[摘要] 国有储备土地，称得上是深圳的“家底”，如何守住、管好这点“家底”，对于深圳来说，难度不亚于2005年的城市化“转地”。
如何管好国有储备土地，是个性难题，就连城市管理水平很高的香港，也会遇到种种挑战。但是，作为土地管理的先行者，香港毕竟积累了丰富的经验，他们的以租代管、市民举报、违法检控等做法，值得深圳学习。同时，深圳也应该根据自身特点，抓住第三次“土改”的契机，为国有储备土地管理的大胆改革，走出一条有探索意义和借鉴价值的道路。
国有储备土地，称得上是深圳的“家底”，如何守住、管好这点“家底”，对于深圳来说，难度不亚于2005年的城市化“转地”。他山之石，可以攻玉。当年，深圳土地拍卖，学的是香港。现在，管好土地，不妨也学一学香港。
记者近日了解到，位于宝安区体育馆的一块地是目前全市管理较好的国有储备用地。
记者日前了解到，位于竹子林的一块国有储备用地已被妥善保护起来。
以租代管可以借鉴
香港地政总署在接受本报记者采访时说，内地所称“国有储备土地”，在香港包含未批租土地和未拨用土地（俗称“政府土地”、“官地”），此类土地目前共有3.22万公顷，占香港土地总面积29%。
香港的未批租土地不会像深圳这样圈起来长草，而是能以短期租约的方式租用。地政总署会在网上定期公布短期租约招标信息。6月6日，记者前往香港新界粉岭安乐村，此处有一块面积843平方米的官地正在招标承租。该处官地四周用铁丝网围起来，铁丝网上挂着招标承租的信息，其中包括地块的地点、租期、面积、用途等具体信息。
同时，网站也将短期租约招标记录进行公布，接受市民监督。记者登录网站了解到，近期一宗政府土地于5月7日批出，地块位于新界将军澳，面积3660平方米，租期先定1年，其后按季续租；用途是作收费公众停车场。该记录同时披露承租企业及每月租金为240703港元。网上可查询到的短期租约记录早为1999年5月份。
其实，《深圳市土地储备管理办法》有相关规定，可以对国有储备土地通过出租方式实行短期利用。据了解，在南山区南山大道，原南山安置区旧址内，有一块面积为20533.1平方米国有储备土地。2008年4月和6月，经原国土房产局批准，按照相关规定，将该地块以公开挂牌方式进行短期利用，用途分别为自营非易燃易爆建材堆放场和自用停车场，期限为1年。深圳市两家公司成功摘牌，并与市土地储备签订了《短期利用合同》。
2009年5月，当时的市国土房产局将该块土地出让，作为用地。同年9月，两家公司租约到期，市土地储备发出清场通知，要求收回该地块，但两家公司以使用期限短、成本未能收回为由，拒不按合同约定退场。为此，市土地储备向两家公司发出律师函，可是对方置之不理。至此，双方开始了长达5个月的拉锯战。
市土地储备为能尽快收回该地块，联合南头街道办、市水务集团、供电局等多个部门，对该地块实施断水断电。而两家公司和众商户则把车辆停上马路，双方甚至一度发生冲突。2010年3月，南山区组织了联合执法行动，对该地块上的违法建（构）筑物实施强拆，这样市土地储备才得以收回该地块。
该地块收回后，市土地储备与原使用单位就短期利用违约责任进行了仲裁。2011年1月，中国国际经济贸易仲裁委员会华南分会作出终局裁决，要求两家公司分别向市土地储备支付15万元赔款，但两家公司以市土地储备不当得利为由向法院提起诉讼，至今相关法律善后工作尚未完成。
以租代管不仅让土地产生了效益，而且避免了再度被人非法侵占。反观深圳，一方面存在着很大的临时用地需求，停车场、运动场、工程施工等用地需求量大。另一方面，我们的配套政策不够完善，土地租赁制度还未出台，需求者难以通过合法途径解决。使用是的管理，国有储备土地的短期租赁制度早些出台，才能为非法侵占储备土地的现状减压泻火。
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香港九成违法占地案例依靠举报
香港官地的日常管理如何进行？目前，香港地政总署和分布各区的地政处负责有关土地的管理工作，包括预防、侦察和纠正非法占用政府土地。但是，由于管理土地面积太大，大量的案例依靠公众举报。
香港审计署今年4月发表报告，指出去年香港地政总署接获8406宗非法占用官地个案，而在违例个案中，93%依靠传媒报道及市民举报。尽管市民经常批评地政总署巡查不力，但是，市民的积极举报构成了土地管理的天罗地网。
现在，深圳的国有储备土地信息不像香港那样广为人知，在记者深入采访的一些土地被占用出租的事件中，管理部门连土地被谁侵占都说不清，承租方连真正的老板是谁都不知道，国有储备土地就这样被人闷声大发财。所以，让媒体和市民参与到国有储备土地的管理中来，通过大家的举报，将有效地加大管理的震慑力。
近年来，香港也在反思为什么非法占用官地事件频频发生，屡禁不止。一个公认的原因，是惩戒力度不足，缺少阻吓作用。
