[摘要] “我们也想降，你们看降多少合适？”“打６折吧。”“你认为打６折就能卖得动吗？”这不是舞台上的对白，这是近日世联地产在接受一位开发商的正式咨询。
调控政策不动摇 房企还债高峰到
２０１２房价“拼跌”进行时
房价拐点已出现。 ＣＦＰ供图
高房价让供房族很辛苦。 ＣＦＰ供图
“我们也想降，你们看降多少合适？”“打６折吧。”
“你认为打６折就能卖得动吗？”
这不是舞台上的对白，这是近日世联地产在接受一位开发商的正式咨询。
现在问题不是降不，而是怎么才能换量。９０％的开发商“钱还在，心未死”。此时先出招才有效，否则，大家都没戏。
这是多位业内人士心中深圳楼市的“２０１２”。
听取房价跌声一片
“房价调整谁也挡不住。让投机者无利可图，住房市场才算回归理性。”经济学家易宪容接受本报记者采访时表示，正常情况下，８０％的民众都能进入房地产市场，只不过８０％的人因生活水平不一样，会买不同程度的住房，但不能让８０％的人买不起房。只要用好用足税收、信贷政策，房价回归是必然的，调整的时间不会在２０１２年就结束。
“2012年房地产企业营销没有计划，只有变化，只有原则。”世联地产董事长陈劲松说，他问万科总裁郁亮，２０１２年怎么定计划？答复是：哪有计划啊，就是一个原则，只要开盘必须卖到６５％以上，卖不掉撤职。卖多少钱？卖多少钱谁知道！
而麦克兰集团深圳公司执行董事张粤明在深圳地产界打拼多年，目前代理澳洲房产销售。他比较中外楼市特点后认为，２０１２年，深圳房价上涨动力不足，下行趋势明显。其一，供应没减少，商品房库存上升，保障房开工大增；其二，需求被抑制，置业首付、利率都提高了，客受打击更大；其三，政策未现松动迹象，市场观望气氛弥漫。
现在房地产行业资金状况到底怎样？有机构测算，除巨额银行贷款之外，还有四个方面的钱要在２０１２年集中偿还：１０００个左右在香港发行的私募债，５万亿元的房地产信托，接近１０００亿元的房地产基金和２万亿元的民间“高利贷”。
据美联物业深圳公司总经理江少杰说，近期多个开发商承诺保值回购房子，就是钱紧，拿钱先救命的表现。一位开发商感叹，房价很想跳水，但不知怎么跳；怕的是，跳水后受限购影响，仍然没人接，而老业主早已起来“维权”了。
而深圳房产客宁先生焦虑之情溢于言表：手中还有４套房，祈祷市场不要大落。“后市谁也没把握，我们购房团已变成旅游团，激进的客都在观望，都不敢动。”
延伸阅读：
房价降了没捞着实惠 房款降10万利息却增20万!
莫赌调控政策松动
近有传闻称，北京市规定的非京籍人员购房需有“连续５年纳税证明”将改为“连续３年”，预计春节前就会调整。昨天，这一传闻已被否定。
“２０１２年，土量流拍，土地财政恶化，可能倒逼地方政府对调控政策进行微调。楼市一季度难有起色，４月以后会略有好转。”华东师范大学东方房地产学院常务副院长华伟属于一贯性的楼市“多头”。他告诉本报记者，楼市下滑影响的不只是税收，还有其他涉房事业性收费及几十个相关行业的发展。“某一线城市，完成房地产开发需盖２５８个章，其中２５５个章是需要收费的。”
绿景地产副总裁张梧峰表示，今年下半年，调控政策大规模放松条件不具备，但不排除调控变得相对温和。
而麦克兰集团深圳公司执行董事张粤明认为，目前看不到政策松动的迹象，如果房价，估计政府不会袖手旁观。
还有更多业内人士发出提醒，不要忘记２０１１年四季度，市场赌调控放松落空后的“痛”。虽然，佛山、成都等地都想变相松动限购令，结果不仅是朝令夕改，而且引发国家层面对限购延续、调控不动摇的明确宣示。
易宪容以不容置疑的语气强调，一旦房地产泡沫不得不自发破灭，一定会导致系统性风险，可能比美国金融危机还厉害。楼市泡沫久拖不决，问题会越积越重。即使地方有松绑的动向，政府意志坚决，也一定会坚持到底。而且比限购更持久的信贷、税收政策由直接掌控，楼市调控不仅会坚持而且会更加见效。
市房地产研究所主任锋认为，２０１２年的货币政策要比２０１１年在稳健的基础上更加积极一些，但房地产调控政策还会继续严格，深圳一直实施的限购、限价还会继续实行。“很多开发商会感觉２０１２年就跟现在的天气一样，说不定寒冷会持续到年底，政策环境不会有大的变化，开发商要认识到问题的严重性。”
延伸阅读：
房价降了没捞着实惠 房款降10万利息却增20万!
