[摘要] 住宅市场遭到严厉调控，大量游资涌入商业地产，2010年深圳写字楼成交均价达到每平方米25146元，比2009年大幅上涨24.9%，创下历史新高。
(来源：中国证券报)住宅市场遭到严厉调控，大量游资涌入商业地产，2010年深圳写字楼成交均价达到每平方米25146元，比2009年大幅上涨24.9%，创下历史新高。
写字楼成交价稳步上升
从2010年各月价格走势来看，深圳写字楼成交价格一直呈上升趋势，由1月份的每平方米22159元上涨到12月份每平方米27778元，有个别月份成交价格出现波动，主要是受物业类型、档次、区域等成交结构所致。
2010年4月以来，住宅市场一直处于政策高压之下，令不少客撤离住宅市场，转投写字楼市场。2010年9月份以来，福田区一些写字楼盘源上市后，价格更是大幅递增。
大量资金涌入，写字楼物业大面积成交增多。世华地产研究报告指出，2010年深圳500平方米以下写字楼物业成交相比2009年减少了约5个百分点，500至1000平方米的物业增加了约4个百分点，1000平方米以上的物业成交增加了1个百分点。尤其是宝安、龙岗两区为成交主力，随着特区内外开始实施一体化，开通等一系列利好刺激下，宝安、龙岗两区商业地产成交量约占全市的七成。
业内人士指出，宝安、龙岗两区一些商业地产还处于，在宝安、龙岗商铺或写字楼租金比住宅高，尤其是商铺未来的巨大。
世华地产市场研究总监肖小平表示，随着经济形势的向好，各行业对商业地产的需求量大增，令2010年商业地产成交量上涨明显；预计2011年深圳商业地产仍将保持旺盛的需求，成交量和价格仍有望继续向上。
租金价格创新高
太平戴维斯数据显示，2010年深圳写字楼租金创下历史新高，涨幅高达24.5%。
深圳不少新落成的写字楼采取只租不售的策略，租金则达到159元/平方米/月，上涨了24.5%。
深圳华强（000062）北写字楼由于业主放盘数量偏少，市场需求一直居高不下。租赁方面，赛格广场2010年5、6月份时月租为190至200元／平方米，现在已经涨到了230至240元／平方米，涨幅达20%。福田区的世纪月租金涨至180至200元，达到了230元，而2009年年底的价格只有150元／平方米。
太平戴维斯董事陈松吟表示，通胀压力以及市场需求旺盛拉升租金的同时，使得许多中小型企业面临更大的租金压力。随着写字楼供应量的加大，终租金是否能够跟得上，还值得考虑，率预计短期内会维持在4%至5%的水平之间。2011年进入持续的加息周期后，商业地产的也将下降。
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客转战商业地产 写字楼时机已经到来
（来源：中国晨报）由于写字楼贷款次数、购房套数均不受房产新政影响，近期一些敏锐的客已经开始把战场转向商业地产，沪写字楼市场受政策影响较小，逐步呈现稳步上升态势。
写字楼时机已到
据分析1-10月，上海市写字楼市场成交面积1112.5万平方米，成交数据表现亮丽。房地产开发商也纷纷看好市场，供应量较去年相比大幅增加，181万平方米的总供应量相比去年同期增加近32%。
纵观上海写字楼市场状况，可发现这样的规律：写字楼随着市场环境、政策影响会出现波动，但市场供应、成交面积、成交价格相对稳定，整体呈现逐年上升趋势。2010年通货膨胀预期加剧，物价包括油价上涨、更多的资金需要寻找出路，写字楼时机已到。
持续经营稳定
写字楼的热销并非偶然，一般而言成熟的写字楼项目率在5%-8%，预计10年到20年便能收回成本。2010年第三季度，上海全市楼的平均租金增长5.1%，至7元/平方米/天。浦西楼租金环比（比上季度）增长6.6%，为2008年初以来的涨幅，平均租金达到7.0元/平方米/天。在浦东，租金环比增速小幅放缓至3.2%，平均租金为6.9元/平方米/天。正是基于相对稳定的，写字楼市场才能借机走出独立行情。
同时，对于写字楼物业而言，整个中国还处于一个初级水平。但是随着市场的逐步成熟，写字楼的前景诱人。除了买卖的一次性，持续经营，还将带来租金、资产价格和土地的双重利润。
目前，大量资金急需寻找新的渠道，正在复苏上升期的写字楼市场势必成为选择，在9月初，保监会发布《保险资金股权暂行办法》和《保险资金不动产暂行办法》，允许保险资金未上市企业股权和不动产，这也是对写字楼地产的利好消息。
可以预见的是，突出的物业价值，会使得在通胀预期影响下，更多的者将眼光转向写字楼市场。
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（来源：深圳特区报）“现在去地铺咨询机会，置业顾问首先推荐的会是买商铺，买写字楼。”深圳市德思勤置业总经理叶世育近期一直在观察“限购令”下的房地产市场新动向，“有迹象显示，资金正向商业地产流动。”
写字楼售价月涨１９．４％
“限购令”正式实施的１０月份，商业地产的主要组成部分写字楼出现量跌价涨走势。深圳中原数据显示，深圳写字楼销售６０２９６平方米，环比下滑４６．４％，而销售均价达到３５２５４元／平方米，环比９月份的２９５２１元，大涨１９．４％。
