[摘要] 记者近日在各房地产开发企业采访时发现，基于对未来楼市趋势的判断，为应对市场低迷，年底，各开发商开始加速推盘。
记者近日在各房地产开发企业采访时发现，基于对未来楼市趋势的判断，为应对市场低迷，年底，各开发商开始加速推盘。
万科推盘密度
在近期开发商的密集推盘中，万科起到了先锋和风向标的作用。
中秋节小长假期间，深圳万科金域缇香、公园里两个新盘在９月１０日同时面市。同一个房地产开发企业两个项目在内同时入市，这在楼市并不多见。
值得关注的是，万科这几个项目规模均较大。金域缇香位于坪山新区，是万科继四季花城、万科城、第五园之后开发的又一座“大城”。据了解，这个项目总体规模超过３１万平方米，３６００余户。
万科公园大盘“公园里”则位于罗湖北、东湖边，用地面积超过１０万平方米，建筑面积达４７万平方米，其中住宅达到３９万平方米。
万科内部人士称，这两个楼盘开盘以来，“开放人流量比预想还大”。金域缇香营销开放当日，共有超过万名客户到访参观。公园里开放的三天时间时，也有１０７８０人到访。
９月１４日，万科号称“中国深海度假社区”的双月湾项目举行新品发布会，这是万科９月份即将推出的又一个项目，也是深圳万科开发的滨海度假项目。项目占地面积约７５万平方米，规划总建筑面积约１１１万平方米，包括高层住宅、、花园洋房、Ｔｏｗｎｈｏｕｓｅ别墅、红树林公园、五酒店、游艇会所和渔人码头商业街等配套设施。
万科有关负责人介绍，双月湾将以其独有的产品和服务，打造独有的深海度假４Ｄ价值体系，即从深度品牌、深度产品、深度配套、深度服务四个方面，诠释何为“深海度假”。双月湾深海度假示范区将于近日完成，联排、、洋房的样板房将于１７日正式开放，开盘也初步定在９月底。
而位于清林径公园南麓的清林径·虹二期也将在９月份推出一栋单位。
业内人士表示，深圳万科此次高密度推出全新作品，单月强势推出４大全新项目，创下了万科推盘的新纪录。在今年的后３个月，万科还将有７个新盘开售，这种推盘的密度，对万科来说，也是。
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房价下行压力越来越大
一位业内人士昨日向记者表示，以前开发商是想办法，如今则是加速推盘，尽快出货。就在万科推出两个项目入市的同，即９月１０日，深圳另两个品牌房企金地和首地机场地产集团各自的项目也相继面市。
９月１０日，备受市场关注的金地天悦湾开盘销售，首批百套叠拼和复式单位推出市场，均价为每平方米３万元。楼盘从样板房开放到开盘仅一周时间，开盘当天吸引了过百买家到场选房，开盘日成交４０套左右，轻松收金３亿元。
同，位于华侨城的首地容御项目加推两栋Ｂ座，当天销售２９套，成交金额逾２．３亿元，共有３８批次通过验资的ＶＩＰ客户到场参与选房。
此前的９月４日，龙华花半里开盘，当日首推３４５套房源。
据第三方数据显示，大运会后两个月内，深圳房地产市场明确有１２个项目入市计划。
中原地产华南（大深圳区）董事总经理李耀智称，上半年，深圳受限购和限贷的影响，整个楼市成交量比较低，很多开发商都准备在９月份推盘。由于深圳楼市需求仍然强劲，随着年底，开发商销售业绩压力大增，都选择在此时推盘。随着推盘密度的加大，房价下行的压力也越来越大。（深圳商报）
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开发商上演"刚需"抢夺战 新盘加推促销招式多
（来源：搜房网） 尽管楼市调控不断加码，“三限”政策不断升级 ，但还是无法阻挡“金九银十”这一传统销售旺季的如期到来。鉴于当前的楼市环境，开发商在“金九银十”时期增大宣传力度加推新盘、促销等是可以实现的。据统计，九月深圳将有21新盘加推，而且主要以置业或改善性置业的客户群为主，也就是市场上所说的“刚需”一族。
“刚需”抢夺战上演
据深圳中原市场研究数据显示，在８月底入市及预计９、１０月份将入市的楼盘，房型大多集中在５０平—９０平的２房或３房，以刚性需求为主要的目标客户群，且大户房型及别墅户型则在下半年会相继入市。
