[摘要] 深圳出台了今年的房价控制目标，深圳2013年度新建商品住房（不含保障性住房）价格控制目标为，今年全市新建商品住房价格涨幅低于本市人均可支配收入的实际增长速度。其实，“限价令”并不是一个新的调控措施，2011年以来不少地区都在执行。而这一次也被不少人士认为是“限价令”的升级版。
房天下讯 2013年3月31日，深圳出台了今年的房价控制目标。其中，深圳2013年度新建商品住房（不含保障性住房）价格涨幅低于本市人均可支配收入的实际增长速度。其实，“限价令”并不是一个新的调控措施，2011年以来不少地区都在执行。而这一次也被不少人士认为是“限价令”的升级版。
除了深圳之外，北京、上海、广州、等众多城市也分别发布了房价控制目标。距离房价调控目标出台已近一个月时间，“限价令”到底是“限价”还是“促涨”？它能否发挥到原本的作用？
从目前已公布的各地房价控制目标来看，北京版细则的表述较为严厉，提出“2013年北京新建商品住房价格相对2012年保持稳定，进一步降低自住型、改善型商品房价格”，但“保持稳定”的说法比较模糊，并未给出一个具体的目标数据，调控目标是否实现难以界定；此外，深圳、重庆、厦门、合肥、大连、贵阳、济南、南京等大部分城市的房价控制目标相同，要求2013年新建商品住房价格涨幅低于人均可支配收入的实际增长速度；上海则提出切实贯彻落实各项房地产市场调控措施，保持房价基本稳定。
2013年已经走过了季度，从一季度19个城市的房价表现来看，房价控制目标的达成似乎不够乐观。
据房天下了解到的数据，一季度房价同比涨幅的是广州，同比涨22.55%，而广州2013年房价调控目标为8%；其次，深圳一季度房价同比涨幅为11.76%，其2013年房价控制目标为9%。同样，上海今年“房价红线”为8.1%，而一季度的房价同比涨幅已达到7.17%。
另一个值得关注的城市是北京。据北京房协1月6日发布的数据显示：2012年，北京商品住房共签约23万套，同比上涨36.9%；新建商品住房成交均价2.07万元/平方米，比2011年下降7.6%。不过，北京房协的数据里面不含面积超过144平米的商品房、不含别墅类物业，却包含了两限房。
据北京房协预计，2013年北京楼市总体仍呈现以稳为主的基调。从目前了解到的数据来看，北京今年前三月每月的房价同比去年均有所上涨，幅度同比去年逐步加大，分别为4.3%、7.7%、11.2%。
房天下数据显示，在调查的19个城市中，有14个城市房价今年以来一直保持上涨态势，占比73.68%。仅少数城市出现了小幅下跌，如青岛、西安、杭州、海口等城市。青岛2013年房价控制目标为7.5%，然而其1、2月的房价分别出现小幅同比下跌，跌幅分别为2.6%和1%，3月虽同比上涨，上涨幅度仅为1.2%。
| 城市 | 2013房价调控目标（预计全年房价涨幅） | 2013年1月房价同比2012年1月涨幅 | 2013年2月房价同比2012年2月涨幅 | 2013年3月房价同比2012年3月涨幅 | 2013年一季度房价同比2012年一季度涨幅 | 房价数据来源 |
| 北京 | 与2012年价格相比保持稳定 | 4.30% | 7.70% | 11.20% | —— | 国家统计局 |
| 上海 | 8.10% | 1.50% | 4.10% | 7.80% | 7.17% | 1-3月数据来源国家统计局，一季度数据来源中指院 |
| 广州 | 8.00% | 26.60% | 15.10% | 34.90% | 22.55% | 广州房管局 |
| 深圳 | 9.00% | 15.23% | -15.71% | 15.02% | 11.76% | 深圳房天下数据监控 |
| 天津 | 6.50% | 1.60% | 3.20% | 4.90% | —— | 国家统计局 |
| 武汉 | 8.00% | 3.39% | 4.83% | 5.67% | 4.68% | 武汉房管局 |
| 青岛 | 7.50% | -2.60% | -1.00% | 1.20% | —— | 国家统计局 |
| 重庆 | 13.40% | 5.23% | 5.32% | 5.61% | 4.39% | 中指研究院 |
| 济南 | 7.50% | 0.90% | 1.70% | 2.90% | —— | 国家统计局 |
| 长春 | 9.50% | 6.77% | 7.86% | 8.29% | 7.63% | 中指研究院 |
| 石家庄 | 10.30% | 2.10% | 3.40% | 4.60% | 3.08% | 国家统计局 |
| 西安 | 10.00% | -3.45% | -1.54% | 0.84% | -1.39% | 中指研究院 |
