[摘要] 市场经济体系下产品和服务的生产及销售完全由自由市场的自由价格机制所引导，而不是像计划经济一般由国家所引导。而目前，各级政府凭借安居房保障房重回商品房供应市场，上游严控制私企拿地，下游制定新楼盘预售价格，甚至房产服务领域出现官方中介，从政策、产品、价格到服务等领域，无不呈现“国进民退”的影子。
编者按：市场经济体系下产品和服务的生产及销售完全由自由市场的自由价格机制所引导，而不是像计划经济一般由国家所引导。而目前，各级政府凭借安居房保障房重回商品房供应市场，上游严控制私企拿地，下游制定新楼盘预售价格，甚至房产服务领域出现官方中介，从政策、产品、价格到服务等领域，无不呈现“国进民退”的影子，中国市场经济的一片沃土，房地产市场正在逐步倒退回计划经济时代。
第27期今日话题，房天下与您共同关注“国进民退 中国房地产倒回计划经济?”
百科名片：
市场经济又称为自由市场经济或自由企业经济，在这种体系下产品和服务的生产及销售完全由自由市场的自由价格机制所引导。在市场经济里并没有一个协调的体制来指引其运作，但是在理论上，市场将会透过产品和服务的供给和需求产生复杂的相互作用，进而达成自我组织的效果。市场经济的支持者通常主张，人们所追求的私利其实是一个社会的利益。
计划经济或计划经济体制，又称指令型经济，是一种经济体制，而这种体系下，国家在生产、资源分配以及产品消费各方面，都是由政府或财团事先进行计划。由于几乎计划经济体制都依赖政府的指令性计划，因此计划经济也被称为“指令性经济”。
任志强：中国没有房地产市场
中国没有房地产市场，因为中国房地产采取限购、其他的一些办法，你说还有房地产市场吗？限购的问题是要非市场化。[详细]
政策：
行业规则非市场化 调控政策政府说了算
从1998年房改启动，到2003年国务院“18号文”提出逐步实现多数家庭购买或承租普通商品住房，并将房地产定位为国民经济支柱产业，国内房价进入增长的“快车道”，房价的大幅飙升已经严重影响到民生，进而影响社会稳定，“新国十条”、“国八条”、“限购令”、“限价”、“限贷”等调控政策的出台，显示了政府意识到房地产作为支柱产业的危害，房地产的“年代”将划上句号
任志强炮轰限购政策 自嘲开发商是政府夜壶
那么限购引起的问题，就是市场化的时候必然给社会和市场造成一些其他经济体的一些误导。我们举一个简单的例子，我们限购实际上只有40个省市出台了，但是限购政策告诉社会的是什么呢？就是我们要限制市场化，限制市场投入，从限购人们自由支配的能力，你不能自由支配，因为你到那个时候不能买房子，这是严重的非市场化。更加严重的是银行利用的非市场化的政策然后开始实行自己的一些掠夺。
任志强批判开发商是政府夜壶，楼市调控不靠谱。在一次论坛上任志强批评2003年以来的调控政策都没有抓到病根，又自嘲开发商是政府的“夜壶”。
任志强借用现代文学家胡适的比喻说：“胡适先生说，撒尿要把夜壶提出来，撒完尿再把夜壶塞回去，我们（房地产商）就是当这夜壶的，需要拉动（经济）的时候我们就拉动，不需要拉动的时候我们就靠边站。”[详细]
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价格：
关键词：房企自定 政府预售价
潘石屹：2011年后房价政府说了算
中国有限公司董事长潘石屹表示，此次调控是严厉的，2011年之前房价是市场说了算，2011年之后房价是政府说了算。
深圳“一房一价”商品房销售明码标价 2011年5月1日起实施
明码标价，是指商品房经营者在销售商品房时按照本规定的要求公开标示商品房价格、相关收费以及影响商品房价格的其他因素。已取得预售许可和销售现房的房地产经营者，要在公开房源时，按照本规定实行明码标价。
按照建筑面积或者套内建筑面积计价的，还应当标示建筑面积单价或者套内建筑面积单价。对取得预售许可或者办理现房销售备案的房地产开发项目，商品房经营者要在规定时间内一次性公开全部销售房源。
