是广东的海岛县——汕头市南澳县。
如果说广东还有这么一个县城——远离大陆的海岛，岛上除风电外几无工业，即便是公务员的月平均收入也不到2000元，但新建住宅小区楼价已经全部四千元每平方米起，者甚至已突破6000元每平方米的毛坯楼价——好吧，这就是广东的海岛县——汕头市南澳县。
尽管有着如此火爆的楼价，可当你逛遍这个海岛及县城，却找不到一家房地产中介。当记者把这样的疑问抛给一位当地人时，换来的只是一句简单的回答——“岛上的房子根本不是卖给我们本地人的”。
调查：一楼盘连续提价3次
日前，记者交了190元的车辆过渡费，经过近一个排队上船，再经40的颠簸海上航行，才听见接近南澳岛长山尾渡口的渡轮鸣响了靠泊码头的汽笛。
在渡轮二层舷梯上，可以看到甲板上人头攒动，而渡口等待出岛的人也排起了长龙——再往远些看，正对着渡口出入通道的大大的广告位上，贴着的是被誉为“广东美海滩”青澳湾开发的一个房产项目的广告，而在这则广告的旁边是另外3个房地产项目的广告。
在两三年前，这些房产项目的广告几乎是没有的。就在这个渡口，可以看到正在火热建设的南澳跨海大桥——就在几个月后，这座广东省早开建的跨海大桥通车后，将使得进入这个海岛再无屏障。
南澳县年初公布的《政府工作报告》中提到，南澳2010年完成GDP9.43亿元，人均生产总值1.32万元。9.43亿元是什么概念呢？不到汕头全年GDP的0.8%。
而南澳的房价，却显然跟经济水平不成正比。
入岛车辆进入后宅镇，紧挨着县城边上的度假村旁的一幢高层楼房刚刚竣工不久。一楼销售大厅的销售小姐礼貌地对记者表示歉意，“不好意思，我们这边的楼房都已经卖完了，只能等二期开发的其他楼房了”。
记者来到时赶在了五一前，这幢已经的望海高层楼房3楼价格就达到了5280元/平方米，这还是毛坯价。“往上每层加80元”，销售小姐说。也就是说，这幢楼房的顶楼毛坯房的价格超过6000元/平方米。
而在这个售楼处所属开发商开发的另外一个县城楼盘，报价也超过了4300元/平方米。“过了五一，价格肯定还要涨，我们已经提价三次了。”销售小姐说。
有当地人告诉记者，南澳县城正在建设的楼盘有4处。那其他正在开发建设的楼盘价格又如何呢？在另外一个地产商开发的楼盘工地外，记者看到，这座南澳岛型的小区已经接近封顶，售楼处一位业务代表报的价格是“3980元起，往上每层加50元”。
而这个房屋数量较多的小区的销售代表也不掩饰销售火爆的现象，“前面望海的全部卖完了，只剩下后面几幢11层以下的户型，也不多了，要买赶紧了。”
根据汕头市房管局5月的数据，该三城区成交高层住宅统计均价为5100元。如果拿汕头的城区房价来对比，南澳岛新建的商品房房价一点都不低。
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南澳人：这里的房子不是卖给本地人住的
“今日的三亚，明日的南澳。”在南澳岛上一则醒目的户外广告上写着。
这体现了当地政府主打旅游吸引外地游客入岛消费的思路。事实上，游客确实越来越多。而跨海大桥修通后，将肯定使得来往的游客更加密集。至少在房价方面，飙涨的势头已经初见端倪。
在南澳县城后宅镇开大排档的陈老板说，在上世纪末南澳岛也因为跨海大桥修建掀起了一波开发热潮，虽然因为大桥工程烂尾停顿，但即便如此，“在2003年前，全县都没听说过有一平方米到1000元的房子。”
在这个南澳土生土长的中年汉子看来，尽管汕头的房价在2003年后一直走高，但南澳岛的房价其实是在跨海大桥项目重新宣布启动后开始走高的，而且“房价涨得比这大桥盖的速度快多了”。
除了已建成和正在建设的四处商品房小区外，记者在南澳尚未看到其他开工的楼盘。但当地一位公务员告诉记者，在县城已经有多个地块准备拆迁建设住宅小区。
尽管开发火热，但让一个外地人觉得意外的是——你走遍了县城，也找不到一家房产中介。“这里的房子都不是卖给本地人住的，搁在你们这些大城市来的人才觉得这里的房子。”一位南澳人说。
“一手房交易很少，主要是二手房交易。”在南澳县房地产交易，一位工作人员告诉记者。南澳公务员的平均工资不到2000元，普通家庭对于新建的商品房只能望洋兴叹。而这样的房价，却挡不住外来人购房的脚步。
“(南澳大桥修通后)南澳房价必然随着南澳的开发而与海南岛比肩。还等什么呢？去买房！去！”一位来自北京的游客在来到南澳后发表文章感叹说。这不能不说代表了一部分外地客的想法。对此，南澳本地居民深感忧虑，“以后我们要买个房子，都不知道怎么办”。