按照香港法律，处理此类事件的流程是这样的：先在被非法占用的政府土地上张贴通知，要求占用人限期停止占用。大部分个案中会在期限内就会自行整改，停止非法占用。如果拒不停止占用，地政总署会采取进一步的土地管制行动，包括拆除有关占用土地的建筑物及移走占用土地的财产。如能确定占用人的身份，地政总署在咨询法律意见后，考虑采取检控行动。
但是，根据法例，非法占用官地罚款为1万港元，阻吓力严重不足。近，有香港议员建议参考香港《建筑物条例》，每天罚款直至纠正。或者按照占地的倍数计算罚款，才有阻吓作用。
而在深圳，也遇到和香港同样的问题，目前土地执法主体主要是查处违法侵占行为，对违法主体往往免予追究，违法成本低、高，导致违法侵占储备土地行为屡禁不止。要加大打击力度，就必须考虑这样的问题：选择什么样的适用法律，或者说通过怎样的地方立法手段，来产生足够的震慑力。香港的教训摆在我们面前，如果不能做到惩戒与违法相当，甚至超过违法，将不可能真正形成依法的威慑力。
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借助此次“土改”，对全市土地确权
同其他地方相比，深圳的国有储备土地管理乱像产生的原因有一个很大的不同，那就是历史问题所占比例极大。
据了解，由于早期征地范围不清、征地资料不全和征地协议附加条款等问题，已划用地红线（用地方案）但未完全用地手续、企业代征地未完善用地手续等问题，原特区内存在或部分存在征、收地问题的土地占地块总数的63.72%。其中95%的违法侵占属于历史违法侵占，发生在我市土地储备机构成立之前。
权属问题是衍生违法占用顽疾的根本性因素，与权属问题纠结在一起的违法侵占行为处理难度大。据调查，原特区内554块储备地中，存在或部分存在征地问题的土地共有353块，面积1835.8万平方米。
这些历史问题成因复杂，过程曲折，很难进行批量处理。但是，这些问题又绕不过去，如何解决这些问题，是对深圳土地管理智慧的考验。
综合开发研究院旅游和地产研究主任宋丁说，深圳国有储备土地遭侵占，是一个普遍现象，侵占面积大，侵占呈现多元化。当初深圳在2004年将土地收回国有，只是提出了一个概念，虽然名义上收回国有，但因补偿、拆迁等问题，实际这些土地仍被原先占据者使用。
深圳这次土地管理制度改革，得到了国家和广东省的支持，其中关键核心部分就是土地产权改革。深圳应该通过这次改革，政府对全市土地进行一次摸底调研，哪些土地是合理利用，哪些是被非法占有，政府应该心中有数。哪些土地可以短期收回，哪些是长期计划，应该制定一个日程表。
对于那些长期被侵占的国有储备土地，这一方面说明市场有需求，但政府不能完全不予理会，应该将土地收回，如果暂时不开发，应该与对方签订短期的租赁合同。那些回收的国有储备土地，不能让其晒太阳，不妨有一些合理的临时用途，使用才是的管理。
作为储备土地的管理单位，市土地储备没有强制执法权，政府应该出台相应的法律法规，在保障国有储备土地合理利用的前提下，追究违法侵占人的责任。
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构建更合理的现场管理模式
据了解，市土地储备成立后，历时两年展开储备土地清查工作，按照“先管理后清理”的工作思路，对储备土地建立了档案和台账，并出台了相关系列政策和管理办法，完善储备土地管理制度。几年来，土地储备对近百宗重点区域地块竖立标志牌、警示牌，实施围网、围墙等整治工程。2011年，该对全市近200块国有储备土地实施了围墙、围网和绿化等简易整治工程，完成围墙2.5万米，围网13万米，绿化面积104万平方米。
市储备土地相关负责人介绍，在将来，他们将从四个方面进行努力，构建更趋合理的现场管理模式。
首先是严格现场管理。引入高新技术辅助管理，加强储备土地动态监测，及时发现和掌握违法违规用地情况。加强与执法部门的沟通协调，建立“发现-报送-查处”违法侵占查处机制。
其次是明确储备土地管理范围，建立共同责任机制。将国有未出让土地中的农业用地、水务用地、郊野公园用地通过画线移交，分别由农业、水务和城管部门依法管理，建立国土、农业、水务和城管共同管理责任机制。
第三，是完善储备土地管理机制。据介绍，储备土地管理，需要充分利用辖区各部门力量共同管理储备土地，充分调动辖区政府参与储备土地管理的积极性，共同管理好储备土地。是建立信息公开制度，建立监督机制。
为储备土地管理“储备政策”
连续几篇报道，我们试图说明：正是深圳32年发展历史导致目前深圳国有储备土地的现状：为了发展，深圳向土地要资金，有偿出让国有土地使用权；因为高速发展，引发土地“超载”，从而有了“一次性转地”的城市化决策，使土地全面国有；而如今，《深圳市土地管理制度改革总体方案》是深圳历的第三次土改，在明确土地产权和创新土地管理制度上，使土地价值进一步提升。（深圳商报 ）
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