[摘要] 2013年是中国房地产房不平凡的一年，政策依然是影响楼市表现的重要因素，2013年，深圳楼市在宏观调控的大背景下，一手楼整体表现较为良好，供需两旺，尤其是刚需成交较为理想，年底翘尾明显。
中原地产
二手商业和楼市场预计持续低迷
2013年即将过去，回顾这一年深圳二手住宅市场的表现，真可谓在逆境中增长，惊喜连连。即使在“国五条”、“深八条”、“二套首付七成”等纵深化调控措施不断出台的背景下，市场对楼市的乐观预期仍使全年总成交量价取得大幅增长。
二手住宅价量齐升
全市成交量增长近5成。2013年全市二手住宅成交面积超700万平方米，同比增长5成。成交价格扶摇而上。在房价不断上涨的乐观预期影响下，即使面对调控政策的不断升级，全年来看也很少出现业主愿意的情况，全市均价节节攀升。中原领先指数显示，2013年深圳二手住宅价格累计涨幅约为18%，每个月的环比涨幅均在1.3%以上。此外，福田、南山的高房价迫使大量购房需求向原关外区域转移，全市约有5成左右的二手房成交集中在宝安和龙岗区。随着大量需求的进入，再加上区域规划的不断完善，龙岗、宝安两区的房价涨速均在20%以上，高于全市18%的平均水平。
二手商办市场略显冷清
与二手住宅量价齐升的市场表现相比，二手商办市场则略显冷清。根据国土局统计数据显示，2013年全市二手商业和的买卖成交面积相对2012年的降幅都在30%以上，除了政策的影响仍在持续外，今年一手市场良好的表现也分流了部分客户。二手租赁市场则表现迥异，随着整体经济环境的逐渐好转以及前海优惠措施依次落地，全市楼尤其是写字楼的租赁需求一直维持在高位，支撑全年平均租金上涨12%以上。
2014年一手住宅新增供应量将与今年基本持平，而当前购房成本已大幅提升，需求再爆发的可能性较小，2014年全市住宅总成交量将以平稳为主，或有小幅萎缩，价格涨幅也将有所回落。
商办市场方面，新增供应的不断增加将限制价格的上涨幅度，写字楼空置率或将有所提升。在信贷偏紧的环境中，二手买卖市场则由于缺乏相应的资金流入，可能将继续保持低迷。
美联物业
明年住宅市场升势将略有放缓
2013年的深圳楼市，经历了平稳而又上升的时光，政策面呈现两头松、中间紧的态势，市场孕育了回暖的沃土，今年楼市经历了一个稳定发展的年头。
首先从一手市场看，承接2012年楼市回暖的趋势，一月份一手市场的成交量冲上了6000宗后，月度成交套数维持在3500-4500套上下，第二季度受二手市场成交略为放缓影响，一手住宅成交畅旺。一手住宅全年共成交48788套，比去年上升21.4%，年度均价在2.2万元/平方米左右，较去年上升16.4%。
值得留意的是，今年出现了更多的商务住宅，部分住宅也避开限价政策，走现售路线。因此本年度别墅产品的价格区间达到5-14万元/平方米，而价格在5-10万元/平方米之间。而本年度普通住宅均价在2-2.5万元/平方米之间，豪宅价格与普通住宅价格价差进一步拉大，是本年住宅市场一个比较明显的特征。
二手市场方面，3月份出台的“国5条”调控政策，宣称二手房交易需缴付20%的个人所得税促使购房者恐慌性入市，在3月份创出了二手住宅市场天量成交，达到17527宗，占全年成交总量的20%。由于成交量透资严重，随后的第二季度，二手住宅的成交量显然放缓，到第三季度才有轻微回升。但整体来说，二手市场表现出色，全年共成交87337宗，与2012年相比有超过5成的升幅。二手房价同样呈现出持续上涨的态势，2013年二手房平均价格预计达到20718元/平方米，比去年上升15%。
美联物业研究认为，2014年深圳楼市的利空因素来自房产税，房产税在铺开是迟早的事，而将深圳、北京、广州这三个一线城市作为第二批试点更是大概率事件。另外，在住宅限购政策上，不排除将条件收窄的可能。但整体上说，2014年楼市政策面稳定，国内外的经济也有望稳步提升，有利于住宅市场成交量及成交价格的上升发展。预计明年一二手住宅市场的成交量继续上升，一手表现优于二手，成交宗数和均价有望上升20%和16%；二手市场的升幅稍缓，成交宗数和均价分别上升15%和10%。
中联地产
刚需主导二手房市场
2013年深圳二手房市场，虽然经历了3月底的天量成交，也经历了信贷收紧、“二套首付七成”引致的市场短期成交减少，但市场仍然延续2012的活跃气氛，且更进一步量价齐升，二手房价更是突破历史位。
二手房量价飙升
2013年二手房成交约9.6万套，同比增长46%。月均8000套，除却2-3月季节性及政策性影响外，其它月份成交相对稳定。各区均大幅上涨，其中龙岗，占比达23.4%；福田居第二名，占比超过两成，宝安占比19.2%；罗湖、南山相当。热点方面，稳居前6位的是布吉、龙中、龙华、西乡、新安、华强，其中布吉稳居，并。从成交分布来看，2013年是刚需置业年，的、物业受青睐；同时随着大前海加速发展，相关受到者热情追捧；而学分制的出现，令热销成为常态化。
在成交量的推动下及政策预期放松下，2013年房价呈现加速发展势头。根据中联地产成交数据，2013年二手住宅均价约为22003 元/平方米，同比增长24.5%；而2013年12月均价约为24550元/平方米，同比增长27.9%。不但单价连续刷新历史新高，而且月度增幅、年度增幅之大在深圳楼市历同样罕见。
刚需主导二手房市场
2013年置业比例为63.1%，刚需依然是成交主体，但随着量价齐升，占比有所下降，同比下滑6个百分点；受房贷收紧、二套首付提高等影响，改善比例下滑4个百分点；楼市看涨，是前海区迅猛发展，则令到比例增加，且幅度较大，达10个百分点。此外，房价快速上升令到小户型成交增多，中大户型减少；总价与单价方面，200万元以上比例为25%，增长11.5个百分点；2万元/平方米内物业大幅减少24.4%。
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