[摘要] 2010年可谓是实至名归的房地产政策"调控年"，上半年，由"国十一条"引发轮调控，"严厉新政"出台。下半年，首套房首付上调、加息等政策陆续出台带动了第二轮房地产市场的调控。那么，在经历了一年的调控政策后，房地产市场的个人房贷政策出现了哪些变化？房贷市场发生了哪些变化呢？
变化三：公积金二套房限定人均面积标准
限制购买高档住宅利率上浮1.1倍
一向以政策优惠吸引借款人的公积金贷款也变得更为严厉，11月底北京市新出台的公积金政策规定，公积金二套房贷款发放对象于现有人均住房建筑面积低于28.81平方米的缴存家庭，同时贷款利率为同期首套住房个人贷款利率的1.1倍。同时，公积金对二套房购买高档住宅停发贷款。
专业人士发现，公积金设置了28.81平方米的门槛，从实际操作来看，对于单身已有住房的借款人来说更为不利，人均28.81 平方米的标准使得这部分人群无论是再次换房还是组建家庭再购房，都将很难再使用公积金贷款购买第二套房。
此外，实际操作中根据"认房又认贷"的认定标准，借款人将家庭名下一套住房卖掉使用公积金贷款购买二套房时，无论其之前是贷款还是全款，只要卖掉的房屋面积超出人均居住面积28.81 平方米，也将无法使用公积金贷款，堪称严公积金贷款政策。
变化四：三套房贷款的商业贷款、公积金贷款均停贷
三套房贷款上，商业贷款和公积金没有像首套、二套房贷款那样"各行其是"，而是在贷款步调上达成一致，对第三套房严禁发放贷款。同时，严格按照"认房又认贷"的认定标准，如果借款人名下有过两套全款住房且未出售，或是借款人名下有过两次贷款纪录的情况，无论贷款是否结清，房产是否出售，都无法使用商业贷款或是公积金贷款再购房。三套房的停贷直指投机型人群，使得宏观调控政策从真正意义上能够保障中低收入家庭买房，对平抑北京过高的房价走势较为有利。
变化五：外地人购房限贷令出炉
今年4月份"京版十二条"中指出，对不能提供1年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市居民停止发放贷款，6月份三部委关于二套房贷款认定标准的通知中提到，对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民，在申请住房贷款时可比照二套房贷款执行。不过从实际市场操作情况来看，北京市对外地人贷款政策一直未放松，对不能提供在京一年以上纳税或社保证明其一的借款人，一律停发贷款，这条政策的确限制了不少外地人在北京购房。
变化六：北京"五一"后家庭限购一套房
"伟嘉安捷"的还告诉记者，北京本地家庭自今年5月1日后，一个家庭只能在本市新购套商品住房，也就是说在5月1日政策出台后再买房的家庭，在限购令未解除前，是无法实现换房升级的。
自从外地人购房限贷令出台后，多数借款人观望情绪较浓厚，这一政策影响面较广，宏观调控政策继续从严。
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