新一轮住宅调控于４月强力启动，而商业地产的租金呈现稳定上扬的走势。据仲量联行统计，２０１０年第三季度，深圳写字楼和商铺租金环比联袂上涨。其中，写字楼整体空置率１０．５％，环比下降了１．４个百分点，而租金水平录得较大增幅，环比增长１０．８％。
整体平均值达到１３５．４元每平方米每月。深圳商铺市场旺盛的需求和持续走低的空置率也推高租金，第三季度录得环比增长１．１个百分点，达到７９５．４元每平方米每月。
据分析，写字楼租赁需求主要来自金融机构的扩张。深圳金融行业上半年增加值同比增长１３％，比同期ＧＤＰ增速快１．４个百分点。国内外经济的复苏迹象向更多行业蔓延，对写字楼市场的需求也产生带动作用。如，第三季度半导体制造企业Ｒａｍｔｒｏｎ和服装企业曼妮芬分别在项目扩张了大面积室。
意向客户明显增加“９月３０日深圳发布住宅‘限购令’后，前来地铺咨询商业地产的客户明显增多。”２１世纪不动产深圳泛城房地产总经理杨创慧表示，１０月初以来，不少原来有意购买住宅的客户，纷纷转型为商业地产的意向购买者。由于买商业地产从选择到认购、贷款及成交，前后大约需要两个月时间，因此，预计深圳商业地产成交量的增长将在１１、１２月的数据中才会体现出来。
杨创慧介绍，２１世纪不动产每天都对客户情况进行统计，１０月份，其在深圳的近百个地铺反馈的信息是，相比“限购令”前，商业地产意向客户大幅增加了两成，实际成交量也有所上升。客户对商铺的兴趣比较浓厚。位于东门、华强北及南山区的商铺备受关注；置业者由于经验及资金有限，更倾向于在龙华、宝安的轨道交通节点，寻找价位合理、具有较大成长空间的商业物业。
世联地产东海花园一间地铺的负责人告诉记者，１０月以来，部分原来有意买住宅的人士因“限购令”而失去了买房资格，同时，也暂时看淡住宅市场，商业地产很自然成为他们关注的领域
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暂未受到政策调控
业内人士介绍，尽管国家针对住宅市场年内已出台两轮严厉调控政策，但均未涉及商业地产。即买商业地产，只要客户实力在，银行按揭不会因套数多而停贷；国土部门也没有对商业地产套数做过户登记的限制。由于银行对二套住宅贷款规定了五成首付、相当于基准１１０％以上利率的政策，这与商业地产的首付成数一致，而利率可能还高于商业地产。
深圳市德思勤置业总经理叶世育认为，住宅关系到民生，调控是不言而喻的。商业地产与经济发展息息相关，政府进行严厉调控的可能性不大。买进后面临的政策风险远低于住宅。同时，深圳的商业地产价格、租金都比较理性，长期持有获得的租金也比较可观。
“当前通胀压力大，长期来看商业地产具有较强的抗通胀能力；商业地产好租，空置率低，年租金在４％左右，高的达到７％以上；而且，贷款、过户渠道畅通。”杨创慧认为，综合多方面因素考虑，商业地产不失为者保值的一个选项。
发展前景值得看好
２０１１年，深圳商铺市场将迎来供应高峰。由于新项目位于深圳的不同，产生直接竞争的可能性较小。同时，这些新供应将给零售商带来新的扩展机会。由于需求的增长、发展商的实力及新项目地理位置上的优越，预计深圳商铺市场在未来招租和租金表现方面都将保持乐观。
叶世育认为，写字楼要关注的规划。前海合作区和福田区这两大热点，具有持续而长远的发展机遇；车公庙、龙坂等的写字楼则具有较好的成长性。买商铺需要跟着商圈走，罗湖东门、福田华强北、南头商圈都是“淘铺”的好去处。商务属于商业地产范畴，与商业活动紧密关联，户型相对较小，额不大，是适合普通者参与的一个品种。
中原地产分析师提醒，虽然近期出台的新一轮楼市调控政策，对商业地产没有造成太多实质的影响，但在关联作用下，短期内商业地产市场将同样受到一定影响，量跌价稳将是短期内市场的主要特征
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个案
选择商业地产应慎重
欧阳女士在楼市折腾了十多年。前期主要是做住宅，伴随中国房地产业的持续向好，她购置的物业价值获得成倍增长。
“２００７年底，国家展开房地产调控，我就开始思考，住宅价格涨幅巨大，已经影响到居民的正常居住，国家强力调控的时期已经到来。”欧阳女士说，积多年在楼市跌打滚爬的经验，她在２００８年全球金融危机正盛时，决定转战商业地产。当年，她在深圳福田区一大厦购入１００多平方米的写字楼，时价不到３００００元／平方米。如今有人出价５００００元求购。“当时首付成数较低，现在算来超过了一倍。”
欧阳女士认为，目前，深圳的部分商业项目涨幅巨大，可能透支了未来的一些空间。因此，购买时一定要慎重选择。“我现在比较关注成都、长沙的一些新建商业项目，这些地方的商业地产还处在起涨阶段，安全系数更高些。尤其是一些位置优越的商务所需资金不大，前景较明朗，值得重点考察。”
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