[摘要] 限购、限价、限贷，楼市调控步步趋严。二三线限购名单还未正式落地，调控效果渐显明朗。一二手房价倒挂，二手房市场成交持续低迷，市场库存量不断激增，开发商低价促销入市蓄势待发，整个楼市大有一番风云变幻之势，眼下楼市“拐点”之说又被提上日程。不禁有疑问，楼市若真的迎来“拐点”，房价到底能降多少？
[编者按]限购、限价、限贷，楼市调控步步趋严。二三线限购名单还未正式落地，调控效果渐显明朗。一二手房价倒挂，二手房市场成交持续低迷，市场库存量不断激增，开发商低价促销入市蓄势待发，整个楼市大有一番风云变幻之势，眼下楼市“拐点”之说又被提上日程。不禁有疑问，楼市若真的迎来“拐点”，房价到底能降多少？
房天下邀您一起走进今日话题：楼市或将迎“拐点”房价到底能降多少？
楼市调控“限”字令全面升级
尽管目前尚不清楚各省房地产调控执行的具体情况，限购新增城市的名单也还未正式出炉，但调控继续从严的趋势已定。停止三套房贷的范围已经开始扩大，目前，四大银行已经暂停了第三套商业住房贷款。
自扩大限购的信号传出后，江门市出台了限制外籍人士购房的限购令，还有部分城市则采取了出台"限价"令，以期规避更为严厉的"限购"令。河北省是提出"限价"思路的省份。6月中旬，廊坊市香河县首开"限价"先河，要求对本区域内的新建商品住房预售、销售价格进行限制。秦皇岛市也准备将商品住房销售价格的上限定在7000元/平方米。烟台也是采取"限价"的城市，同样是针对"限购"的缓兵之计。【详细】
8月25日，浙江省台州市发布了《关于进一步落实房地产市场调控工作的通知》，明确提出楼市限购措施，打响了二三线城市限购的炮。
在广东省，莞惠等深圳周边城市的限购可能性很大。
东莞“限购风”在今年3月就开始“吹”起，这原本可能成为压倒楼市的一根稻草，却意外逼出了众多观望者的需求。上半年，东莞住宅成交价已超过既定8 .5%的涨幅目标。东莞市房管局统计，上半年。住宅成交面积为273.3万平方米，成交单价为8170.2元。其中，6月住宅均价为8168元/平方米。
惠州与东莞相似，是深圳周边、受深圳客辐射为直接的城市之一。论房价涨幅，惠城区上半年新房均价达到6534元/平方米，同比涨幅高达22%.如果仅以惠城区数据为参考，其被限购的可能性大。【详细】
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拐点？
一二手房价倒挂逼近万元
一向被视为国内楼市风向标的深圳，早在2011年1月份就开始出现一二手房价格倒挂现象，到5至6月时的价格差更是逼近万元。笔者不禁发问，楼市“拐点”是否真的已到来？
深圳自5月实施“限价”后，一二手房价格倒挂现象日趋明显。例如在6月份，莱蒙国际开发的水榭春天三期以2.1万元/平价格入市，而该项目二期部分二手放盘价已达到2.5万元/平；招商雍景湾以3.5万元/平的均价开盘，而该同等二手房价格却已经达到5万元/平。
在整体房价方面，今年以来深圳二手房价格一直高于一手房。据相关数据统计，深圳一二手房价格差从2011年1月份逐步扩大，5至6月时达到高峰，7月份有所回落。
一线城市中的北京、上海及广州，同样出现一二手房价格倒挂。此外，天津、重庆、武汉、宁波、郑州、佛山、无锡等多个楼市重点调控的二三线城市，下半年以来也都纷纷出现不同程度的一二手房价倒挂现象，并且呈现愈演愈烈之势。【详细】
开发商库存量不断暗涌
楼市调控政策不断收紧，楼市热点城市库存量明显上涨，房企资金链吃紧，更有业内人士预计楼市“拐点”为期。
据相关数据显示，今年7月末11个房地产重点城市的存货总量达到了66.9万套，环比上半年上涨了6.5%，7月的去化率为61.5%，高于6月的59.2%,但是都远远低于2010年的平均94%的去化率。可以预见，潜在供应将明显上涨，而一旦全面限购，库存或将大幅上涨。
截至8月17日，沪深两市122家房地产上市公司中，共有38家上市房企公布了2011年半年报，占比超过三成。报告期内，38家上市房企期末存货从去年同期的2602.24亿元大幅增加至今年中期的3762.06亿元，同比大增44.57%。
