[摘要] 由上周成交情况来看，深圳一手房市场共成交519套，环比上升7.2%；成交面积4.67万平米，环比上升16.17%；一手房成交均价为19020元/平米，环比下跌10.9%；二手房市场共成交2041套，成交套数环比下降12.4%，成交面积为17.09万平方米，环比下降9.82%；成交均价16237元/平。
远洋、万科、中海等主流房企旗下楼盘频频传来打折的消息，深圳部分楼盘也小幅变相促销。记者了解到，目前业界普遍认为限购会长期存在，如果在关键的3月份，市场成交仍陷入“冰点”，深圳楼市窗口或将开启。
2011深圳首现新盘集中
开发商率先祭出大旗的是远洋地产。
4日，北京远洋一方北润园二期开盘推出了全款8.3折、贷款8.4折的优惠，万科和北京城建也展开了价格肉搏；而中海则在上海燃起了“烽火”；业内传出恒大地产拟在十多个城市8.5折销售楼盘的消息。
虽然北京、上海一线房企了，但深圳降不降，什么时候降？
即使没有北京、上海那样大张旗鼓，但深圳今年出现了部分楼盘集中的现象。
据悉，中海地产在龙岗两新盘启动较大幅度的优惠：塞纳时光“交1万抵10万”，康城国际登记即00元购物卡，开盘日成交“两房减2万元、三房减3万元”。罗湖区兰亭国际推出5套特价户型在原有价格基础上打9.8折。
12日，龙华潜龙曼海宁推出100套优惠单位，特价单位包括2.2万元均价起的86平方米单位，均有9.8折再9.9折的优惠。已属尾盘的民治碧水龙庭则“尺度惊人”，拿出几十套30～95平方米单位特价促销，单价为1.7万元/平方米起，而未优惠单位的价格为1.9万～2.4万元/平方米。
“新国八条”出台之后，深圳部分楼盘出现集中，但记者了解到，目前这只是个别现象。金地集团深圳公司总经理谢文云表示，这是正常楼盘的促销，在市道好的时候也有这种针对销售节点的促销行为。深圳与北京、上海楼市的成交结构不同，楼盘多为深圳本土人购买，而新北京人、新上海人则多为豪宅的主要消费人群。对于限购人群，促销不会对刺激需求有多大作用。
“我认为深圳楼价是个案，不会出现大面积潮”，国信证券房地产行业分析师区瑞明认为，深圳外来人口比重大，可供开发用地少，刚性需求强烈，对楼价有一定支撑。
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房价能否“扛住”看3月成交
北京、上海潮正因成交量跌至冰点而提前到来。据北京房地产交易管理网数据显示，2011年调控之前，北京市住宅的日均签约量为348套，而近期北京市住宅日成交仅51套，几乎跌至冰点。深圳去年一手住宅日均成交约100套，相对2009年日均200套水平，已经降低一半。今年1月日均成交140套，2月降为60套，3月前三周为90套，降幅明显。
广发证券调研显示，由于大部分二线城市的限购政策在2月底3月初出台，因此限购的负面影响将在3月开始体现。预计一些楼盘前期蓄客的50%甚至更多将会消失，这将对近期的成交量形成较大的冲击。
而中原地产大深圳区董事总经理李耀智表示，3月是深圳楼市的旺季，楼价是否能够“扛得住”，这个月的新盘成交量很关键，如果成交持续低迷，不排除深圳楼价进入下降通道。
同时国泰君安房地产分析师孙建平认为，短期内，房地产市场必将进入新一轮观望期。市场接下来的关注焦点是3、4月份销量，若销量萎缩过于剧烈、持续时间过长，则房价仍有向下调整空间。
楼市四五月或临“窗口”
楼市限购无疑成为这次促销的“导火索”。3月7日，万达集团董事长健林也在两会上表示，限购政策出台后，预计下半年房价会进入下降通道，而且至少维持两年以上。
据世联地产近一份研究报告分析认为，如果客比例持续下降，房价一般处于下行区间，2011年2月至今，比例一年内跌破20%，房价下降预期明显增强。
近期楼市尚未成“潮”，但暗流已经汹涌。3月8日，一个汇集了近百家房企高层的闭门论坛探讨目前形势与房企对策。在110份有效调查问卷中，超过5家房企表态正在酝酿促销，降幅多达到10%。另有近20家房企选择延后开盘，其余全部为“暂时观望”。业内预测，如果政策方向没有重大改变，5月将迎来房企集中。
而深圳新房成交均价出现“节节败退”。1月和2月分别为20165元/平方米、20660元/平方米，与去年同期相比，降幅约一成。业内人士分析，部分新盘调低预期价格，将拉低3月份的市场实际成交价格。谢文云虽然长期看好深圳楼市，但他认为限购、开发商资金面发生变化以及进入加息周期，深圳楼市在四五月或将面临“窗口”。
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动力来于成交压力
国务院“新国八条”至今将满两个月，受“限购令”影响，深圳新房开盘量、购房需求均出现了明显萎缩，楼市整体成交量跌至往年正常水平的一半，买卖双方观望气氛浓厚。
“我们认为目前销售停滞，复苏关键在于。”3月初，高华证券通过对5个城市的开发商、中介和房地产项目调研，表示该地区开发商对今年房地产市场的前景不甚乐观。“开发商预计3月份销售可能会创历史新低。”
业界分析，部分城市出现，其动力来源于成交压力。
