楼市再次念起紧箍咒 20%交易税或误伤合理购房

细则恐难让百姓受益

新“国五条”细则公布，谁是政策受益者立刻成为焦点。

微博达人薛蛮子算了一笔账：一套二手房原来200万元买，现以350万元卖。按政策，以差额20%征个税，30万元。还有其他税费，按规定标准这套房还要缴3%契税、5.6%营业税、1‰印花税、约2.4%中介费，相当于总房款350万元的11.1%，即38.85万元。加上个税累计交易成本达68.85万元。

耶鲁大学教授陈志武直言，国务院一纸文件就把房产的20%变成了政府的。假如城市住房面积250亿平方米，每平方米均价5000元，价值共125万亿元，如果当初买入总成本40万亿元，那么新政等于把本来属于老百姓的17万亿元转给了政府。

建设部政策研究主任、中国城乡建设经济研究所所长陈淮在微博中反问——房子会吗？的是土地。这道理谁都懂吧？政府收了土地出让金，开发商交了土地税，买房人再转让时仍需按全额缴1%土地税；卖房差价来源不还是地吗？再征20％个税，将来再征房产税。嘿嘿，龙虾也就一虾三吃吧？

比较一致的看法是，此条细则将推高二手房价，税费终将转嫁至买房者身上。百姓希望通过调控令房价下调的预期再度落空。

可能误伤合理需求

对细则有不同的解读：从全局角度看，对抑制投机性需求有利，也可能误伤自住性需求和改善性需求。

政协委员、住建部委员会成员张泓铭表示，20%的转让所得税政策，目标指向的是投机性需求，设计政策者希望通过“降低转让获利”来抑制投机性需求。他同时坦言，不排除政策也有可能误伤自住性需求，是年轻人因工作迁徙和新婚而产生的刚性需求，以及普通城市家庭的升级换代需求。

政协委员、财政部财科所所长贾康认为，新政一方面大大抑制了通过买房卖房不断倒手来获利的可能性，但另一方面也压抑了二手房市场的改善性需求。新规是阶段性政策，虽然有利有弊，从管理部门来说，这是针对眼下情况的一个必要措施，未来仍可能做进一步优化和调整。接下来要出台长效机制。

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房产税应该如何收？

此次细则被认为是房产税开始征收的信号。如何征收房产税？会场内外各有看法。

从网上的相关调查看，多数网民认为，更适宜的征税方法是对拥有第三套房及以上者开征物业重税等。“作业本”的看法比较有代表性。他在微博上表示，应该对持有两套房产以上的家庭或个人售房征税。很多人先买小房子，有孩子后卖掉再买稍大的房子。还有父母卖掉老房子给子女买房的……都搞一刀切企图控制房价欠考虑。另外买套房根本就不该征税，因为贷款利息已经够高了。

房地产商潘石屹建议，应该从第三套房子开始征收房产税，通过收房产税，可以把这些空置房逼到二手房市场，形成市场的供应，供应量大了，房价就自然降下来了。征收房产税前要先联网，才能知道一家有几套房子。同时，征收房产税也不能只征商品房的，而违法建筑、“小产权房”不征，这样就更不公平了。要尽快解决违法建筑和“小产权房”的问题，或罚款，或改正，或补交出让金，让这些房子合法，也让住在这些房子中的人心里踏实。为下一步征收房产税打下一个好的基础。此外，在实施以上政策的同时，免几年二手房交易所得税，让房子充分流通起来房价自然会降下来。如果房价还降不下来，再提高房产税，尤其是多套房子的税率，如5套以上更高的房产税税率。

张泓铭表示，涉及房地产税收体系的整体改革，仍需要时间。目前的征税方法也只是一个过渡性的做法。从中长期看，根本性的调节办法是用经济手段对自住需求和需求进行严格区分，对自住房实施或低税，反之对个人拥有两套以上空置房则以高税“惩戒”。

贾康也认为，房产税的改革一定要适合中国国情，改革应坚持首套房不征收，限制市场。同时，通过征收房产税影响房地产市场只是房产税作用的一部分。房产税还承担着矫正基层财政困难，进行再分配，优化分配收入格局，及控制收入差距扩大等作用。改革文件里明确说将扩大房产税改革试点，“预计今年可能就会看到实际动作”。

