今日话题53期：有空房子赶快卖掉 下半年楼市猜想?

陈国强：楼市不会重现2009年反弹

中国房地产学会副会长陈国强表示，目前楼市仍处在筑底的过程，在这个过程中，短期的价格、成交量调整都是正常的波动，市场何时走出底部，还需要继续观察。在本轮拉动经济增长的手段中，政府并没有把刺激住房消费作为一个重要手段，这也是基于上一轮刺激经济措施给我们带来的一系列经验。另外，对于外围市场中欧债危机的影响，有些人的估计过于悲观。综合来看，房地产市场不可能再现类似2009年的逆转态势。

胡景晖：三季度后半段楼市或再陷低谷

伟业我爱我家集团副总裁胡景晖认为，目前楼市的回暖主要依赖购房需求的释放，这种力量会随着时间衰减。下半年房价缺乏明显上升动力，整体走势仍将以稳为主，三季度后半段楼市成交量仍有再度陷入低谷的可能。

某业内人士：未来不会继续维持量价齐升的局面

某业内人士，未来不会继续维持量价齐升的局面。“市场经过去年的调整底部已经出现，从成交量来说，下半年仍将维持活跃。但价格方面，在宏观调控政策趋严的背景下，未来半年到一年内房地产价格将维持上下震荡，整体呈上升趋势，但幅度不会很大。”

谢逸枫：房价压根不存在报复性反弹风险

2012年7月23日，中国社会科学院财经战略研究院发布报告称，楼市下半年或“软着陆”，房价存报复性反弹风险。上半年中国楼市仍处调控目标区间，下半年只要政策得当，仍可实现“软着陆”。今年上半年，中国房地产市场总体上仍处在调控和预测的调控目标区间。但近期楼市回暖，呈现出偏离“软着陆”目标的趋势。楼市回暖给下半年调控增加了复杂性和难度。政府宏观经济调控宽松温和趋势与房地产调控从紧的政策趋势相反、地方财政吃紧支出增加、开发商资金断裂积聚房地产金融风险、需求者预期变化较快是下半年房地产调控面临的主要问题。

社科院财经战略研究院“住房问题研究”课题组指出，尽管2012年6月房地产走势出现偏离调控目标的趋势，但只要下半年政策得当，住房市场调整仍有望趋向价格缓慢下降的“软着陆”，并在此基础上实现健康发展。报告建议，要扭转房地产回涨局面，确保宏观经济与房地产市场双双“软着陆”，需要继续从严执行《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》等调控文件，采取有力措施进一步落实房地产调控问责制、完善差别化的金融政策、扩大房地产税试点、完善保障性住房建设等。

房价反弹因素是什么？目前是否存在房价反弹的因素？亚太城市房地产研究院院长谢逸枫表示，房价反弹是主要因素是调控与房企资金及商品房库存等购房者预期。不过,目前不存在房价大幅度反弹的因素，一是限购和限贷政策未放松.二是房企资金压力依然存在。二是商品房库存巨大大,暂时供大于求。四是刚性购房者观望局面未结束,需求难入市。

当下中国楼市房价是否存在报复性反弹风险？亚太城市房地产研究院院长谢逸枫认为，国内房价不存在和大幅度上涨反弹的基础与条件，一是核心房地产调控的限购限贷政策未实质放松，缺乏基础。二是房地产企业资金整体紧张，缺乏动力。三是市场供大于求，缺乏支撑。四是商品房库存巨大，缺乏条件。五是楼市未全面回暖，仅现局部回暖迹象，缺乏底气。六是储备政策是正常现象，新的严厉政策不合适现在出。

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正方：速买房子

董藩：买房时机已到

被誉为“听董(懂)一席话，胜藩(翻)十年书”的董藩，抛出“买房时机已到”的观点，鼓励想买房的人们赶紧出手。

董藩给出了四个理由：一是政策底部已经显现，不会再有更加严厉的调控政策出台；二是市场底部将在1、2个月内出现，之后价格会慢慢往上走；三是政府的调控态度发生微妙变化；四是地方政府相继自救。

董藩认为，短期内政策会向两个方向演化：一是需要“保增长”间接使房地产受益；二是地方政府需要自救，为开发商带来很大好处。这些都势必会使房地产调控政策出现松动，但并不会取消。

至于未来10年、20年后房价是否会下跌，董藩也有自己的观点。他表示人口的持续增长、城市化进程的推进、家庭的裂变、生活方式越来越多元化、人越活越长寿、居住要求越来越高等现实情况，都将持续推动房地产行业发展，房价不可能下跌。

任志强：中国楼市仍“有肉可卖”今年不用担心

对于房地产市场的走势，任志强认为，三季度，房地产市场将进入一个企稳的阶段。“更多的企业还是希望尽快减少库存、回收现金，所以我认为三季度房地产市场将筑底企稳，房价不会大涨和大跌的现象。”

