[摘要] 近日，各地楼市的消息此起彼伏，深圳市场深受影响，逐渐形成政府、开发商和购房者三重博弈僵持态势，市场成交持续低迷。深圳商报记者了解到，二季度已经过了一半，置业者观望情绪有增无减，市场指数不断下挫，回归买方市场，业主加大让价力度；而新盘让利促销增多，在库存、成交量和业绩的压力下，部分开发商以价换量，
近日，各地楼市的消息此起彼伏，深圳市场深受影响，逐渐形成政府、开发商和购房者三重博弈僵持态势，市场成交持续低迷。深圳商报记者了解到，二季度已经过了一半，置业者观望情绪有增无减，市场指数不断下挫，回归买方市场，业主加大让价力度；而新盘让利促销增多，在库存、成交量和业绩的压力下，部分开发商以价换量，楼市或将走入通道。
二手房进入买方市场
根据深圳中原研究的监测，作为判断二手住宅价格走势的先行指标，中原报价指数已经连续11周下跌，并于4月底跌破30%的临界值，目前已经下探至23%。
深圳中原地产副总经理贺晓丽表示，指数在30%时，业主对未来价格走势持中性态度，高于30%表明未来价格有上涨的空间。而如今已连续3周低于临界值，这就意味着，随着交易难度的提高，小业主已经在逐渐加大让价的力度。如果说4月底之前仅仅是小幅度试探性让利，那目前就已经是明确启动，以便快速出货，安全回收资金。
而判断市场动向的另一指标，中原经理人指数同样连续11周波动下行，上周已经跌破了50%的临界值。面对几乎停滞不涨的成交量，经理人信心严重受挫，看跌的经理人超过了半数，这也是自2012年年初以来，打破乐观情绪，悲观情绪占据主导位置。
经理人随时接触一线市场，同时面对购房者和业主，能准确感知市场的动向，这一指标的下跌，表明市场情绪正在恶化，深圳楼市已经转向买方市场，成交的定价权将更多的掌握在买家手中。相关网站二手房放盘指数也在近期连续下跌。综合以上因素来看，目前购房者议价能力增强，业主也已经做好了的准备，接下来二手住宅价格下降的通道即将打开。
开发商面临三重压力
经理人信心的下挫深刻反映了整个深圳市场日渐悲观的情绪，开发商也不得不看清局势，调整应对策略。根据深圳中原研究的统计，深圳新房去化周期已经由年初的9个月延长到了12个月，随着成交的放缓，这一时间还将延长。面对现实的心理落差再次打击了开发商。
迟迟“扶不起”的成交量对开发商构成了实实在在的压力。4月深圳一手住宅共成交2936套，同比下跌25.5%，环比涨幅4.2%。
一季度以来，深圳新盘开盘销售率普遍在六成以下，只有少数盘能够突破八成。年初开发商还能轻松面对，但是一季度业绩公布之后，过半数上市企业业绩下滑，而未上市的小企业更是困难重重，开发商普遍认识到了事态的严重性。
从深圳各项目的表现来看，4月各楼盘的优惠力度已经在加码，五一期间更是达到小高峰，仅三天就已经有10余个楼盘推出特价单位，希望能快速消化一部分存量。
“从近5个月的市场表现来看，深圳新盘的成交量和去化速度，较去年同期有大幅下滑，成交价格也低于预期，开发商面临的业绩压力不言而喻。”深职院房地产研究所所长邓志旺如是说。
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