[摘要] 计划经济下来的这一独特的制度，使得土地成为中国地方政府巨大且不断的信用来源。不同于西方国家抵押税收发行市政债券的做法，中国土地的本质，就是通过出售土地未来的（70年），为城市公共服务的一次性融资。
理解土地财政的问题与风险
土地财政的问题
虽然“土地财政”给中国经济带来了诸多好处，但同任何发展模式一样，“土地财政”模式也有其自身的重大问题。这些问题不解决好，很可能会给整个经济带来巨大的系统风险。其后果，不会小于税收财政曾经带来的“大萧条”、“金融风暴”、“主权债务危机”。
首先一个问题，就是“土地财政”必定要将不动产变成品。政府打压房价的政策之所以屡屡失效，就是没有按照资本品的市场来管理住房市场。“土地财政”的本质是融资，土地乃至住宅就必定是品。买汽车公司股票的人，并不是因为没有汽车。同样，买商品房（城市股票）的人，也并非因为没有住房。只要是土地财政，不动产就无可避免地会是一个资本品。无论你怎样打压住房市场，只要其和流动性高于股票、(1428.60,-8.00,-0.56%)、储蓄、外汇等常规的资本渠道，资金就会继续流入不动产市场。
第二，拉大贫富差距。土地财政不仅给地方政府带来巨大财富，同时也给企业和个人快速积累财富提供了通道。靠不动产在一代人之内完成数代人都不敢梦想的巨额财富积累，成为过去十年“中国梦”的注脚。但与此同时，没有机会城市不动产的居民与早期不动产居民的贫富差距迅速拉开。拥有不动产的居民，即使不努力，财富也会自动增加；而没有拥有不动产的居民，即使拼命工作，拥有不动产的机会也会越来越渺茫。房地产锁定了不同社会流动的渠道，造就了绝望的社会。
第三，占用大量资源。如果说中国经济“不协调、不平衡、不可持续”，房地产市场首当其冲。同虚拟的股票甚至贵金属不同，不动产为信用基础的融资模式，会超出实际需求制造大量只有信用价值却没有真实消费需求的“鬼楼”甚至“鬼城”。为了生产这些信用，需要占用大量土地，消耗掉本应用于其他发展项目的宝贵资源。资本市场就像水库，可以极大地提高水资源的配置效率，灌溉更多的农田。但是，如果水库的规模过大并因此而淹没了真正带来产出的农田，水库就会变为一项负资产。
第四，金融风险。既然土地财政的本质是融资，就不可避免地存在金融风险。股票市场上可能出现的风险，房地产市场上都会出现。2012年土地出让合同价款2.69万亿元，虽然低于2011年的3.15万亿元，与2010年的2.7万亿元基本持平。但这并不意味着土地融资在全资本市场上比重的缩小。
截至2012年底，84个重点城市处于抵押状态的土地面积为34.87万公顷，抵押贷款总额5.95万亿元，同比分别增长15.7%和23.2%。全年土地抵押面积净增4.72万公顷，抵押贷款净增1.12万亿元，远超土地出售收入的减少。这些土地抵押品的价值实际上都是通过房地产市场的价格来定价的。打压房价或许对坐拥高首付的银行住房贷款产生不了多少威胁，但对高达6万亿以土地为信用的抵押贷款却影响巨大。一旦房价，如此规模的抵押资产贬值将导致难以想象的金融海啸。
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