[摘要] 一周前，媒体惊呼万科终于了；一周后，万科成了深圳楼市本轮调控中个被砸售楼处的主角。万科的“抢跑”，让众多“猪坚强”脆弱的神经崩溃了。多方面的迹象表明，深圳楼市大规模风潮已经在的酝酿中。
一周前，媒体惊呼万科终于了；一周后，万科成了深圳楼市本轮调控中个被砸售楼处的主角。万科的“抢跑”，让众多“猪坚强”脆弱的神经崩溃了。多方面的迹象表明，深圳楼市大规模风潮已经在的酝酿中。
与此同时，一些市场触觉更敏感的楼盘更是已经大胆出手、突袭营销。以招商地产为代表，招商观园、招商果岭等多个楼盘屡次开盘不按常理出牌，在深圳刮起了一股“突袭风”。一方面，在推盘节奏上明显加速，一方面在价格制定上明显走低，既让有效“房票”持有者没有了犹豫的空间，也在日渐严峻的形势下直接打击了竞争对手。
突袭上市，每一个楼盘的上市价格因此变得更实在、更诱人。在完成销售任务的指引下，深圳楼价节节走低或许正成为一种趋势。由此，本报地产行业记者一线走访了深圳楼市新盘供应比较集中的一些，探访销售真相，并采访了深圳主要地产研究机构，试图勾勒出一个楼市走势的轮廓以飨读者。
北部·龙坂观澜
房价进一步打开下降空间
上半年，拨“限价盘”风潮就肇始于深圳北部，水榭春天、招商观园、锦绣御园等楼盘的限价上市，极大地搅动了深圳楼市的价格神经。而今，这个即将成为龙华新区的地方，其楼价走势如何呢？
观澜跌幅不断加大
深圳中原市场研究部的监测数据显示，自2010年11月以来，深圳北部的龙华、观澜、坂田总体的均价呈下跌走势：龙华的价格基本上是从今年4月份开始下跌，今年10月份的均价相比2010年11月下跌了11.09%；观澜今年9月份的均价相比2010年11月大幅下跌了四成，10月份价格进一步下跌，相比去年11月份的价格，下跌的幅度超过五成；至于坂田，由于此总的新盘供应量较少，今年4月份之前价格处于高峰，自5月之后持续下跌，10月份的均价比4月份下跌了41.59%。
事实上，自今年4月底中海推出千套限价房之后，锦绣御园、观园、水榭春天等紧随其后，纷纷启动新的价格策略，在宏观经济政策与货币政策“双紧”的情况下，越来越多的楼盘打出促销的旗号，深圳随后逐渐进入刚需主导的买方市场，为了尽快销售并抢占市场占有率，开发商也逐渐展开新一轮的价格战，“以价换量”成常态。
深圳中原市场研究人士认为：“由于长时间的胶着观望，年底开发商的资金压力逐渐加大，快售的诉求越来越突出，已成基本态势。自2010年11月至今，市场上多个楼盘开始打折促销，实质性也由点到面逐步展开。”如处于深圳北区的招商观园，今年6月4日推出503套单位，均价每平米1.2万元，一期基本，11月4日二期开盘，均价不到1.2万元，而位于的招商澜园，2010年12月11日推出75套单位，均价每平米1.35万元；潜龙曼海宁今年3月12日开盘推出5、7、8栋部分单位，均价每平米2.4万元，9月24日推出200套60至90平米户型，均价每平米2.25万元；另外，近期备受关注的花半里今年9月4日开盘价格为每平米17800元(带每平米2000元非毛坯)，现价格为每平米1.25万至1.6万元。以上这些楼盘都有较为明显的幅度。
范围将会扩大
基本上新近入市的楼盘都是以低于预期的价格开盘，5月之前政策效应尚未完全释放，市场上存在着不明朗因素，以致于短期内有明显的楼盘走量较快，而7月份二手房按评估价征税，政策效应进一步释放，8、9、10月份市场销售就开始放缓，水榭春天式的抢楼现象不再出现。
深圳中原非营业董事总经理贺晓丽认为，未来政策面依然以紧为基调，楼市基本面也日趋减弱，这种僵化的局势将会持续较长时间，的范围将会扩大，的空间也将会进一步打开。“按项目本身利润水平、区域因素、融资成本及开发商自身持有资金的机会成本来看，龙华和坂田的价格至少还有20%的下降空间。”
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