今年由于楼市调控不断加码，市场成交情况较为不理想，众多开发商上半年库存量急剧上升。如今深圳已经进入“金九银十”的销售旺季，按照购房者以往的购买习惯，开发商将紧抓时机抢跑入市，加大推盘量，市场供应也将大幅增加。
据笔者观察，进入九月至今，市场上不断有新盘入市，且该类新盘多具有产品类型大多以中小户型为主、项目总价较低等特点，适合“刚需”一族置业。笔者预估，“金九银十”或将上演一场房企新盘加推战，同时也将上演一场刚需族抢夺大战。
“刚需”仍是未来市场主导
按照如今的市场环境，以购房者为主导的买房市场已渐渐形成，购房者具有更多的选择权。一方面是房企集中放量入市，加大促销力度吸引购房者，而另一方面则是刚需族观望情绪浓烈，认为房价还会继续降，且在未遇到极其中意的房子时是不会轻易拍板买房的。
据美联物业研究的数据统计显示，深圳下半年至少有１０２个楼盘具备入市条件。但由于楼市调控政策以及房企自身等因素，真正能够入市的楼盘可能有70多个，其中南山有２４个楼盘，宝安有２４个，龙岗有 ２５个，其中８０％的是3房和4房户型，仍以刚需楼盘为主打产品。
据悉，“金九银十”期间主打小户型产品的入市楼盘就有15个，且针对改善性需求的中大户型楼盘也有11个，不难看出此番房企集中放量入市的趋势明显。
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房企酝酿“蓄客”战
刚需族持币待购，开发商积极吸引客户，该现象在当前的深圳楼市明显。
作为房企的龙头企业之一，万科此前推动“万团大战”，11项目集中入市 ，共推10000套房源，且优惠力度也由一开始的5000元升级至10000元，无疑是“蓄客”大战中的冲锋者，引起了广大购房者的高度关注。
据悉，眼下开发商的“蓄客”方式也逐渐繁多起来。例如，“潜龙·曼海宁５万抵１５万元”、“兰亭国际推出数十套特价单位。”、“世纪汇·都会轩中秋假期成交客户额外赠送３个点的优惠”等等折扣优惠活动吸引注意力，刺激部分刚需族的购房欲望，同时也推动“蓄客”发展。
“以价换量”成必然
如何在以购房者为主导的买房市场中“突围”，成为各大房企现阶段的主要任务。
上半年多数房企遭遇成交低谷，资金链紧张，在当下市场回笼资金或许才是房企们制胜的关键点。
随着“金九银十”的到来，众多开发商也把以价换量作为的销售策略，不断加大折扣优惠。纵观市场，“以价换量”遍地开花，如一次性优惠８％，开盘当天一次性付款可享受９折购房优惠，一次性优惠均达到１０％等等。
据世联地产研究部总监海斌表示，从市场表现来看，“以价换量”的效果很不错；从楼盘销售情况来看，促销的情况也很好，销售速度加快，有的楼盘甚至出现“日光盘”。
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深圳楼价现低于去年 新楼盘聚集不少"淘房"者
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19城市成交量下滑 深圳房价同比跌幅
（来源：证券日报）当前限购、限价等多种调控政策下，往年楼市旺销的“金九”却迎来了惨淡开局，主要城市楼市成交量过半下跌，一线城市成交更是无一例外的陷入了“冰点”。
对此，北京联达四方房地产公司董事长杨少锋就表示：
“由于成交量持续低位徘徊，4季度一线城市的房价将出现比较大的波动，尤其是在郊区，一些项目可能会打出深度的折扣。”
此外他还认为，目前不少房企的资金链都面临着很大压力，就连万科这样的龙头都表示超10亿元项目必须寻找合作伙伴，因此预计不久开发商就将集体。
一线城市成交量跌逾30%
根据中指院公布的上周(9.5-9.11)楼市交易数据显示，其监测的35个城市，19城市楼市成交量同比下降，11城市成交量跌幅在30%以上。
其中深圳同比跌幅，达到60.85%。其次是长沙，同比跌幅亦超过50%。