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深圳客成周边城市买楼主力 城市捞过界
竟打出“子女包就业，买房包涨”营销策略
——城市“捞过界”
随着限购令在大中城市的持续，一些四五线城市楼盘抓住机遇到“限购”城市大抢客。连日来，山东、广西等一些县级市的楼盘通过短信、网络、宣传单等形式在深圳揽客，并给出了“装修，子女包就业”、买房还可签“包涨协议”的优惠政策。
深圳客成为周边城市楼盘销售主力。图为大亚湾一楼盘在春交会上展示。
不仅如此，一线城市早已禁止的“炒楼花”在部分楼盘仍然可以操作，而５月１日开始执行的明码标价尚未执行。
鼓动买家“炒楼花”
位于山东文登的某楼盘广告称买房可以安排就业，为此，记者拨通了该楼盘一名销售经理电话，她表示该楼盘的口号就是“装修，子女包就业”。
所谓的“包就业”，就是可以给买房者介绍工作。她说，南海新区在规划中除了住宅还有港口、工厂。由于离韩国、日本较近，包括韩国现代在内的大量外企都已经或计划迁入南海新区，将提供很多就业机会。“我们公司也在大批招人”，该销售人员称，由于大搞建设，这里的宾馆、餐厅、超市都需要小工，而且工资水平也不低。
该销售人员还表示，作为威海的楼盘，目前并未执行限购政策，还可以帮助办理异地户口贷款，首付五成即可。哪怕之前有过贷款记录，他们也可以帮忙想办法用购房者其他家人的名字办理贷款。或者购房者先一次性付清，然后再将房产证抵押给银行办理款。现在销售的三期，因是期房不能办理贷款，需要一次性付清，但可以提供购房合同更名机会，这样者就可以买了不住等了再卖给其他人，即俗称的“炒楼花”。
大打牌
为了促进销售，位于山东文登的该楼盘不仅打出了“包就业”的广告，甚至还声称可以签署“包涨协议”。该楼盘销售经理表示，４月中旬他们曾推出优惠政策，凡是购买３７００元／平米的装修房将现场与购房者签订合同，保证“一年之内涨不到５２００元／平米全部无条件退款”。不过，现在这一活动日期已经截止，５月份又推出了其他优惠政策。
另一个来自广西兴安县的别墅项目销售人员也大打牌。“４月底已经涨了一次价，５月１５日还要。”该销售人员称，他们每周小涨一次，每月１５日还要大涨一次。
根据国家发改委规定，自５月１日起商品房销售实行一套一标价，并明确公示代收代办收费和物业服务收费，商品房经营者不得在标价之外加收任何未标明的费用。在这一规定下，又如何实行“每周涨，每月一大涨”呢？
该销售人员表示，目前他们还没执行明码标价政策，将来实行之后可以通过先标高价如标到一两万元每平米，然后再给予不同折扣的方式慢慢。
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买房包就业还签"包涨协议"非限购城市狂揽客
（来源：中国证券报）随着限购令在大中城市的持续，一些四五线城市楼盘抓住机遇到“限购”城市大抢客。连日来，山东、广西等一些县级市的楼盘通过短信、网络、宣传单等形式在深圳揽客，并给出了“装修，子女包就业”、买房还可签“包涨协议”的优惠政策。不仅如此，一线城市早已禁止的“炒楼花”在部分楼盘仍然可以操作，而5月1日开始执行的明码标价尚未执行。
深圳、上海等一线城市近举办的房交会上均出现了外地楼盘唱主角的现象。如刚刚结束的深圳“春交会”，外地楼盘占据了近八成比例。业内人士认为，在限购令作用下，大量游资向四五线城市涌去，如果不到位可能催生新的泡沫。
包就业办贷款“炒楼花”
卖楼招数花样百出
今年初，36个城市宣布对住房实施限购措施，包括4个直辖市、5个计划单列市及27个省会城市。在限购令的持续执行下，一线城市的开发商对推介新楼盘显得有些“意兴阑珊”，三四线甚至五线城市的开发商则“精神抖擞”，纷纷来到限购城市抢客。
近一段时间，大量“、可贷款”的房地产广告通过短信、网络、宣传单等途径在深圳出现。位于山东文登的某楼盘广告称买房可以安排就业。中国证券报记者拨通了该楼盘一名销售经理电话，她表示该楼盘的口号就是“装修，子女包就业”。
据她介绍，该楼盘位于威海下属的文登南海新区内。一期已经，这个月交房，均价已涨至7800元/平米；二期明年交房，均价为6000元/平米；正在销售的三期带装修的为3700元/平米，毛坯的为2899元/平米，因2013年才能交房所以价格较。
