任志强:房企大面积倒闭的局面不会出现

Ｂ

房企整体债务状况不容乐观

除了直接可见的绿城风波之外，中国房企在资金链方面的焦虑，还有更加直观的表述。

９月２６日，继中国房地产行业展望从稳定调为负面之后，标准普尔再次发布消息，称目前扛不住销售额下降打击的６家开发商为：沿海家园、绿城中国、合生创展、上海证大、盛高置地、上置集团，如果２０１２年销售额下降１０％，这６家房企就会“难受”。

同时，近２年来在资本市场业绩尚好的龙湖地产也不得不忧及资金安全：龙湖地产在公告中，宣称近期已将下半年的拿地策略做出了相关调整，由之前的适度拿地转变为暂缓拿地，公司的首要任务转变为保证现金流安全。

房企的整体债务状况不容乐观，据ＷＩＮＤ数据更显示，过去一个月中，中国上市房企前５０强市值缩水总计已超１８００亿元。

同时，从此次财务部点名中涉及到的房企来看，其中不乏大型上市房企，足以看出目前房企紧张的资金链条和持续上升的经营风险，虽然多数涉名房企表示此次仅是由于会计细节上的偏差而轻微违规，但仍被外界怀疑是通过会计手段避税、融资，尤其在当前调控之下以此缓解资金压力。此次财政部加大了对房企的检查力度，在某种程度上限购、金融领域调控一起促使房地产调控进入全面化时代。

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Ｃ

销售遇阻加剧

从今年下半年开始，房企融资环境全面紧缩。在房企传统的外源融资渠道被全面堵死的基础上，发行债券（如海外发行债券）、信托融资等主要的外源融资渠道也开始出现越来越紧的局面。因此，销售回款已成为房企主要的资金来源渠道。

而让房企们失望的是，销售遇阻现象同样在加剧。日前，１０６家上市公司房地产企业的半年报刚刚披露完毕，万科、金地、保利等几家Ａ股龙头房企也随后就公布了９月份销售数据：万科９月份万科实现销售面积１０８万平方米，销售金额１２５．１亿元，同比２０１０年９月分别下降４．９％和１２％；金地集团９月份实现签约面积３１万平方米，同比减少３７．６％，签约金额３７．８亿元，同比减少３６％；保利地产９月份实现签约面积５８．７５万平方米，同比下降３３．１４％，实现签约金额６７．３６亿元，同比下降２６．２１％。

据统计，上半年，上市房企整体资产负债率达到了７２％，负债总额突破１．０９万亿元，同比上涨４１％。其中，杀伤力的流动负债已经占到负债总额的７０．６％，同比上涨５４％。

Ｄ

房企融资不惜成本

所以，为了扩大现金流，在销售这一跟稻草希望尽失的时候，大型房企们只好又回到千方百计融资的道上，可以看到，房企近期在融资方面动作重重、不惜成本。

１０月９月晚间，中粮地产发布公告，表示将抛售其持有的招商证券性金融资产获利约４０００万元，这是中粮地产继今年１月、３月后的第三次抛售该股票融资，补充流动资金的目的一目了然，但成本较高毋庸置疑。

无独有偶，就在中粮地产发布公告抛售股票的当日，包括万科、中航地产、名流置业等多家上市房企均发布融资公告。

万科１０月为名下子公司进行三次担保融资约１２亿元，提供全额连带责任担保；中航地产为下属子公司预计总计１７．５亿元的银行贷款提供连带责任担保。

万通地产通过旗下基金获得近３．７亿元房地产信托融资，但却被疑为“代孕生子”。

平安信托一位人士告诉记者，在银行信贷实施名单制管理和信贷额度控制及回款速度减缓，是在资金成本整体上移的情况下，只有大型开发企业才能开拓多元融资渠道，通过票据、信托、企业债等方式融资，并且融资成本也在显著上升。所以，当前在地产行业，“缺钱、融资，并且是不计成本地融资”似乎已成为行业主流话语。