重点城市中，仅武汉同比上涨，其余城市成交量皆同比下跌，除深圳外，北京、重庆、杭州(不含萧山和余杭)、广州、成都、南京及上海同比下降幅度亦皆超过30%。
而在9月周(8.29-9.4)，深圳的楼市成交量便出现了超过50%的同比跌幅。同时，北京、上海、深圳、杭州也连续2周楼市成交量同比下滑逾3成的情况。来自搜房网的统计就显示，上周(9.5-9.11)北京住宅签约1104套，环比前一周下跌23.07%，同比去年同期则大跌72.74%，日均签约仅158套。而2010年9月北京的日均成交量则达到了407套。
9月10日-12日的中秋小长假期间，北京二手房市场日均签约更是仅为40套，创今年小长假成交量新低。上海9月前11个交易日全市新建商品住宅也仅成交19.17万平方米，不到自2005年有网上房地产交易记录以来同期平均水平的一半。广州中秋假期前两日的日均成交量也较去年大幅萎缩了55.3%。
显然，今年9月份一线城市的楼市销售不但没有了以往的火爆，成交量更是在低位徘徊。而进入8月以来，北京的楼市成交量就呈现大幅缩水，成交量持续低位徘徊。9月初，成交量稍有回升，突破16万平方米。但由于8月底9月初新开盘项目供应的匮乏，上周成交量又出现较大幅度下滑，恢复至8月初水平。
上海同样如此，由于8月份适逢楼市交易淡季，住宅成交量持续缩水，且周均成交量低于去年同期水平。进入9月，连续两周成交量未见明显变化，继续保持8月末水平。对此，中指院的分析报告就指出，中秋小长假浙江衢州出台限购令，继台州后又为二三线城市限购加码，辽宁丹东则推出“限价令”。
由于9月份新限购城市将逐步增加，同时楼市库存压力进一步增大，因此预计楼市的低迷还将持续一段时间。在这种情况下中原地产就表示，虽然整体来看主要城市房价依然坚挺，但是局部区域房价松动的现象十分明显。
以北京为例，8月北京新房市场在历经6个月的调控后，价格出现了较为明显的松动。其中郊区率先。出现价格松动的项目主要集中在通州、大兴和房山等北京外围区域。
这些区域的共同特点是新房供应较大、价位相对较低，且在前期经历过大幅的价格上涨。
位于通州的典型楼盘“珠江拉维小镇”今年5月的成交均价在2万元/平方米以上，而8月底报价仅为17000元/平方米。还有不少开发商以特价房”形式“曲线”。
“华业东方玫瑰”在8月初推出60套特价房的降幅为10%左右。“润枫领尚”推出的特价房价格降幅达到近50%，但供应量也仅为2栋楼的约220套。
对此，有分析就认为，开发商的目的，主要在于试探市场所能接受的价格底线，不排除未来进一步更大规模的的可能性。
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1-8月商品房销售增速放缓
在9月份主要城市楼市成家量大幅下滑的同时，1-8月，商品房销售面积为6.0亿平方米，同比增长13.6%，增速与1-7月持平，比去年全年增速提高3.5个百分点，增速扩大幅度继续放缓。
8月单月商品房销售面积7817万平方米，同比增长13.5%，增速比上月大幅缩小4.3个百分点。
与此同时，前8个月商品房和住宅销售均价分别为5558元/平方米和5184元/平方米，环比7月销售均价分别提高0.23%和下降0.03%，比去年同期分别上涨10.9%和10.0%，与1-7月基本持平。北京、上海等十大城市9月平均价格环比7月下降0.41%，为去年9月以来下降。
此外，房地产开发企业自筹资金占比继续提高，国内贷款占比则保持下降趋势。
统计显示，开发商本年资金来源共计5.5万亿元，同比增长23.4%，增速较1-7月上升0.3个百分点。除国内贷款、自筹资金增速有所下降外，其余各项资金来源的增速均保持增长态势。
总体来看，1-8月商品房市场继续呈现出“量升价平”的态势，但销售面积和销售额的同比增速有所放缓，而房地产调控不放松仍是近期开发企业不得不面临的问题。
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