[摘要] 记者了解到，未来一两个月内，包括幸福万象、理想城在内的商务项目都将陆续入市。与前年、去年商务扎堆入市的现象相比，今年的商务不但供应量略有减少，而且也越发往小户型住宅式产品发展。不过，在近几年商业地产和综合体狂飙突进式发展的带动下，商务的库存仍存在着较大隐忧。
记者了解到，未来一两个月内，包括幸福万象、理想城在内的商务项目都将陆续入市。与前年、去年商务扎堆入市的现象相比，今年的商务不但供应量略有减少，而且也越发往小户型住宅式产品发展。不过，在近几年商业地产和综合体狂飙突进式发展的带动下，商务的库存仍存在着较大隐忧。
业内人士认为，在前两年的商务爆发潮后，经过市场的冲洗，开发商对商务的推崇开始逐渐退烧，开始理性看待市场。
近九成小户型产品
综合美联物业和中原地产研究数据可知，今年深圳将有23个项目带来新增商务供应，预计将有近6000套产品，与去年总共6680套的产品总数相比，供应略有减少。
与去年、前年商务大多集中在大户型产品类型上不同，小户型商务今年又重新杀入市场的主战场。根据美联物业统计，今年将有近9成以上的商务新品集中在90平方米以下的小户型。近期，就将有理想城和幸福万象两个项目会分别推出46-70平方米和43-69平方米的产品。
小户型商务的重新回归，早在去年年底就出现端倪。包括京基滨河时代、中信龙盛广场、远洋新干线在内的多个项目都推出了相当体量的小户型产品。
可以说，大户型的热潮从前年开始发轫，至去年经历过峰的推盘潮，今年终于暂告一段落。综合多家研究统计，今年只有深圳·天元、深业上城和中通水岸等项目会供应超200平方米的大户型。
美联物业研究总监徐枫认为，今年商务产品开始出现了“退烧”趋势，的消化偏慢已经成为共识，由于市场同类型产品堆积和潜在客户群的逐渐被消化，越来越多的开发商对商务的走量已不再盲目乐观。
“限购让不少资金因此进入商业地产领域，但并不意味着是个商务都能快速走量，在购买力有限的时局中，商务热潮的逐渐消退是市场自我调节的一个体现。”美联物业研究总监徐枫这样解释。
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综合体再发力
记者统计发现，在今年新增的商务项目中，近半数属于综合体，在业内人士看来，综合体项目成为商务产品主供应地也是近几年商务市场的热点趋势。
在深圳中原地产二级市场董事总经理玉家雄看来，近年来深圳城市更新步伐加快，在多数旧改项目中都有商务产品规划，在深圳整体城市规划影响下，未来几年商务供应还将持续爆发。
这一看法在去年的市场上得到了印证。记者发现，去年商务推盘量接近1千套的京基滨河时代、远洋新干线和深业上城都是体量巨大的旧改综合体项目。
虽然都是综合体中的商务产品，但不同地段的项目产品规划和定位仍有差异。在南山福田等原特区关内区域，尤其是一些传统的成熟商业区，商业、商务配套比较齐全，注重打造繁华地段的豪宅体验，讲究各类资源的高度集中，而且又不受“限价令”限制，因此在定价上也比肩甚至超越豪宅，从以往的深圳湾1号、东海国际以及深业上城就可知一二，今年福田区的深圳·天元虽然还尚未入市，业内对定价的预估也早已超过内的住宅产品。
而在徐枫看来，宝安龙岗等区的商务主要还是“擦边球”，由于区位条件相对缺乏，小户型产品在的前提下更偏重住宅功能，总价比较低，但目前偏远地区的市场已经趋于饱和，开发商需要解决去化难题。
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当前市场库存压力剧增
虽然今年新增供应已经相对减少，但在以往的大跃进式爆发中，不论是“高大上”的，还是低总价的小户型，都给市场带来了颇为头疼的库存压力。
根据深圳中原研究的监测，根据深圳中原研究的监测，深圳当前可售商务总量为73.09万平方米，约为去年同期的3倍，库存消化期也由去年同期的16个月上升至当前的24个月。
其中，约有5成左右的可售面积集中在福田区，当前福田区的商务增至36万平方米，与去年20万平方米的库存相比大幅增长了80%，福田区是商务的集中地，深业上城、东海国际等一大批目前都有为数可观的在售产品，在售项目平均销售率仅为24%，库存消化时间高达33个月。据美联物业统计，今年，福田区的深圳、深业上城还将新增超500套产品，这些产均属产品，一套动辄上千万元，市场消化需要耗费较长的时间，因此短期内去化压力难以消除。
而库存第二的龙岗区主要供应的是小户型的商务产品，龙岗区当前库存已经达到17.85万平方米的龙岗区，与去年同期相比增加2.57倍。不过，由于龙岗的商务产品总价低，去化速度相比较快，库存消化期约为17个月。
记者统计发现，早在去年上半年，保利上城、THETOWN乐城和KPR佳兆业城市广场三大项目已经为市场带来共2000多套商务供应，去年下半年，远洋新干线、万科广场等项目商务产品的推出，又一次点燃了龙岗商务的供应热潮。
世联地产深圳策略资源部策划总监李志华此前接受采访时表示，龙岗的商务市场才刚刚开始爆发，龙岗大道沿线分布着大批量的城市更新项目，其中规划有大量商务产品，未来几年商务市场将会是一场恶战。
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