[摘要] 国务院商品房限购令出台的第二天，对此毫不知情的客在重庆买了一套百万豪宅。他交了近50万元首付款后，银行按照国务院限购令不给办按揭。按揭没办成，客起诉要求退房退款。近日，记者从渝中区法院获悉，该院一审判决他败诉，他已提起上诉。
意外栽在解除期限
法院审理后认为，相关司法解释规定，如果法律没有规定或者当事人没有约定的，在对方当事人催告后，行使解除权的合理期限是3个月。如果对方当事人没有催告的，解除权的期限为1年。超过1年不要求解除，解除权消灭。
购房者杨先生陈述签订合同一个月左右就知道办不了按揭贷款，就应当在2011年6月前告知要解除合同。但其发送律师函的时间是2011年9月27日，起诉是在同年11月，均已超过1年的解除期限。所以，法院对杨先生要求解除合同的请求不予支持。（记者 罗彬 实习生 刘珍珍）
记者了解到，在2011年6月的民事审判工作会上，涉及到国家宏观调控政策对房地产的影响，各省(直辖市)法院相关负责人达成共识，虽不是司法解释，但对各基层法院断案有影响。渝中区法院相关人士对此进行了解读。
政策原因提高首付和贷款利率，可以解除合同
购房者有证据证明因为国家宏观调控政策原因，使首付款比例提高、贷款利率提高，或者不能办理按揭贷款，导致购房者无履约能力的，购房者请求解除合同并退房退款的，法院可以支持。
要提醒的是，这需要在1年内行使解除权。
限购二套三套房的可以解除合同
合同签订后因限购令不能买二套房或三套房的，购房人以“不可归责于双方当事人的原因导致合同不能实现”的理由请求解除合同、退房退款的，法院可以支持。但原则上不主张赔偿损失。
解除合同后开发商可以要求客赔损失
法院对因国家宏观调控政策导致合同解除后的损失，应当区分刚需(基本住房)、改善型住房和(性住房)。开发商对刚需和购买改善型住房要求赔偿损失的，原则上不予支持。
但开发商对客请求相应补偿的，法院根据公平原则处理。如合同约定定金的，补偿数额原则上以定金数额为限；没有约定定金的，原则上不超过合同标的额的10%。
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