对此，巴曙松认为，当前民间融资利率拉高的主要力量之一，就是房地产企业基于高盈利预期以及调控会短期结束的政策预期进行的高成本融资，在货币政策不可能大幅放松时，这些房地产企业的洗牌不可避免。

对此，华泰证券地产分析师张平表示，地产行业属于资金密集型行业，加上它又是型的行业，本身也是金融业的一个组成部分，在一定意义上讲，房企缺资金将是一个永恒的状况。要让这个行业出现资金富裕的情况，只有一种可能，那就是销售好，同时行业又没有扩张的余地了。但这种情况同时到来的可能性几乎为零。

张平说，缺钱是房企的常态，但新情况是上游资金放水量骤减，“现在资金紧缺的状况，比以前加重了３０％～４０％。所以，在银行贷款、信托收紧等背景下，房企只要发现任何的融资机会，就一定会不惜成本。”

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Ｅ

大型房企“洗牌”料加速

万联证券地产分析师黄鹏表示，绿城现象并不是只是个例，而是目前国内众多房企的缩影，由于资金问题被吞并、收购的中小房企已不胜枚举。

根据万联证券统计，截至１０月上半月，房地产行业并购的案例已达９０余起，已超过去年全年的并购数量。除被并购外，中小房企还通过抛售名下项目、转型矿业等其他手段躲避财务风险。

国家统计局数据显示，前三季度房地产额、到位资金、销售量等各项指标累计涨幅分别回落１．２％，０．７％和１．０％，这意味着调控效果逐渐得到深度体现，近期在金融、财税方面的政策调整，房企的资金情况还会恶化。

与此同时，上半年１０６家上市房企存货量上涨３９％，达到９６４０亿元。这组数据意味着房企不但手头无钱，也难指望销售回款。

业内人士指出，这一方面势必促使行业加速洗牌，房企中资质较差、资金匮乏的面临出局危险，而前期销售状况较好，财务风险控制得当的房企会有新的发展机遇；另一方面，市场信心低落，微小的财务风险传出都会触动楼市神经，引起销售额、股价的下跌，形成资金恶性循环，在适当的时机房企或会选择深度，来扭转现状。

值得一提的是，与以往主要是中小房企破产不同，大型房企的破产和整合可能会成为本轮调整的标志性事件之一。

因为伴随融资环境的恶化，现在一些房企即使支付更高的融资成本，也难以获得资金支持，流动性压力日益加大。从目前的情况来看，中国的行业整合方式预计不仅会延续海外“以大整小”的模式，不少大型房企由于在顺周期时过度的土地储备扩张可能在当前的情形下面临被洗出的压力，因此，与以往不同，大型房企的破产和整合可能会成为本轮调整的标志性事件之一。

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未来房企增长将依赖行业整合

巴曙松认为，中国房地产行业目前正逐步进入行业显著洗牌的阶段，即将面临次真正意义上的大调整。在行业景气周期的下行阶段，企业拥有稳健的资产负债表要比拥有一个亮丽的利润表更为重要。

总体上，基于短期内房地产行业基本面供给相对过剩的格局，即使考虑到２０１２年对需求抑制直接的限购政策不再续期，或者限购政策的局部放松，然而未来一年或较长时间内房地产市场的供求结构已经发生重要变化。

在一系列约束政策的推动下，房地产将从居民财富配置的“超配资产”变成“标配资产”，房地产行业将一改过去１０多年高成长的趋势性增长格局，房企的成长将主要来自于行业内的分化与整合所产生的经营效率的提高，从依赖地价与房价的上涨获得高毛利转向依赖综合开发能力的提高，完成从地产到房产的转变，终成为以房产开发为核心的加工制造业。

平安证券研究员蔡大贵也认为，泥沙俱下淘真金，房企调整的方式和应对策略应在以下几方面着手：产业外资本进入房地产业的趋势将逆转；金融资本与产业资本的互动将可能激发部分上市房企发展策略变化；定位的房企将以品牌和效率而非扩张土地储备来实现企业价值的提升。（深圳商报）

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