[摘要] 银监会去年５月开展的房贷压力测试所设置的情形是，全国房地产价格平均分别下跌１０％、２０％和３０％。银监会主席助理阎庆民在全国“两会”表示，压力测试表明，房地产调控对银行形成坏账压力的底线数字是３０％。
中国房价跌50%纳入新一轮房贷压力测试
中国银监会主席刘明康近日表示，要对银行业金融机构开展新一轮房贷压力测试。分析人士指出，这反映部门对于房地产风险采取了更审慎的态度，商业银行出于资金面紧缩和房贷风险的考虑，可能会调低房贷整体占比，而银监会是否会出台进一步紧缩房地产信贷的政策，还要看此轮压力测试的结果。
记者从相关部门了解到，新一轮房地产压力测试增加了住房成交面积下降等假设情形，并提高了房价下降的轻、中、重三种情况的标准。这三种情形分别是：房价平均下跌３０％、利率上调２７个基点；房价下跌４０％、利率上调５４个基点；房价下跌５０％、利率上调１０８个基点的情况。
银监会去年５月开展的房贷压力测试所设置的情形是，房地产价格平均分别下跌１０％、２０％和３０％。银监会主席助理阎庆民在“两会”表示，压力测试表明，房地产调控对银行形成坏账压力的底线数字是３０％。
这一轮房贷压力测试还将北京、上海、深圳、广州、重庆、杭州、南京等７大城市列为房贷高风险地区，需按照房价较大幅度下跌的条件测算房地产贷款受冲击的情况。
层相关人士向记者透露，此轮压力测试银监会已于４月初布置开展。房贷风险一直是银监会关注的重点领域，房贷测试也是层面一个常规工作，主要目的在于对银行房地产贷款风险进行摸底以做好风险防范预案。
银监会此前表示，房地产压力测试的“各种情景假设不代表银监会对房地产市场走势的判断，也不代表房地产信贷政策可能出现变动”。
从已披露年报的上市银行２０１０年年报来看，银行个人住房贷款余额占其全部贷款余额基本在１０％－２０％，房地产开发贷款一般维持在５％－１０％的水平，房地产相关贷款的不良率处于相对低位。
在２０１０年银行年报业绩说明会上，工、农、中、建四大行高层均表示，房地产贷款不良率较低，整体质量可控。
尽管银行均表示房贷风险可控，但与２００９年相比，２０１０年中行、工行、民生、兴业、农行和浦发房地产开发贷占总贷款占比分别上浮了０．６４个、０．２个、２．２１个、０．６７个、０．７个和１．９４个百分点。
银监会表示，房地产市场非理性因素依然存在，推动房地产市场泡沫积聚的因素还在增加。土地储备贷款和房地产开发贷款是风险防控的关键领域。
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一年调控效果不佳 楼市"拉锯"或引第四轮调控
（来源：时代周报）三轮重磅调控，撼动的只是成交量，房价则坚挺如故，终难撼动。国土资源部副部长小苏表示："认为，以城市住房为主的问题已经影响到了全局，必须在控制通胀的同时下决心解决好房价问题。"
4月17日，"严厉"的房地产调控"国十条"出台已经一年，市场博弈仍在花样翻新地继续。一年间，继"国十条"之后，"国五条"、"国八条"也接踵登场，限购、限贷、加息、房产税等颇具杀伤力的招数纷纷祭起，力图阻截房价的狂飙突进。然而，三轮重磅调控，撼动的只是成交量，房价则坚挺如故，终难撼动。国土资源部副部长小苏表示："认为，以城市住房为主的问题已经影响到了全局，必须在控制通胀的同时下决心解决好房价问题。"
一年调控效果不佳
从4月上旬开始，国务院派出的8个督查组，对16个省(区、市)贯彻落实国务院房地产市场调控政策措施情况开展专项督查。此轮督查，再度彰显对房地产调控的决心。赴上海督查组一位工作人员对时代周报透露，此前各城市出台的与GDP增幅挂钩的房价调控目标，认为有所欠缺，督查的目的也是希望部分省市能有所调整。"希望各城市能切实抑制房价过度上扬，如果效果不理想，不排除层面有新一轮调控措施出台。"