所谓的“包就业”，就是可以给买房者介绍工作。她说，南海新区在规划中除了住宅还有港口、工厂。由于离韩国、日本较近，包括韩国现代在内的大量外企都已经或计划迁入南海新区，将提供很多就业机会。“我们公司也在大批招人”，该销售人员称，由于大搞建设，这里的宾馆、餐厅、超市都需要小工，而且工资水平也不低。如一名六十来岁的老人，帮公司栽种小树苗搞路边绿化，可以有80元收入，按天结账车接车送。如果他们介绍的工作机会购房者不满意，完全可以自己挑选其他的。
该销售人员还表示，作为威海的楼盘，目前并未执行限购政策，还可以帮助办理异地户口贷款，首付五成即可。哪怕之前有过贷款记录，他们也可以帮忙想办法用购房者其他家人的名字办理贷款。或者购房者先一次性付清，然后再将房产证抵押给银行办理款。现在销售的三期，因是期房不能办理贷款，需要一次性付清，但可以提供购房合同更名机会，这样者就可以买了不住等了再卖给其他人，即俗称的“炒楼花”。
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每周涨每月一大涨
大肆营造氛围
为了促进销售，位于山东文登的该楼盘不仅打出了“包就业”的广告，甚至还声称可以签署“包涨协议”。该楼盘销售经理表示，4月中旬他们曾推出优惠政策，凡是购买3700元/平米的装修房将现场与购房者签订合同，保证“一年之内涨不到5200元/平米全部无条件退款”。不过，现在这一活动日期已经截止，5月份又推出了其他优惠政策。
“我自己都敢跟你签。”该销售人员现身说法，称自己当时花4000元/平米买了一期的房子，不到两年已经涨至7800元/平米；二期也在一年时间左右价格。前来购房的绝大部分都是来自各地的客，一期、二期全部，三期的价格很快也要上涨。该楼盘售楼处另一销售人员表示，确实出台过签署“包涨协议”这种优惠措施，但目前这一优惠已经截止。
另一个来自广西兴安县的别墅项目销售人员也大打牌。“4月底已经涨了一次价，5月15日还要。”该销售人员称，他们每周小涨一次，每月15日还要大涨一次。该别墅项目一期共53套，去年4月开盘已全部；现正售卖的二期均价为4980元/平米，今年1月份开盘至今已售出一半以上，价格每平米比一期贵了一千左右。将来三期的均价将涨至8000元至一万元/平米。前来购买的以桂林、兴安的本地人居多，但也有来自北京、上海、黑龙江、广州的客。
虽然没有实行限购令，但本地银行对外地户口不提供贷款。不过购房者可以与开发商协商，采用分期无息方式付款，只要房款在今年年底全部付完即可。
根据国家发改委规定，自5月1日起商品房销售实行一套一标价，并明确公示代收代办收费和物业服务收费，商品房经营者不得在标价之外加收任何未标明的费用。在这一规定下，又如何实行“每周涨，每月一大涨”呢？该销售人员表示，目前他们还没执行明码标价政策，将来实行之后可以通过先标高价如标到一两万元每平米，然后再给予不同折扣的方式慢慢。
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房价涨势初现
警惕非限购城市泡沫吹大
自限购令执行以来，游资就出现了向内地三四线甚至五线城市转移的趋势，导致一些县级市的房价如同坐上火箭。从目前看来，这一趋势有变本加厉之势。一些未限购城市除了通过散发小广告揽客外，还进入房地产交易会。
在刚刚结束的深圳“春交会”上，外地参展项目占到总数的近八成，包括云南、江西、贵州、江苏等地多个住宅、商业项目，来自周边城市惠州的楼盘项目更是多达15个，会场还特地为惠州楼盘设立了“东部居住展区”。而在上海举办的“假日楼市”房展会上，差不多也有三分之一的房产来自外地。
根据中房指数系统百城价格指数对100个城市的全样本调查数据，2011年4月100个城市住宅平均价格为8773元/平米，较上月上涨0.40%。其中77个城市价格环比上涨，1个城市与上月持平，22个城市环比下跌。涨跌幅在1%以内的城市共有84个。
数据显示，4月房价环比涨幅居前的大多都是二三线城市，如邯郸、菏泽、湘潭、呼和浩特、廊坊等等。预计，如果限购令继续执行，接下来二三线城市的房价可能呈现更大幅度的增长，且不排除向四五线城市推进的可能。
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