对已销售的房源，商品房经营者应明确标示。如同时标示价格的，应标示已销售房源实际成交价格。
商品房经营者不得在标价外加价销售商品房，不得收取任何未标明的费用。不得使用虚假或不规范的价格标示误导购房者，不得利用虚假或使人误解的标价方式进行价格欺诈。
在商品房销售应当公示以下收费：(一)商品房交易及产权转移等代收代办的收费项目、收费标准。(二)商品房销售时选聘了物业管理企业的，商品房经营者应当同时公示前期物业服务内容、服务标准及收费依据、收费标准。(三)商品房所在地省级价格主管部门规定的其他内容。[详细]
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拿地：
关键词：土地拍卖减少 城市更新成主体
国土资源部：提高土地出让门槛
继“国四条”、“国十一条”等调控政策之后，中国官方进一步出手调控房地产市场。国土资源部10日下发通知，明确保障性住房用地供应、商品房用地出让、打击囤地等方面的具体要求，全方位加强土地市场。同时通过土地竞买人资格审查、严格规范土地出让底价等手段，进一步提高土地出让门槛。
为落实《国务院厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》(即“国11条”) 要求，依法加强，增强土地政策参与房地产市场宏观调控的针对性和灵活性，国土资源部公布了《关于加强房地产用地供应和有关问题的通知》。要求各地确保保障性住房用地供应，保障性住房、棚户改造和自住性中小套型商品房建房用地，不低于住房建设用地供应总量的70%。保障性住房用地不得从事商业性房地产开发，因城市规划调整需要改变的，应由政府收回，另选地块供应。
同时，严格规范商品房用地出让行为。要求各地土地出让不得低于出让地块所在地级别基准地价的70%，竞买保证金不得低于出让的20%。严格依法处置闲置房地产用地。对用地者欠缴土地出让价款、闲置土地、囤地炒地、土地开发规模超过实际开发能力以及不履行土地使用合同的，各地国土资源管理部门要禁止其在一定期限内参加土地竞买。
五部委出新政打击囤地炒地：拿地首付不低于50%
2009年12月17日，财政部、国土部等五部委出台《进一步加强土地出让收支管理的通知》，明确开发商以后拿地时，“分期缴纳全部土地出让价款期限原则上不得超过一年，特殊项目可以约定在两年内全部缴清，缴款比例不得低于全部土地出让款的50%”。如果开发商拖欠价款，不得参与新的土地出让交易。 “遏制部分城市房价过快上涨”政策拳，打向开发商囤地、炒地。
蒋力：土拍减少 城市更新成房企拿地新方式
深圳一直是一个高速发展的城市，随着城市产业结构调整、人口大规模迁入，部分城区和城市基础设施已经不能满足需求，必须进行市政、交通与居住条件的更新改造，城市更新已经成为政府必须要积极面对的问题。
深圳的土地现在已经稀缺了，正常招拍挂的地价相对高，而做城市更新相对来说成本要低一点，但是这中间蕴含着很多的困难。比如说要跟居民进行细致的沟通交流，让他们去解读、认可和支持政府的城市更新政策，顺势而为真诚沟通并相互理解，才能达到多方共赢的局面。总而言之，城市更新需要做大量的工作，和正常招拍挂来做一个项目是迥然不同的。[详细]
万科OR佳兆业？南园新村旧改受两大房企“宠爱”
5月29日上午，万科官方刊物《万科周刊》在其官方微博上发帖称，“5月25日，深圳万科正式签约福田新项目。项目位于福田深南大道南侧，一期建筑面积约20.9万平方米。”当天，石又在自己的微博上欣喜地转发这一消息。据了解，万科深圳公司与合作方正式签署深圳南园新村的旧改项目合作开发协议。万科公司负责人表示，将把南园打造成城市更新领域的示范样板工程。而在南园新村现场拉起“强势进驻”横幅的佳兆业又作何感想？这个位于深南大道南侧的旧改项目已然成为两大开发商眼中的“肉”，可究竟是万科，还是佳兆业获得此旧改项目呢？[详细]
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产品供应：