"国十条"出台至今已满一年，其间又有"国五条"、"国八条"相继登场，在去年的两轮调控主要收紧信贷、推进房产税试点的基础上，今年1月的第三轮调控即"国五条"又进一步推行"限购令"，再度强力扼制市场需求。但，撼动的只是成交量，房价却坚挺如故，未见松动，这显然与百姓期望相距甚远。"一年来调控确实不够到位。"督查组工作人员称。
成交量的低迷，被认为是调控至今的主要功效。"限购令的威慑力度还是很大的，严加打压需求，让一些楼盘的销售陷入僵持。除了一些刚需的楼盘还有一定成交量，高档楼盘基本上是卖不动了。"上海春之声置业有限公司董事长朱大鸣告诉时代周报。
然而，据上海房地产研究院综合研究部的部长杨红旭分析，一年来，无论是成交量还是均价，只是涨幅有所收敛。"去年新建商品房成交量的增幅是10%，2009年是40%多，市场有所降温。此外，去年成交均价的涨幅是7.5%，2009年则是23%。两个大幅回落，说明调控是有效果的，但问题在于价格并没有得到控制，东部大城市涨幅还是比较大，调控的效果并不是很明显。"
"去年的调控没有达到预期的目标，楼价不跌反升，市场恐慌性购房又再次出现，导致了今年初第三轮调控的出台。如果今年还不能稳定房价的话，我相信还有第四轮。越调控房价越高，也是楼市的一个怪圈，调控确实很难，但不调又不行。"中原地产的项目副总经理黄韬告诉时代周报记者。
日前，在赴浙江督查时，国土资源部的副部长小苏表示："认为，以城市住房为主的问题已经影响到了全局，必须在控制通胀的同时下决心解决好房价问题。"
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"量价齐跌"是种"假摔"
既已"事关全局"，"好消息"也因缘而来。近日，北京、深圳先后宣布，3月楼市成交均价、成交量均有大幅下滑。北京市房地产交易管理网的统计数据显示，3月份北京新建商品住房成交均价为19679元/平方米，环比下降26.7%，同比下降10.9%，出现了19个月以来的同比下降。深圳市规划和国土资源委员会的数据显示，3月份深圳新建商品住房成交面积为22.8万平方米，是2003年以来成交量的3月;每平方米成交均价也跌破2万元，为19424元，环比下降5.99%，同比下跌5.04%。
然而，这一轮的"量价齐跌"，却被业内人士一致认为是一种"假摔"，通过结构性的推盘而人为造成的均价下跌。北京市建委也承认，成交区域的"偏远化"是导致价格下降的主因。今年以来，大兴、房山、密云和朝阳区东南部地区大量推出中低价位、中小套型商品房，套总价在150万元左右居多。3月，这4个地区成交量占全市的七成以上。
相对易于人为操纵的均价，国家统计局采用的价格指数，被认为更能反映市场价格的真实状况。4月18日，统计局发布的数据表明，70个大中城市住宅销售价格指数3月同比全部实现上涨，但从环比数据来看，有12个城市实现了新建商品住宅环比下降，8个城市与上月持平。在价格指数的统计口径下，北京、上海都只是环比持平。
在黄韬看来，量跌价稳仍将是下一段时间的市场景观，10月以后才可能出现价格真正的松动。"每一次调控，开发商和政府都会有一段僵持的时间，看谁能坚持到。目前双方仍在对峙，如政策不松动，甚而加大力度，政策叠加效应会在年底显现，开发商不得不以价换量，我估计房价可能会下跌10%左右。"
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听见了房价下楼的脚步声