潮２月就杀到
既然政策松动幻想不存，资金压力近在咫尺，就让调整来得更爽快些吧。
“２月中下旬，新年波推盘潮、潮就会杀到。”美联物业深圳公司总经理江少杰分析，现在春节，该走货的开发商在去年１２月已经抢跑，买房客也在忙着准备过年，没开盘的暂时也不会有大动作。但调控延续的预期明确，春节后开发商就会集中推盘，加快促销的步伐。
根据数据显示，深圳新建商品住宅存量加速攀高。１月７日，全市新房可售量为２９５２９套，约２６８万平方米。而２０１１年６月底，全市新房可售面积只有２２５０９套，１０月底为２３４３６套，４个月新增存量不到１０００套。而１０月底至今，仅２个月存货激增６０９３套，增幅达２６％，库存接近去年的全市新房成交量。
不完全统计，春节后，深圳６区都有新盘上市，总计达１２个盘，主要供应中小户型，其中，宝安、龙岗供应量大，各有３个新盘推出。
而绿景地产副总裁张梧峰也认为，２月中下旬，深圳楼市出现一波促销势在必然。动作是否干净利落，将考验开发商的魄力和实力。“这个时候，对开发商来说，现金高于利润，战略高于战术。”
业内人士指出，一季度，深圳楼市将维持低迷局面，房价将继续调整。参考去年的情况，上市的龙头房企将带头，因为它们需要维持良好的资金周转，走量是其考虑的首要目标。
延伸阅读：
房价降了没捞着实惠 房款降10万利息却增20万!
什么价都可能出现
抢跑成败，定价关键。
近，龙华一新盘开盘首日卖掉６００套，销售率７０％以上。有人将此归于其“三年保值回购”策略的成功。在美联物业江少杰看来，这更是低价策略的效应。该盘均价低于１６０００元／平方米，而周边可比盘源均价接近２００００元／平方米。随后深圳有６、７个新盘也推出了１０５％、１１０％回购承诺，销售效果却大打折扣，即是例证。
在去年，深圳新房供应量大的一些，房价已有两成左右的下跌。二手房价也缓慢下行，议价空间不断扩大。麦克兰集团张粤明推算，２０１２年，深圳房价还有５％－１０％的下跌。
美联物业江少杰预测，今年，在供应量充足的龙华、西乡、龙岗城等，房价还会有１－２成的下跌；二手房也会补跌，原特区外部分房价将跌回２００８年。
2008年，深圳龙华出现过房价从１４０００元／平方米降至７０００元的“断崖式”下跌。江少杰表示，“形势不比２００８年强，２００８年也没有出现过保值回购之类的促销。如果限购令一直不取消，什么价钱都可能出现。”
跳水个盘正在相继出现。福田东海花园三房“”单位，此前有过４００万元的成交记录。近日，其中１套以２８８万元出手，跌幅３成。区黄埔雅苑４套房业主面临断供，银行逼其以两前年的价格卖房还供。
记者昨天接到促销短信，布吉某新盘销售起价１２５００元／平方米，比去年底直减２０００元，跌幅１８％。
２０１２年，深圳楼市或验证一句行话：敢，高；降到位，更高；降了卖得动，。
延伸阅读：
房价降了没捞着实惠 房款降10万利息却增20万!
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