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如何实施更有效的调控？

如何实施更有效的调控政策由此成为关注重点。九三学社提出了几点建议。其中提到，须完善保障房相关制度设计。尽管政府在保障房建设中投入了大量财力物力，花了很大力气，但违规现象时有发生。建议对保障房实行封闭运营，严格禁止自行买卖、转让，只能退售给政府。同时加强，采取停发补贴、退出实物保障等方式，建立起完善的退出机制，并加大对违规违法行为的惩罚力度，实现保障房资源的有效利用。

其次，完善宏观调控顶层设计。长期以来，我国房地产市场调控过分依赖货币政策和干预进行调控，效果不佳。科学的房地产市场体制顶层设计是房地产业健康发展的关键，建议尽快建立健全房地产宏观调控的长效市场机制，遏制投机性需求、引导合理消费观念、稳定房地产市场，促进国民经济健康发展。

三是加快推进住房信息系统建设，加快住房信息的相关立法进度，理顺体制机制，充分利用并整合各部门、各地方现有的信息系统和基础数据库，有效遏制腐败，提高管理和服务水平。

贾康委员认为，必须考虑市场短期调控和长期制度建设的问题。从全局调控角度看，房市调控不仅是房价问题，还要加紧建设保障房，保证保障房的有效供给。其次，房产税作为单一税种不可能是的，一定要在顶层规划之下考虑方方面面事项，很多点合在一起通盘协调，才是一个顶层配套部署。近些年来，贾康强调房产税的改革将有助于实现中国税制从间接税到直接税的转变，将更有利于社会公平，有助于政府减少对土地财政的依赖，形成更趋合理的公共财政机制。

政协委员、林达集团董事长李晓林建议，“政府调控不能只调控房，也要调控地。”他说，在2020年前后，老百姓对于房子的需求仍是刚性的，只要市场有需求，房地产就会是一个火热的市场，地价再高开发商也敢拿，终地价会核算到房价里。所以政府调控只调房不调地是不科学的。

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各地调控细则3月底出台

【深圳商报讯】据中新社报道，3月4日，政协委员、住建部副部长齐骥对媒体表示，各地方的调控目标需要各地方政府制定并发布，预计三月底地方政府细则将会出台。

齐骥表示，各地出台“国五条”实施细则，都要以国务院意见为准，不存在房价上涨过快的城市先出、上涨相对较慢的城市后出的问题。

他认为，楼市调控的细则实际都在五条措施里，不过还要翻译成可操作的具体的条款。针对3月1日出台的二套房交易新政，齐骥没有作出任何评价。另外，对于住房信息联网，齐骥透露，40个城市的住房信息联网已经完成，今年还会有更多的城市加入。

早前消息，江苏省住建厅厅长周岚日前对媒体透露，江苏将结合自身的实际情况来落实“国五条”细则，落地政策有望在周一或周二出台。

另有大部分业内普遍预测，北京实施细则下周可能出台。

住建部部长：“国五条”不可能让13亿人都满意

【深圳商报讯】据中新社报道，政协委员、住建部部长姜伟新4日表示，“国五条”刚出台，要先看看市场的反应再说，政策不可能让13亿人都满意，只能符合大多数人的利益，符合长远利益。

中国楼市调控的重量级新政“国五条”细则3月1日出台，其中颇具力度的征税、增供给、强制限购限贷等内容，引起社会极大关注。姜伟新近日成为媒体围追堵截的热点人物。2日下午，他在驻地停车场一露面，即遭到记者“狂轰滥炸”的提问。在媒体一再追问之下，姜伟新表示，“国五条”刚刚出台，要先看看市场的反应再说，他对控制房价有信心。

3日下午，众记者“如法炮制”，又在停车场等到了姜伟新。这次他远远地朝记者一鞠躬，在工作人员“护送”下迅速上车。

在4日下午的中共界别政协委员小组讨论会上，姜伟新戴着墨镜试图快步“穿过”记者，却再次遭到围堵。面对媒体关于为何在两会前夕推出“国五条”、会不会损伤购房者利益的提问，姜伟新说，无论新“国五条”什么时候出台，都会伤及一部分人的利益。这个政策不可能让13亿人都满意，只能符合大多数人的利益，符合长远利益。

他表示，对于普通购房者的利益保护，可以进一步研究，解决方式是在“十二五”期间继续推进保障性住房建设。

此外，住建部曾提出，要在2012年6月30日前实现40个重点城市的个人住房信息系统与住建部联网。现在“期限”已过了8个多月，落实情况至今没有明确说法。面对记者上述提问，姜伟新表示，住房信息系统有相当的难度，但要继续努力把它建立起来。至于今年信息联网将新增多少城市的问题，姜伟新说：“这个你们就等着新的消息出来吧”。

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