| 长沙 | 10.15% | 2.00% | 3.50% | 5.10% | 4.20% | 潇湘晨报、中指研究院 |
| 苏州 | 10.00% | 7.84% | 12.45% | 3.22% | 6.03% | 微资讯 |
| 郑州 | 8.70% | 4.30% | 2.50% | 6.50% | —— | 国家统计局 |
| 大连 | 10.00% | 2.00% | 3.10% | 4.40% | 3.17% | 国家统计局 |
| 南京 | 11.70% | 2.30% | 5.30% | 7.60% | —— | 国家统计局 |
| 杭州 | 7.50% | -6.60% | -5.50% | 0.30% | —— | 国家统计局 |
| 海口 | 1 | -0.40% | -0.10% | 0.00% | —— | 国家统计局 |
| 注：各城市预计房价涨幅参考2013人均可支配收入增幅与CPI增幅计算得出，或参考2012的人均可支配收入的实际增幅，房价控制目标以GDP为参照的城市以GDP预计涨幅作为参考（深圳参考GDP，上海参考2012人均可支配收入实际增幅） | ||||||
上表中的各地2013年房价调控目标，为房天下参考2012年各地城镇居民可支配收入的增幅，并结合各地“2013年房价控制目标”的具体表述，推算出2013年各地的房价调控涨幅比例。
| 城市 | 2013年房价控制目标 |
| 北京 | 全市新建商品住房价格与2012年相比保持稳定 |
| 上海 | 按照保持房价基本稳定的要求，切实贯彻落实各项房地产市场调控措施 |
| 广州 | 2013年新建商品住房价格涨幅要低于年度城市居民人均可支配收入实际增幅 |
| 深圳 | 2013年全市新建商品住房价格涨幅低于本市人均可支配收入的实际增长速度 |
| 天津 | 新建商品住房价格涨幅低于城镇居民人均可支配收入实际增长幅度 |
| 重庆 | 主城区新建商品住房价格增幅低于城镇居民人均可支配收入实际增幅 |
| 厦门 | 2013年新建商品住房价格指数同比涨幅低于城镇居民人均可支配收入实际增长幅度 |
| 大连 | 2013年新建商品住宅销售价格指数同比增幅控制在我市同期城镇人均可支配收入实际增幅以下 |
| 合肥 | 新建商品住房价格增幅不高于本市城镇居民人均可支配收入的实际增幅 |
| 济南 | 济南市2013年新建商品住房价格涨幅低于城市居民人均可支配收入实际增长水平 |
| 贵阳 | 2013年新建商品住房价格增幅低于当年贵阳市城镇居民家庭人均可支配收入实际增幅 |
| 南宁 | 新建商品住房（不含保障性住房）增幅低于当年城镇居民人均可支配收入实际增幅 |
| 南京 | 2013年度全市新建商品房价格涨幅低于城镇居民人均可支配收入的实际增幅 |
| 武汉 | 新建商品住房（不含保障性住房）价格同比增幅低于人均可支配收入实际增幅 |
| 昆明 | 新建商品住房（不含保障性住房）价格增幅低于城镇居民家庭人均可支配收入实际增幅 |
| 石家庄 | 新建商品住房价格增幅低于本市城镇居民家庭人均可支配收入实际增幅 |
| 青岛 | 确保本年度新建商品住房价格增幅明显低于城市居民人均可支配收入实际增幅 |
（备注：以上数据和资料仅供参考）
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在3月31日下午，深圳公布了“国五条”实施细则。其后两天，深圳房地产市场迅速变脸。地产股大涨，二手房成交回落。业内人士认为，深圳除了继续维持现有政策外，并未落实进一步的调控措施。
按相关文件的表述，深圳除了模糊地表示将“严格执行房地产交易税”外，对于20%个人所得税如何征收、向谁征收等问题没有比“国五条”更详细的说明。地方政府似乎打算再把球交还给。
深圳公布“国五条”细则后，总部位于深圳的招商地产股价连涨，首日上涨4.71%，次日再涨3.44%。深圳本地股也是屡屡上涨，深物业、深振业都有不错的表现。
“今年深圳房价涨幅上限在9%。”有业内人士根据深圳“国五条”细则推断道，这成为地产股上涨的原动力。根据深圳“国五条”细则的要求，确保2013年全市新建商品住房价格涨幅低于本市人均可支配收入的实际增长速度。
据数据显示，2012年深圳名义人均可支配收入涨幅为11.6%，扣除CPI后，全市人均可支配收入的实际增幅在8%~9%。这也顺理成章成为业内认为深圳房价上涨的“允许”范围。
“这是误解。”深圳市房地产研究主任锋表示，人均实际可支配收入的预期目标要结合2013年深圳经济社会发展计划相应指标来定。