而在被称为房企巨头的四大房企“招保万金”中，万科与招商地产目前已经公布了2011年半年报。据中报披露，其期末存货余额分别为1713.66亿元和444.70亿元，合计高达2158.36亿元，占38家已披露中报的上市房企期末存货余额的比例高达57.37%。【详细】
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对策：
宁贷款也不
98家上市房企背万亿巨债 高成本借贷也不
在持续的宏观调控政策下，房地产资金链越来越紧，市场上的库存量越来越多，已披露年报的98家上市房企债务总额达1.01万亿元，多数资产负债率在70%以上。同时，业绩增长明显下滑，“万保招金”四大龙头今年中报净利润平均增幅不到15%。
资金紧张，业绩下滑，但是让人期盼已久的“”似乎也是遥遥无期。在开发商看来，全新楼盘售价低于吹风价，或者是原楼盘新项目售价不上涨已经是做了极大的让步。
开发商宁愿勒紧裤腰带也不愿，这到底在上演哪出戏？
即使温州楼市陷“崩盘”传言，即使富力地产表示在价格已下调10%，但实质性的仍是未来时。据7月份70个大中城市房价报告显示，70个城市中有39个城市新建商品住宅环比价格上涨。而同比价格下降的城市只有1个。【详细】
75折促销？
据记者走访，深圳宝安区沙井街道办一楼盘况，户型面积为75~150平方米之间，销售均价为12000元/平方米，开盘后仅三天时间房屋几乎销售一空。
而深圳西荟城楼盘目前的总套数是750套，也已将近的状态。
位于深圳与惠州交界处的碧桂园推出的十里银滩项目，更是大力促销。开盘当天人满为患，项目总共有四千多套房子，已卖了百分之八十，目前只剩下位置稍差的房子在销售。据工作人员表示，刚开盘时项目优惠高达七五折，而目前是八折销售。【详细】
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猜想：
房价到底能降多少？
据中原地产统计显示，近几周来，北上广深等一线城市供过于求的态势愈加显著，一二手房价已全面松动。新房市场方面，8个重点城市新房成交量环比下挫15%，一线城市的下滑现象更为显著。北京连续两周的周成交量处于今年以来的低位，深圳更是环比大幅下降50%。二手住宅市场同样持续低迷。上周，京沪深穗津5大重点城市的成交环比降幅有扩大的趋势，其中，广州和深圳环比降幅分别达到63%和64%。
据数据统计，目前一线城市和二线发达城市新建住宅价格已出现全面松动，尤其在一些供应集中的区域，价格战早已初现端倪。其中，北京、深圳、重庆、成都、杭州这5个城市的房价将率先进入下降通道。
但是房价终会下降多少，现在仍旧是一个谜。【详细】
百姓期盼房价实质性“拐点”
据报道，北京市决定从2011年8月31日起，全市房地产经纪机构向住宅买卖双方收取的住宅买卖经纪服务费用标准统一下调0.5％。在社会普遍关注房价是否将迎来实质下降“拐点”时，北京市这一政策将给房地产市场是房价走势带来什么影响呢？
据相关数据显示，今年1－7月，北京市商品房销售面积为673.1万平方米，比上年同期下降12％，其中住宅销售面积为473.5万平方米，下降14.2％。按现有统计口径测算，北京实施房地产市场调控政策，上半年房地产业增加值下降5.5％，影响经济增速0.7个百分点。
有市民表示，现在房价确实有下跌趋势，但跌幅还是很有限。如今市场各方仍处于博弈状态中，开发商在硬撑。希望各级政府坚持调控不动摇，不会因为GDP减速、财政减收而放松调控。老百姓还是希望房价拐早日迎来实质性的下降点。【详细】
小编总结：调控政策依旧严格进行，二三线城市限购名单9月初或将落地。在未来的两个月内，处于严厉的“限”字令下，且随着新建住宅供应量的持续增加，房地产资金渠道收紧，开发商将会进行大量的有预期准备的“促销”活动。新房价格的下调也将带动二手房价的下行，房价“拐点”仍会逐步显现，“”也将会是大势所趋的。
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