世联研究报告也指出，2011年的市场供应量充足，成交量大幅萎缩将对价格形成下行压力。
而另一方面，成交低迷正在日渐拉紧开发商的资金链。3月4日，财经评论员叶檀则在《中国房地产处于裂变前夜》一文中提出，“很多房地产商负债率处于高位，患上融资饥渴症”。
业界观点认为，目前正向房企的窗口期，预计还有2～3个月时间。二三月是房地产业的恐慌期，4月之后，各大房企的推盘量将逐渐增大，打折促销的项目数量和幅度也将加大。恒泰证券研究员刘伟奇认为，一季度房地产市场供求关系不会发生明显变化，开发商资金充裕无动力，再加上银行年初集中放贷模式，决定了房价在一季度仍将维持在高位。二季度末或将成为房地产市场走向的重要“时间窗口”，诸多重要影响因素将在此期间集中体现。
有表示，目前各地的均价下跌还主要是大量低价楼盘占成交主力、高价楼盘成交寥寥形成的结构性“虚跌”，但伴随市场供应量迅速萎缩，开发商的资金链不断收紧，市场格局也很可能被一个个楼盘促销所打破，楼市可能进入“实降”的第二个阶段。(来源：房天下业内论坛)
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深新房19020/平跌10.9% 成交小幅上涨
（来源：世联地产）由上周成交情况来看，深圳一手房市场共成交519套，环比上升7.2%；成交面积4.67万平米，环比上升16.17%；一手房成交均价为19020元/平米，环比下跌10.9%；二手房市场共成交2041套，成交套数环比下降12.4%，成交面积为17.09万平方米，环比下降9.82%；成交均价16237元/平米，环比上涨2.94%。一、二手房总成交套数为2560套，环比下降9.03%，成交比例为0.25：1。
过去的一周，深圳一手房宝安、龙岗两区共成交424套，占全市成交量的81.7%；其他四区共成交95套，占全市成交量的18.3%。在成交均价方面，上周南山区全市为35009元/平米，龙岗区全市为15155元/平米。
过去的一周全市无新增土地供应，无土地成交。
深圳一二手房市场成交量出现了分化，一手房市场成交量环比出现小幅上升，但二手住房成交量结束连续6周增长，成交量环比下降12.4%；成交均价方面，一手房成交均价回落10.9%，但二手房成交均价持续稳步上涨的趋势没有改变。
市场分析
1.土地市场 1.1土地供应
2011年2周（2011年3月14日—2011年3月20日），全市无新增土地供应。
1.2土地成交
2011年2周（2011年3月14日—2011年3月20日），深圳全市无土地成交。
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2.一手房市场 2.1新增预售
2011年2周（2011年3月14日—2011年3月20日），全市共有2个项目新增预售：
2011年2周，深圳共有两个项目新增预售，新增预售总面积为28833.82平米；其中住宅27808.81平米，住宅总套数为315套。
2.2成交状况
2011年2周（2011年3月14日—2011年3月20日），深圳一手房共成交519套，成交面积为4.67万平米，成交均价为19020元/平米，成交金额为8.89亿元。
从上周各区的成交情况看，宝安、龙岗两区共成交424套，占全市成交量的81.7%。其中宝安区成交量上周占优，为262套，占全市成交量的50.5%。其他四区共成交95套，占全市成交量的18.3%。其中南山区成交51套，占全市成交量的9.8%。在成交均价方面，上周南山区全市为35009元/平米，龙岗区全市为15155元/平米。
从前八周的比较情况来看，上周一手房市场成交量环比小幅上升，共成交519套，环比上升了7.2%；一手房成交均价为19020元/平米，环比下跌了10.9%。
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2.3存量分析
截止2011年3月20日，深圳全市一手房可售面积为199.77万平米，可售套数为20223套；若按近8 圳全市新房周平均541套的销售速度，目前的新房可售量消化时间为37.39周。
3.二手房市场成交状况
2011年2周（2011年3月14日—2011年3月20日），深圳二手房共成交2041套，成交面积为17.09万平米，成交均价为16237元/平米。
从前八周的成交套数比较来看，上周二手房市场成交量结束了节后持续上涨的趋势，成交2041套，环比下跌12.4%，但成交均价仍然持续上涨。
4.一、二手房成交走势
2011年2周（2011年3月14日—2011年3月20日），深圳房地产市场一、二手房的总成交套数为2560套，一、二手房上周的成交比例为0.25：1。
与第2011年1周相比，2周一二手房的成交量出现了小幅度的下降，降幅为9.02%；由于新房和二手房市场成交量出现相反的走势，深圳1周一二手房成交比由0周的0.21上升到了0.25。
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