但从更长远来看，任志强认为，房地产市场仍然有发展的空间。任志强首先指出，说房地产的时间已经过去，这是一个错误的说法，因为中国的城市化率还远远没有达到要求。

从一线城市来看，北京、上海的城市化率达到了58%，但二三线城市的平均城市化率只有40%，长沙也在40%多一点点，都低于平均水平。

在今后的城市化过程中，人口将大量向城市流动，这就会导致城市住房需求总量的增加，房地产市场因此仍有空间。

“今年不用担心，房地产还处于有肉可卖的时候，而到了明年，也许会出现没肉可卖的局面。”如果说，猪肉价格的平稳，存栏数是关键，那么在任志强看来，房地产价格要保持平稳，也需要一定“存栏数”。他认为，“比较合理的是保持六个月的库存。”

任志强所做的一份土地购置图表中，每一段时期土地购置负增长，都会带来一次房价的非理性上涨。比如2007年，2010年。

“从买地到销楼，是有一定周期的。2010年至2011年7月，土地购置增幅大涨，带来了目前的库存大增。但2012年1-5月，土地购置增幅为-18.7%，这有可能带来明年市场的波动。”任志强说。

按照现在的统计来看，中国房地产库存大概在3亿左右，“按过去前两年的销售量平均计算，大概有8—9个月份的销售过程。如果新建住房不能持续增长，或者维持现有情况下不能继续扩大，那么这个库存大概在明年3月份左右就消耗得差不多。”

这会意味着房价的大涨吗？任志强说，“在有十个月以上的库存情况下，是不太可能的。”所以，对于市场来说，增加供给，或许是平抑房价的方法之一。

梁小民：长远看房价仍有上升空间

对于老百姓关心的房价，梁小民认为从长远看，房价肯定还是会回升。

“从供给方面看，土地供应有限，盖的房子也有限，而商品房需求方面，随着城镇化进程，一直很旺盛。”梁小民说，再加上投[简介动态]资渠道有限，迫使老百姓只能选择买房。

他认为房地产调控，并未让城区房价下降。而未来调控房地产，选择开征房地产税的可能性将很大，这也是政府稳定收入的又一来源，同时也对控制需求有一定作用。

“很多人问我，选择什么比较好，你看股市，都跌到2200点以下了，而且我认为还可能继续跌，分析来分析去，只能买房子。”梁小民说，二三线城市房价上升很大。

水皮：6月后楼市难再言跌

水皮表示6月是楼市分水岭，6月之后中国楼市大跌的机会将不会有，但持续上涨也有难度，因为宏观经济走势不乐观。

针对当前商业地产大热的现象，水皮也表达了担忧，如今“全民全商”的现状，将导致商业地产泡沫严重，商铺是需要“养”的，商业地产的后期运营重要，因此水皮提醒商铺者，挑选商铺一定不能只看地段，也要看开发商的后期运营能力，而这才是制胜的关键。

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房天下微博网友：2012下半年楼市猜想

2012年转眼已过大半，随着政策的不断变化，调控政策进入了微妙的转型期。在一波又一波的政策浪潮来袭后，此时的楼市似乎步入了正轨，但是这平静下发生过或蕴藏着怎样的惊涛骇浪呢？2012年楼市的“下半场”将会如何发展？网友在房天下微博上展开了一场精彩的讨论。

@肖文晓：随着“稳增长”重新成为各级政府的首要任务，本轮调控的“政策底”已经显现，未来地方政府对调控政策进行合理微调的可能性增大，预计下半年楼市将“稳中有进”，成交量回升的趋势将得到巩固，而楼价下调的空间则会收窄，趋于稳定。

@杰盟地产: 整体形势会比上半年好转，但仍不容乐观。

@贾卧龙: 政治局昨天召开会议，分析研究了上半年经济形势和下半年经济工作，再次强调坚定不移地贯彻执行房地产市场调控政策，坚决抑制投机性需求，切实防止房价反弹，另外还要求增加中小户型的供应。政策的明确有助于稳定当前楼市，有助于确立后市预期，政策方向明了之后，剩下的就要看具体的执行力了。

@房天下友: 业内人士指出，开发商不应对下半年楼市抱有太乐观的预期，应充分利用当前“刺激刚需”窗口期，及时跑量，谨慎定价。

@肥宇2012: 业内人士指出，“降息”“降准”与楼市“微调”形成市场叠加效应对市场继续放量起到刺激作用，预计整个下半年楼市成交好于上半年。而购房者也不必恐慌性购房，在目前的经济背景下，在调控始终不放松的前提下，房价报复性反弹难以获得政策支撑。

@冰贝: 在下半年楼市硝烟燃起的关口，除了对上半年楼市的反思和总结，我们也在试图寻找省城下半年楼市“风向标”的新主角，我们惊人的发现，那些风生水起且又如雨后春笋般成长的众多楼盘中的“黑马”已悄然进入了我们的视线……

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