[摘要] 海峡两岸的楼市有一个共同点，就是地产商都被指责为“暴利”获得者。在台湾学者看来，楼市“非理性繁荣”的直接表现，都是房子成为品而非消费品，其背后的根源很大程度是税收和金融对这个行业的放纵。日前，深圳特区报记者就两岸地产行业相关问题在台湾专访了房地产研究张金鹗教授。
近年来，海峡两岸的楼市有一个共同点，就是地产商都被指责为“暴利”获得者。在台湾学者看来，楼市“非理性繁荣”的直接表现，都是房子成为品而非消费品，其背后的根源很大程度是税收和金融对这个行业的放纵。日前，深圳特区报记者就两岸地产行业相关问题在台湾专访了房地产研究张金鹗教授。
地产暴利来自税收过松
记者：大陆地产业常被人指责为“暴利”行业，台湾地产业利润高吗？
张金鹗：台湾地产业比别的行业利润都要高很多。台湾电子代工业的老板经常自嘲是“毛三到四”（毛利率才3%到4%）；地产业毛利则在30%以上。所以，很多电子企业进入地产业。
为何有暴利？为关键的因素就是税制不到位。主要是土地税和地价税，前者针对交易环节，后者针对持有环节。
台湾土地税的税基被压得很低。大家计算税收用的不是真实交易价格，而是人为评定的价格，纳税额低，整个社会对此心照不宣。这样一来，楼市投机炒作就无法压制，得利的还是开发商。
其次，地价税是持有房子的成本，台湾大概是市价的千分之一。在美国是百分之一，相差10倍。这会导致什么问题？购房者会买房且空置着等。
更严重的则是开发商和大财团搞“囤地”。台湾的银行利息比大陆低很多，所以，拿地皮抵押借款，然后“养地”，等地价上涨是很赚钱的事情。打击囤地牟利的方式，就是地价税，但台湾在这方面动作很慢。在台北楼市高峰的时候，囤一块地5年，价格可以上涨三四倍。
记者：台湾开发商正在进军大陆，他们在大陆能赚钱吗？
张金鹗：能赚钱。大陆开发商的产品还没有消费者导向，而台湾已进入了消费者导向阶段。台湾开发商会有对消费者量身定做的习惯，市场调查很细致化。要知道，房子可能是人这一辈子买过贵的东西，所以一定会很注重质量。大陆的房子现在还不能算商品，可能是品，一开盘就能卖几千套，上万套房子，还管什么消费者利益？二者的差距还是很明显的，所以，大陆开发商要来台湾赚钱很难，除非是一些对质量注重的开发商。
房子到底是卖给单身女郎，还是给单身男子，或者要给大家庭，产品的定位要清楚，市场调查很重要。在大陆市场，不少开发商在这方面的调查上还初级。房子还必须有环保概念，比如“绿建筑”，这些台湾已经有了。台湾开发商弱的，可能是和大陆地方政府的打交道方面，但随着楼市健康化，这点将来不会是成败的根本。
记者：大陆很多人购房关注的是空间，房子质量倒是其次。在一些地方，有人买到房子后，发现门窗歪着装。
张金鹗：对于一个品，谁会关注其质量呢？只有消费品，大家才计较质量。对不对？好好盖的房子和没有好好盖的房子，是有很大差别的。比如从浴室的细节来看，我印象很深。美国新房的浴室墙砖和地砖，不会存在裁成一半装上去的情况，的瓷砖都是事先计算好，设计好的，使用时不会再裁剪。在大陆一些地方，可能会随便把砖敲一半，还裁得弯弯曲曲的。漏水怎么办？窗户关不严实怎么办？这些好像都没人在乎。
在大陆一些地方，整栋在建高楼都能一下子倒下来。这不是开玩笑吗？
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年轻人不要太早去当房奴
记者：买不起房，就可能找不到对象，现实很残酷。能否给点比较有操作性的买房建议？
张金鹗：大学毕业生买房子，买的应该是生活，而不是房子本身。不要本末倒置，房子是居住使用的，不是拿来赚钱的。如果一个好区位的房子，是老旧，一个是区位稍微差一点的新房子，你选哪一个？一般人都选那个有赚钱可能的老旧，但我说那不对，因为你必须要活在当下，而不是期待未来。对不对？
年轻人买不起就租房子，不要太早去当“房奴”，那其实是损失。年轻时，你要把花在自己身上，而不是房子身上。广交朋友，广结善缘，比守着房子重要多了。
记者：现在，很多年轻朋友其实想知道，什么时候买房好？什么迹象表明楼市已到低点？可以下手了！
张金鹗：好吧。用什么观察指标，金融指标是很重要，利率是关键，或者贷款程序也关键。我不是指个人购房者，而是指房地产商，因为与否是他们决定的，而不是购房者。
研究房地产的周期，你会发现，房价涨跟跌和资金周转成本关系。资金周转成本越高，他就。资本周转成本低，他就不。资金周转成本什么？就是开发商能借多少，利息是多少？如果两个指标都不容乐观，那么开发商的可能性就会变大。
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理想楼市应是消费品市场
记者：不论是港台，还是大陆，地产业都是很牛的行业。是不是中国人对土地这种东西情有独钟？
张金鹗：华人社会对此财产的传承看得很重，所以，家长位的任务是小孩子的。很多亚太地区的华人富豪都很重视子女。同时，华人社会认为“有土便是有财”，所以第二位就是房子。房地产是财富来源，这已变成一个传统价值观，老一辈的华人很少会理财，所以就买地。在北美，理财风气更甚，有的会做基金，交给基金经理人打点家族财务，不会专注在房地产上。
实际上，地产业发达的地方，都存在资本市场不发达和社会制度不成熟的问题。资本市场不发达，人们没法理财，只能买地和房子。制度不成熟，这会导致有些利益集团或者行业有机可乘，金融体系和税收政策都会利于他们，终使其成为暴利。在一个成熟和健康的市场环境下，是很少有一个行业会成为“暴利行业”的。
记者：您觉得一个理想的，或者是健康的楼市应该是什么样的？
张金鹗：个是融资模式。公司融资相对于项目融资，更有利于行业发展和企业品牌的建立，也间接地意味着消费者能住上品质更高的房子。通过公司融资，可以不断强化好企业的品牌和实力，因为通过公司信用融资，然后开发的项目成功，之后便是一个良性的循环。退一步讲，即便是项目融资，也应提高对项目的审查标准，而不是只管地段，不管整体方案的合理性。在大陆或者台湾，目前可行的方式应是两者的结合，既要看企业过往的开发经验和成功案例，也要审查提交的项目。
在台湾有一个很不好的现象，叫做“一案开发公司”。就是说有些注册的开发商只做一个项目就停掉，这是项目融资的极端现象。这也可以看出，必须要有公司融资才能逐渐建立起房地产业的品牌。在美国，房地产公司都是有品牌的。
地产行业的问题不是一个行业的问题，它是金融、税收等领域的折射。楼市健康与否和金融管制程度有密切关系，而税收政策，才真正的决定这个行业的利润到底有多少。应该把这个行业从“导向”朝着“消费导向”引导，让房子为生活服务，而不是生活为房子服务。
在上地方，打压房地产并不存在技术障碍，只是有没有决心的问题。但要下这决心太难了。
张金鹗，台湾政治大学地政系特聘教授、台湾房地产研究主任，为华人不动产学会主要创始人之一。曾赴英国、瑞典、日本等国客座研究地产与住宅政策，并获富布赖特奖学金资助赴加州柏克利大学房地产及都市经济研究做访问学者。 照片由方智出版社提供
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