[摘要] 动辄几十亿、上百亿的拿地门槛,让资本大鳄开发商也惊叹“一家玩不起”。近期土地市场上,频繁出现两家甚至三家开发商组成“联合舰队”拿地的现象。统计数据显示,十大品牌房企联合拿地规模占比到二季度增加至八成。业内人士表示,此举将进一步提高行业集中度。
几点分析
商品房价格高,高在何处?从上述几组数据分析,可归纳为以下几个方面。
1.土地价格过高。在总中,土地价格要占54%,其中大部分又是地方政府所得,这就是我们常说的土地财政。地方政府出售的土地收入,他们的用处,除少数用在改善居民的住房上外,多数用于地方的其他建设和形象工程等。2013年上半年地方政府所收取的土地出让收入就达16722亿元,同比增长46.3%,相当于同期地方财政收入总额的46.1%。目前,不少地方的“”一个高过一个,“”越多,房价越涨,这显示出在经济复苏动能疲弱的背景下,地方政府对土地出让收入的依赖进一步增加。
2.公摊项目多。该项目地上总建筑面积148097平方米,其中商品房的建筑面积仅占39%,但回迁房和限价房的价差都要摊到商品房的价格上面,配套房、商业用房、幼儿园房等的土地费用和建筑费用也都摊到了商品房的价格上面,加上企业的一切费用、税金、利息和企业利润也全部摊到商品房上面,商品房价格成了一个大筐,不能分摊的费用全要往里装,商品房的价格能不高吗?
3.措施不得力。
限贷:限制个人买房的贷款,这对低收入人员购房会起一些作用,可对有钱人购房起不到作用,所以限贷主要限制了刚性需求购房人的贷款,对性购房、改善性购房的作用有限。
限购:因信息不对称和其他配套措施不到位,对购房的老实人能起一些作用,对各种关系户来讲则限购不了。
限价:商品房价已在高位,限价也只能限房屋价格增长的比例,对稳定和降低房价也起不到作用。
加税:任何税收终都由消费者缴纳,俗话说“羊毛出在羊身上”,加税只能加重消费者的税收负担,对房价降低的作用甚微。
4.。
从收入、支出情况上看,除土地价格有较大可降空间外,税费利也均有可降空间。该项目房屋出售总收入23亿元,扣除土地价109800万元、工程价73000万元(每平方米3800元)、利息10500万元、税金20000万元、其他费用10800万元之外,企业利润为5900万元。
从上述数字分析可以看出:土地价格太高,大有下降的空间;各种费用也较高,可以较多地压缩;对建安行业应尽快实行“营改增”,减少重复征税,减轻企业负担;加强企业财务资金管理,减少贷款比例,增加企业收入,以进一步做到让利。
延伸阅读:
免责声明:凡注明“来源:房天下”的所有文字图片等资料,版权均属房天下所有,转载请注明出处;文章内容仅供参考,不构成投资建议;文中所涉面积,如无特殊说明,均为建筑面积;文中出现的图片仅供参考,以售楼处实际情况为准。