（来源:财经日报）国家统计局日前发布的报告显示，70个大中城市中，3月份新建商品住宅价格环比下降和持平的城市达到20个，浙江省内房价一线城市杭州、宁波价格环比下降，温州价格环比持平。
国务院房地产调控督查组日前在浙江杭、甬、温三地督查时，记者从三城市一些政府官员和房地产开发商处获悉，受和地方多重调控政策叠加影响，浙江一线城市的楼市正步入房价下调预期，“听见了房价下楼的脚步声”。
记者在浙江房价的杭州、宁波和温州等地调研感受到，受流动性收紧、土地出让方式变更、保障房即将大批推出等几大重要因素影响，以杭、甬、温为代表的一线城市商品房价格正处在涨、跌平衡点上。
从今年杭、甬、温一季度房地产市场成交情况看，从2月份开始各地新建住房成交量环比大幅减少。杭州市2月新建住房成交面积环比减少67.4%，3月环比减少45%；宁波市区商品住房3月份成交量460套，同比下降58.2%，环比下降54.4%；温州市今年1、2月份商品房销售月均价格分别为每平方米30030元、38353元，到3月份下跌至26707元，环比下跌35.5%。
从政府到房地产业界、普通市民等各层面来看，对于商品房价格的走势预期已普遍从“控制房价过快增长”悄然转变为“房价要跌的预期加大”。但另一方面，记者实地走访各地在售楼盘后认为，导致统计数据显示房价略降的重要原因是一些房源成交不力，新开楼盘定价谨慎，个别楼盘优惠力度有所加大，其实价格总体仍保持平稳。
一些房地产开发商坦承，目前银行借款受制于规模的限制，资本市场融资基本处于半停滞状态，信托融资成本相对较高，给公司带来较大财务成本。在市场交易量下滑剧烈的情况下，杭州的不少楼盘推出了“存就抵”优惠。下沙一个均价每平方米2万元的楼盘推出“存5万抵10万”的优惠，另一个均价每平方米1.3万到1.5万元的楼盘甚至将优惠力度放大到“存3万抵18万”。
尽管房屋价格呈现胶着状态，市场各方仍坦承，当前浙江的房地产市场正在降温。在温州，今年1到3月份市区推出了9宗378亩普通商品房住宅招拍挂用地，全部出现流拍。温州市房管局副局长余跃彬说，“房产商拿地热情明显降低很多。”而在去年11月底，温州本地房企置信房产以37.02亿元高价竞得温州市区热点区域的原温师院地块，其楼面价高达每平方米3.7万元，创下了新的温州宅地价纪录，同月温州市区商品房均价为每平方米2.45万元。
但接近“温州团”的一些业内人士则向记者表露出更为复杂迷惘的心态，“今年9宗地全部流拍，给当地人很大震动，但大家目前还不清楚，如果供地少了，明年房价是不是会被炒得更高。”
坚持自己公司业绩将保持增长的徐逸波也提醒说，虽然国家及地方出台政策有效控制了房地产市场房价上涨过快的势头，但政策的实施不能“矫枉过正”，房地产市场的衰退与房地产市场房价的上涨同样有害于经济的稳定健康发展。“对正常的房地产开发的资金需求还是应该给予支持，保障房产供应也是解决房价高企的方法之一。”
一位政府官员则表示：“需要稳定当下调控政策。2008年调控形势不错，因发生金融危机放宽了流动性和调控政策，导致2009年房价大涨，这次要坚决避免再走老路。”
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一线城市房价必跌 但跌幅难超10%
人间四月天，柳暗花明。房地产政策与市场，同样徘徊不定。随着国务院八个督察队陆续回京，关于下一步的政策走势，市场上隐现一种莫名的担忧。有种说法是，国家可能还将出台完善房地产调控的机制与措施。是否还有新政，市场又将走向何方？
