[摘要] 2011年的楼市,从“金九银十”终变成了“铜九铁十”,本身就不缺乏戏剧性。然而,开发商的销售惨淡还不是这一季的结尾,上海“退房人”就成为了楼市的主角。
房地产龙头企业万科今年的三季报显示,万科在主要城市商品住宅供应量增加,但销售却进一步放缓。由于对未来楼市的预测相对谨慎,万科表示,自己已将不少未能售出的销售资源留到未来两至三年的市场。
10月25日,万科执行副总裁肖莉在一场者电话会议上表示,“国内的房地产市场已经转向”。肖莉还认为,“未来几个月里情况将变得更加糟糕,销售量和价格会进一步下降。”
话音刚落,万科北京公司旗下的金隅万科城疆域11月推出的三期新房源,均价14000元/平方米,比之上期房源低了3000元/平方米;与此同时,万科深圳公司旗下项目金域缇香也将于11月推出均价万元左右的非毛坯房源,比此前开盘价优惠约1000元左右。
开发商要倒?
开发商的主要压力,来自于今年金融收缩中其面临的资金压力。
从上市房地产企业公布的三季报可以看出,今年多数开发商的未售出存量房激增,经营性现金流进一步恶化,资金链深度承压。截至10月末,共有70家房地产上市公司披露了第三季度财报,七成房企经营性现金流为负,超过四成房企净利润下滑甚至亏损,80%以上房企负债同比增加。
由于资金面堪忧,不少房地产企业已经走进“卖身”行列。房地产行业的洗牌也处在进行时。
在北京、上海、天津和重庆4大产权交易所,今年挂牌出售的房地产企业或项目出现井喷,总数超过了600宗。而根据链家地产市场研究的数据显示,截至10月中旬,今年房地产行业并购案例已达90余起,超过去年全年的并购数量。
近期,总部位于杭州的开发商绿城集团面临“倒掉”的传闻也在市场上激起强烈反响。这家由董事长兼总裁宋卫平在1994年以15万元借款起家、不断通过融资扩张的房地产集团,正在经历成立近17年来的一次资金危机。
2011年上半年,绿城公司现金及银行存款从2010年年底的近150亿骤降至97.46亿,而资金负债率则从去年的132%,大幅上升至160%以上。
负债率上升的同时,绿城的销售业绩却在下滑。截至8月底,绿城销售金额也只有248亿元,仍未完成其年度550亿销售目标的一半。因为绿城始终在高昂的融资成本之下运作,其房地产项目的利润一直徘徊在2%上下。如果今年绿城的销售额达不到480亿元,那么将面临着被债务拖累的深度危险。
为解决资金困难,绿城开始求助于同为浙江的其他开发商。采用的方式是以企业互相担保的方式获得银行贷款。9月15日,浙江房地产企业新湖中宝发布公告称,其将与绿城建立3亿元额度的互保关系,互为对方贷款提供信用保证。
资金压力稍微缓解的宋卫平,也及时地在公开场合呼喊:“我相信,绿城不会死在绝大多数房地产企业的前面。”只不过,这一轮由楼市的低迷直接引发到开发商身上的资金压力,不会都像绿城这么轻易化解。
“本轮调控不会像2008年一样,而是长期的。”住房和城乡建设部政策研究副主任秦虹日前在上海出席一场地产金融论坛上说。他强调,这次调控对开发商来说,是“严峻的考验”。
分析人士指出,如果限购不放开,房源长期难以获得销售业绩,无疑会对绿城这样的开发商产生巨大的压力。而绿城现在所反映出来的问题,是开发商的典型代表。开发商现在再次面临是要求生存,靠融资求发展。
根据国际评级机构穆迪评级对在香港上市的29家中国房地产企业调查,开发商持有大量现金。截至今年6月,国内开发商的总现金达1910亿元。其中,23家拥有足够的现金流,足以应付未来12个月内的局面。这些现金既包括利息,也有土地金等。
免责声明:凡注明“来源:房天下”的所有文字图片等资料,版权均属房天下所有,转载请注明出处;文章内容仅供参考,不构成投资建议;文中所涉面积,如无特殊说明,均为建筑面积;文中出现的图片仅供参考,以售楼处实际情况为准。