[摘要] 2012年12月19日，2012—2013年中国（深圳）房地产形势报告会暨深圳房天下客户答谢晚宴隆重举行，汇集影响力人物，聚焦行业变革，发布趋势。“新形势•新机遇•新发展”，产品如何升级，营销如何创新，房地产互联网时代，勾勒蓝海前景。在会上，富通集团总裁黄文做了如下讲话：
【编者按】2012年12月19日，2012—2013年中国（深圳）房地产形势报告会暨深圳房天下客户答谢晚宴隆重举行，汇集影响力人物，聚焦行业变革，发布趋势。“新形势•新机遇•新发展”，产品如何升级，营销如何创新，房地产互联网时代，勾勒蓝海前景。
富通集团总裁黄文主题演讲（来源：房天下）
在会上，富通集团总裁黄文做了如下讲话：
尊敬的各位朋友、各位同行：尊敬的房天下领导，大家晚上好！很高兴我们之前两位做了精彩的报告，是博士的报告。从一个行业整体反应这个行业的未来，我近想一个问题，为什么深圳的房地产开发水平在落后？为什么比不上北京和上海？我觉得我们的从业人员是往这一块迈进，我今天跟大家简单分享一下对房地产未来的基本看法，有一些观念在2011年已经讲过了，这里不再重复，我觉得趋势仍然在延续。2012年于房地产而言是重要的一年，一是保障和建设的大力展开，另外一个是李克强总理讲的，未来20年城镇化的主题，我这里简单跟得到分享一下。
回顾2010年是房地产政策年，整个房地产调控就是从2010年开始的，2011年于中国房地产是转折之年，是一个时代的结束，也是一个时代的开始，标志就是3600万套的保障房，其实我们现在看2012年，2012年是中国房地产深度调控之年，政策方向依然维持紧张，国家统计局的数据，销售有所回升。价格方面看到，下面有17个，调控房价成为一项政治人物，有些直接出台政策，这里面有计划经济的味道。但我们不管怎么说，各国经济在发展过程中没有一个地方能够用短期政策解决关乎国民经济发展结构，产业与行业带来的长期发展的问题，这个问题是我想跟大家探讨的问题。
另外2012年我们看一下房地产行业在形态的分工也出现重大的变化，万科从字的房地产商到的房地产商，现在变成了做的住宅地产商，这反应了行业越来越分化的趋势。我想讲未来几个趋势，我认为未来20年仍然是房地产市场高速发展期，“十八大”明确2020年国民生产总值比2010年翻一番，这个目标不难实现，只要保持7%的年增长率就可以实现这个目标。但我们核心的问题不仅仅是房价，对房价的观点太多了，比较的李教授讲房地产拐点，近他又在讲房地产价格会出现回升。我觉得对房价的研讨，很多经济学家不如在座的各位这么深入的，很多经济学家今天看明天，他根本没有太多的观点，所以听经济学家的观点是错的，我不是瞧不起中国的经济学家，大部分实在没水平！
“十八大”的战略，未来城市住宅需求的过程，未来20年依然是供不应求，人口红利，未来20年中国仍然处于人口红利期，我们看到在今年下半年，在深圳是一线城市有一个刚需的迸发而导致了整个房地产市场的持续增长，我们看今年的数据，今年整体的增长，我们看到的很多数据是在下降的，从趋势来讲仍然东西积淀到一定程度就会爆发。房价整体仍然是上涨的趋势，我认为现在我们看到的状况依然是资金紧张，我认为流动性仍然过剩，2011年M2的增速大于经济的增速，我们看到M2大概在2010年的时候，我们国家的M2是80万亿，现在我们国家的M2总量已经是超过100万亿。M2是什么概念？货币的总存量，我们分析房价市场未来是涨还是跌，我觉得有一个数据关键就是M2，M2的存在和现金的存量，我们国家总的M2跟存量房的价格有一个一一对应的关系。也就是说我们在的一种需求在某种阶段会被抑制，但是不等于这种需求不存在，我们这么大的货币供给量所对应的房价，这种关系是存在的，我们短期的破坏会影响长期的趋势。这里说明的是，中国深层次的结构矛盾，我们近一段时间发现流动性很紧张，现在各国央行，从美联储到日本，接下来可能在我们中国。M22012年达到100万亿，我们看到M2，从这个逻辑上讲是被压制的，我认为M2高通胀、房价快速上涨是一个发动机，可以预见又一轮的通货膨胀。另外限购我始终认为是一个短期的，限购对通胀、房价都有推波助澜的作用，限购政策一出，我们大宗商品，农产品，限购令对房价是一个定时炸弹，限购一旦放开了大家的麻烦真的很大。
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