[摘要] 今年以来，楼市负面消息不断：万科高管看空楼市，某地产商陷资金链断裂传闻，全国多地楼市成交低迷……这些信息都透露出一些共同点：今年多地楼市销售出现疲软、中小地产商资金链极其紧张、房价可能出现拐点等。被业内宣称全国房价坚挺的深圳是否被波及？
刚需客仍能撑住市场
多重利空之下，深圳楼市是否陷入疲软而无起色机会？对此，业内人士普遍认为，当前的形势并没有2008年和2011年那么严峻，仍处于楼市正常的波动范围内。
从交易量来看，业内人士认为，目前仍处于历史的中等水平，同比下降一部分原因也是去年基数太高。中原地产分析，2011年持续9个月的周期是由当时紧缩的货币环境和持续收紧的调控政策造成的；而目前经济处于转型期，货币政策趋于宽松，前几年的轮番调控也基本不会再上演，宏观层面的差异决定这一次的更应该看做是市场的阶段性回调。
中指研究院研究总监马文涛接受采访时表示，从交易量来看，今年仍好于2012年初，处于历史高位。
从个盘的销售情况来看，虽然当前整体环境不好，但也有部分楼盘开盘当天情况好。比如此前的康达尔山海上城(详情 图库 团购 点评)开盘就旺销。近开盘的中骏四季阳光( 资料 图库 团购 点评 )，虽处于龙岗区，但由于其1.2万元的低单价，首推的411套住房仍然在当日“卖光”。
对此，有关人士接受记者采访时表示，市场观望氛围虽较浓厚，但定价较低的项目，都能取得较好的去化率。业内人士分析，“刚需仍然很猛，只是静待入市。”
而从近几个月销售情况较好的项目来看，深圳仍然有大批等待购房的刚需客。多名业内人士表示，只要深圳的GDP仍然保持增速，深圳就能留住刚需购房者，就能支撑起市场，楼市成交就不会出现严重萎缩的局面，对楼市的后续走势无需太过悲观。
2开发商资金链危机现象普遍吗？
资金紧张非个案 远不到整体崩盘
房地产资金链紧张往往是楼市淡季的热门话题。日前，深圳某房企陷入资金链断裂危机更是催热了业内外对此话题的讨论。相关机构发布的《2014年一季度房企专题报告》指出，今年一开局房企资金状况就一落千丈，从“偏松”直接跌入“紧张”。记者采访多位业内人士获悉，开发商资金紧张已非个案，但由于房地产长期仍向好，深圳开发商资金不会全面崩盘，只是少量中小开发商可能面临被接盘的命运。
地产融资变难
据《2014年一季度房企资金专题报告》显示，一季度房企资金到位增速明显放缓，由去年同比增幅26.5％降至6.6％。相比2013年，国内贷款、利用外资、自筹资金和其他资金的同比增速分别下降12.7%、66.7%、11.7%和30.8%。
开发商资金到位的紧张一方面来源于市场，同时也来源于融资渠道对地产资金投入的收紧。市场方面，中原地产的监测显示，前几周，去化效果一向较好的深圳多个项目开盘销售率没超过4成。楼市期楼盘开盘销售一空的现象已较少见。
德信资本董事长陈义枫向记者分析，目前房地产市场政策面比较稳定，但资金面紧张，各大银行收缩房地产资金投放额度的同时，还提高利率。购房者按揭放款慢，利，就相当于降低了购买力，开发商回拢资金更慢；而出于风险的考虑，银行、信托等融资渠道对开发商的支持力度也降低。
在标准的融资渠道无法走通时，很多开发商就考虑私募、高利贷等融资渠道，但成本必然升高。陈义枫表示，此时是私募这种反周期融资模式的快速增长期，但“门槛会提高，价格也会提高。”陈义枫透露，深圳高利贷市场发达，很多开发商会与之合作，此次暴出资金链危机的深圳房企就曾经找过德信，但考虑到该企业与高利贷之间的纠葛，德信终放弃该项目。
中小房企风险
多位金融或地产业内人士告诉记者，暴露出的开发商资金危机还只是个案，“冰山”下的这类企业还有不少。
业内人士预测，未来1~3年，不仅有更多中小房企破产，还会看到几个中等规模的房企的倒下。
业内人士分析，从2004年以来房企的变迁中分析，那些面临危机的房企往往抓错了“拿地时机”。他分析，2008年、2009年是拿地良机；2010年和2011年上半年只要是高价地，多半属于决策失误；2011年四季度至2012年上半年，再次重现“抄底”季。如2004年快速倒下的顺驰和2008年快速成长的保利都取决于拿地是否抓住良机，深圳房企的此次资金危机也与之相关。
美联物业研究总监徐枫认为，中型快速扩张的房企压力，“小企业船小好调头，而中等规模的房企如快速扩张易面临危机，不过真正出现资金链崩断还是天时、地利、人和三因素都处于差状态。”
大型企业虽然不至于马上有危机，但盈利压力会加大。日前，巴克莱资本报告称，碧桂园的新盘快售周转及提高其毛利率的目标难以并存，去年碧桂园67%负债比率今年或会上升。
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