关键词：商品房减少 安居房保障房增多
深圳2万人才供应 5月起每月推一个安居项目
省委常委、市委书记荣表示，应对高房价对人才竞争力的影响，要通过深化住房保障制度改革解决人才住房问题。对解决企业产业用地供需矛盾，表示要对现有的土地资源进行梳理整合，并提出“要让真正做企业的人拥有土地，防止一些人取得土地后靠做地主收房租牟利”。
会议透露，下个月开始，我市将每个月推出一个安居型商品房楼盘，一直持续到年底。同时人才安居工程的范围也将进一步扩大，今年将推出2万人才，并解决20万人才的房租补贴。[详细]
深圳8个安居房项目 上半年3项目入市
2012年将是深圳安居型商品房大发展的元年，在2011年4月，《深圳市安居型商品房建设和管理暂行办法》出台，将这种深圳的安居型商品房明确下来，在过去两年间，深圳公开出让了8个安居型商品房用地，其中有3个安居房项目在今年上半年将会公开发售，分别是中海布吉的阅景馨园、富通福永的永福苑以及的西乡安居家园项目，价格不过7900元/平。[详细]
黄文：住宅领域将出现商品房和保障房并驾齐驱新产业格局
政府在推出大量保障房建设的时候，房地产格局发生一些变化，房地产现在的格局变成保障房（包括廉租房、安居房等）是很重要的一块，它会作为我们以前整个房地产产业政策的完善。实际上在1998年开始房改的时候，中国对房地产未来的发展当时是明确的，一部分就是我们说的廉租房，这块是满足低收入家庭的。还有一部分就是我们现在说的保障安居房这块，它是满足中低收入家庭，还有一部分商品房。
从1998年到2010年整个房改，着力发展上面就强调了分房的货币化，廉租屋和保障安居房这两块的缺失导致我们现在出现了社会的不公或者说是居住上包括涉及到的民生问题。所以我们现在政府在保障房建设力度上的推行，会导致房地产格局的变化，在住宅领域会出现商品房和保障房两条线并驾齐驱的格局。[详细]
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中介：
关键词：民营中介 官方中介
北京出手治理黑中介 加强官方中介
一份制定于今年4月，公布于5月31日的政府文件让北京的房地产租赁代理商为之一震。这份文件号为“京政办发〔2012〕20号”的《北京市人民政府厅关于进一步规范房屋租赁市场稳定房屋租金工作的意见》(下称《意见》)全文共计1973个字。
但为市场关注的是其中一个长句：“鼓励市有关部门、各区县政府成立国有房屋租赁经营机构，接受房屋权人或者法律、法规规定的其他权利人的委托，集中开展房屋租赁经营，并对受托租赁经营房屋进行日常维护等服务。”
提炼一下便是：北京市政府鼓励成立“官办房地产中介机构”，意在“规范房屋租赁市场，稳定房屋租金”。
政府的“经济行为”被市场和观察家解读为以治乱为名的“国进”。尽管目前并没有已知的相关政策细节出台，但大多数市场人士和观察家认为，政府的“好心好意”或许不能根本解决北京房地产租金上涨的问题。
既当裁判又当运动员
要求匿名的北京一房地产中介企业负责人告诉记者，目前很多业内人士认为这是房地产中介领域的一次“国进”。他说：“政府真正的工作应该是完善房地产租赁市场的制度建设健全，加强监督，维护房东、中介机构、租客三方合法权利。经营中介机构应该交给市场和企业，政府不应该既当运动员又当裁判员身兼数职。”
与上述从业者站在统一战线的人们普遍对意见鼓励成立的机构充满好奇：官办中介机构的性质是什么？工作人员的编制是什么？运营费用和人员薪资如何获取？从事托管代理业务还是居间经纪业务？
在《意见》出台第二天，北京住建委一位负责人曾就此接受媒体采访说，“这种方式是创新，官办中介提供的服务会更可靠，而且不会有违规的乱象。无论是出租者还是承租者，都可以放心。”“具体政策还需探索和研究。租金应按市场来定价。政府设立机构来经营，就不会出现目前恶意炒作租金价格的问题。”
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