从房地产政策面分析，态度比较明确。4月13日温家宝主持召开国务院常务会议，分析一季度经济形势时就曾表示，当前市场仍处于相持阶段，普通商品住房价格与调控目标和群众期待相比仍有较大差距，是有的城市房价过高、上涨过快的局面没有根本改变，有的地方落实调控政策的措施也不够有力，总的调控效果还有待巩固和加强。
逻辑很清楚。政府对于可能出现的市场，尤其是房价反弹，有些担心。而之所以可能反弹，的原因是地方政府落实政策不力，各地出台的限购令和年度房价控制目标，已暴露出这一点。所以在比较关键的4月份，国务院地派出"超豪华"阵容，到16个省(区市)进行巡查和督战。
那么，近期市场形势如何？从房价来看，持续的调控抑制了房价涨幅，甚至少数城市已经出现小幅下跌。3月份，70个大中城市中房价环比下跌的数量，由2月份的8个增加至12个。经过笔者的测算，新建商品住宅价格综合指数比2月份上涨了0.29%，增幅下降0.17个百分点。比如，上海新建商品住宅价格环比涨幅，由2月份的1.1%回落至0.2%，相当明显，而北京3月份的房价已经止涨。
至于房价的结构性变化，也有一定规律性。经过分析测算发现，3月份，二线城市新建住宅价格环比涨幅，为0.35%；一线城市涨幅小，为0.13%；三线城市涨幅为0.25%。可见一线城市价格表现已经弱于二三线城市。从户型看，小户型的新建商品住宅价格上涨幅度明显大于大户型，大面积户型市场的不容乐观已经逐渐显现。由此可见，政策重点"关照"的城市，尤其是实行限价的城市，以及政策重点抑制的投机需求(主要购买大户型、高档房)，调控效果正在显现中。
然而，有一个市场规律一直存在：每年都有一波春季行情。若控制不好，则春季反弹就会演变成夏季狂热，2007年和2009年即是如此。2010年幸亏"国十条"及时地抑制了3~4月的非理性反弹，好不容易收获了5~8月份的市场降温，却还是没能防住当年9月到今年1月的再度升温。
市场就是一头"犟驴"，让其俯首何其难也。自今年4月以来，随着开发商推盘量的放大，以及促销范围的扩大，成交量有所起色。接下来，成交量还将增长，问题的关键是，至少在未来半年内，要防范房价也随之上涨，否则本轮调控真有可能功亏一篑。
观察宏观经济与政策面，今年房地产调控面临的形势可谓复杂。国际上，几个欧洲国家的主权债务危机隐患还没消除，却又新添西亚、北非政局动荡，以及日本地震；主要国际市场粮食、石油等大宗商品价格不断上涨；通胀压力正在从新兴经济体扩大到发达经济体。
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国内经济保持平稳运行，但经济有下滑态势；与此同时，通胀压力依然很大，3月份CPI高达5.4%，这种通胀部分属于输入性通胀，单靠我们国家很难解决。如何处理好促进经济增长和抑制通货膨胀的关系，成为政府面临的头等大事，紧缩性的货币政策还能走多远，也渐成疑团。
在可以预期的二、三季度，货币政策保持从紧的可能性较大，还将加息和提高存款准备金率，房地产政策也难以放松。在这种政策背景下，若不出意外，接下去3~6个月，房价下跌城市数量将继续增多，而一线城市必将出现房价下跌，70个城市房价综合指数也会由涨转跌。
至于第四季和明年走势，当前比较难以预测，估计政策会有局部放松，尤其是地方政府会先行一步。市场将逐步告别低谷，反弹上行。
另外，有两大因素将制约房价下行空间。一是年内高通胀还将持续，甚至会延至明年，房产保值功能依然具有很大吸引力；二是年内人民币还将持续，游资涌入中国是必然的，其中部分依然会选择配置房地产。所以，笔者看空未来半年的房价，但并不悲观，上海等多数城市房价整体下跌幅度很难超过10%。
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