深圳居民可支配实际收入要求与经济增长同步。根据今年年初公布的2013深圳经济社会发展计划，全市GDP增幅在9%左右，CPI控制在3.5%以内。两者互减，居民可支配实际收入增幅大概在5.5%到6%之间。“所以今年房价涨幅不允许超过5.5%至6%这一区间。”锋说。
其实纵观整篇八点的调控细则，均与房价控制目标相似，许多关键性的政策并没有展开阐述。其中在20%个税征收的环节上，深圳版调控细则则是强调“依法严格开展房地产税收征管工作，充分发挥房地产税收在引导住房合理消费、抑制投机购房方面的作用。完善房地产价格评估技术，发挥其在房地产税收征管中的积极作用，继续加强存量房交易税收征管工作，并根据房价变动，适时适当调整征税评估价格”。
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这项调控细则明显还需要更多的“细则”落实到操作环节。据了解，深圳现有的二手房交易征收个税，就包括核实征收和核定征收两种。前者是以实际交易价格减去原值以及装修等费用，再乘以20%;后者则是以房产评估价为标准，核定该套房产总价，普通住房按总价的1%，非普通住房按1.5%，拍卖住房按3%征收。
本报记者从深圳市房地产权登记了解到，由于20%个税还没有明确规定，所以全市二手房交易仍然按照老办法计征个税。
虽然深圳有两种征税方法，但在市场操作层面大多都是采用核定征收的方法。深圳“维持原状”的操作，让前期近乎癫狂的深圳二手房市场趋于平静。
在4月1日，深圳房地产权登记的二手房过户相关业务，放号量从前期的800多个回落至200余个，大降7成。当天深圳二手住宅成交146套，不如一手住宅295套的成交量，也只有“3月”日均成家量的1/10。
同时这意味着深圳3月份的二手房交易终于告一段落。在3月初出台新“国五条”措施后，深圳二手房市场形成一波恐慌性交易。
据中联地产的数据显示，3月深圳全市二手房成交共计18375套，环比379%，同比去年上涨321%;成交均价为20914元/平方米，环比上涨3.26%，同比去年16695元/平方米的成交均价，上涨了25%。
尽管二手交易有所放缓，但对于此次调控能否让楼价有所收敛，公众的信心似乎不大。深圳本地媒体在网上发布了关于“深圳国五条细则”的调查问卷，只有5%的调查对象认为房价会下跌，近54%认为房价不受影响，治标不治本，41.37%认为反而会涨。
深圳市住房研究会常务副会长、秘书长陈蔼贫则认为，目前调控细则的基本套路、方法与此前的政策并无太大改变，预计会给市场的成交带来一定压力，“但是价格不会有所下降，目前的市场已经适应了调控，房价上涨”似乎无可避免。
国泰君安分析师李品科认为，粤京沪渝出台的细则，均无超预期的紧缩或宽松。有分析认为，深圳的调控细则保留了足够的收紧空间，例如“适当时候调整征收评估价格”“研究提高二套房的首付比例及利率”等等，只是这些政策均没有实施时间表以及实际操作手段。
深圳综合开发研究院旅游与地产研究主任宋丁认为，没有表达具体的细化措施，可能的原因是：“作为上一届政府的一次调控，地方政府需要响应表态，但是更多是等待这届政府的调控措施”。
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4月的深圳楼市可谓是业绩可人，“日光”再现深圳楼市，不管是80平左右的刚需户型，还是130平以上的大户型，开盘现场人山人海，日销普遍在8-9成，各大房企积极备战，争相抢夺客源，集中推出新品，开放样板等等举措，其中不乏有纯新盘扎堆入市，深圳楼市或将迎来红五月。房天下数据监控统计,4月中旬深圳的新房成交均价涨至24645万/平，成为近十周均价值。
深圳新房近十周成交走势分析
成交量方面，从近十周成交走势来看，周成交量整体上涨跌不大，近也有所回落，从市场推盘来看，4月楼市出现扎堆入市，集中推新品，而且市场反应很好，日销都在6成以上，周成交量回升只是迟早的问题。
成交均价方面，新4月中旬深圳新房成交均价24645元/平，环比大涨16.40%，从近十周成交成交均价走势来看，全市成交均价持续高位运行，成交均价环比大涨，并成为近十周之，深圳楼市2013年开发商以量换价的趋势越来越明显。
从房天下统计的数据中可以看出，深圳2013年预计全年房价的涨幅在9.00%，2013年一季度房价同比2012年一季度涨幅也有11.76%。然而，从2013年政府规定的房价控制目标中，深圳2013年全市新建商品住房价格涨幅低于本市人均可支配收入的实际增长速度。值得注意的是，深圳目前的房价依旧“高烧”不退，而上涨的幅度也是相当大，正步步逼近“房价红线”。
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